Frist für Mietminderung

Es hätte so einfach sein können. Im guten alten Bürgerlichen Gesetzbuch, Abteilung Mietrecht, klaffte eine Lücke: Wie schnell muss eine Mietminderung geltend gemacht werden? Die Lücke füllte zwar das Reichsgericht im Jahr 1936 (!) aus und fand damit Zustimmung auch beim Bundesgerichtshof. Aber rundum überzeugend war die Lösung nicht. Das fand jedenfalls der Gesetzgeber des Jahres 2000. Und weil er ohnehin gerade das Schuldrecht großartig reformierte, verschob er den Paragrafen mit der Lücke an eine andere Stelle und ließ ihn ansonsten bestehen. Lediglich in der Begründung wurde die „höchstrichterliche Rechtsprechung“ heftig kritisiert. <br />
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Es gibt keine Frist <br />
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Hatte sich dadurch etwas geändert? Nein, sagte der BGH zuletzt im Februar. Ja, entschied nun ein anderer Senat. Es könne nicht länger ein Mieter nach Art des Reichsgerichts sein Recht auf Mietminderung automatisch verlieren, wenn er einen nachträglich aufgetretenen Mangel sechs Monate lang nicht beanstandet habe. So weit, so gut. Der brave Mieter wird nicht mehr mit alsbaldigem Rechtsverlust bestraft. Aber wie lange hat er nun Zeit, einen Mangel anzuzeigen und die Miete zu mindern? <br />
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Der BGH hat es nicht verraten. Er lässt das Damoklesschwert der „Verwirkung“ (oder gar des stillschweigenden Verzichts) über dem Mieter hängen. Und auch Vermieter wissen bloß, was nicht mehr gilt, dass sie also auch noch nach mehr als einem halben Jahr mit verminderten Einnahmen wegen Mängeln rechnen müssen. Die Einzelheiten müssen erst wieder die Gerichte festlegen. Das wird einige Zeit dauern. Eine klare gesetzliche Frist hätte diese neue Rechtsunsicherheit vermieden. Aber dazu war die Politik zu bequem.<br />
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Berechnung der Kürzung<br />
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Von welcher Miete Richter ausgehen, um die billigere Miete zu errechnen. <br />
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Rechnerische Grundlage<br />
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Wie viel der Mieter mindern darf, richtet sich nach der Größe der Beeinträchtigung. Je stärker der Mangel den Wohnwert schmälert, desto höher der Abstrich. <br />
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Ausgangspunkt der Mietminderung ist die tatsächlich gezahlte Miete. Richter gehen aber nicht von einer einheitlichen Basis aus. Es gibt daher drei Grundlagen:<br />
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Kaltmiete + Nebenkosten + Heizkosten, <br />
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Kaltmiete + Nebenkosten, <br />
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Kaltmiete. <br />
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Streitet der Vermieter den Mangel ab, kann der Mieter einen Sachverständigen einschalten. Bestätigt der Gutachter den Mangel, muss der Vermieter dessen Rechnung zahlen. Bestätigt der Gutachter nicht den Mangel, ist die Rechnung Sache des Mieters.<br />
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Dauer der Kürzung<br />
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Der Mieter kann die Miete so lange reduzieren, wie der Mangel vorhanden ist. Da die Miete im Voraus fällig ist, kann der Mieter die Kürzung auf den folgenden Monat verschieben: Fällt die Heizung im Januar aus, kann der Mieter die Februar-Miete kürzen. <br />
Wenn Mieter und Vermieter uneinig sind<br />
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Für den einen ist der Mangel wichtig, für den anderen nichtig. <br />
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Ein Gespräch sollte den Konflikt schlichten zwischen Vermieter und Mieter. Beharren beide auf ihrem Standpunkt, sollte der Vermieter einen Brief schreiben. Er fordert den Mieter auf, bis zur genannten Frist die ausstehende Miete zurückzuzahlen.<br />
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Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter ihn verklagen. Vor Gericht muss der Mieter Mangel und Anzeige nachweisen. <br />
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Strategie des Vermieters vor Gericht: Er sollte nachweisen, <br />
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dass der Mangel unerheblich ist, <br />
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dass der Mieter ihn selbst verschuldet hat, <br />
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oder dass der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte.<br />
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Mieter mit Beweispflicht<br />
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Der Mieter muss den Vermieter nicht nur über den Mangel unterrichten. Er muss ihn auch beweisen: Zeugen nennen, Gutachten eines Sachverständigen vorlegen, Protokoll führen. <br />
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