Hausmeister etc.

Teurer Hausmeister
In der Mietnebenkostenabrechnung aufgeführte allgemeine Betriebskosten dürfen für einen Hausmeister nicht mehr als 1 Mark en(entsprechend in EURO) pro Quadratmeter ausmachen.
Dies entschied das Landgericht Wuppertal. Außerdem sei bei einer Abrechnung zu berück-sichtigen, daß weder die vom Hausmeister erledigten Verwaltungs- und Reparaturarbeiten, noch die Anschaffungskosten für Werkzeuge oder Geräte (z.B. Leiter, Besen, Staubsauger) umlagefähig seien.
Kürzung der Hausmeisterkosten bei schlechtem Hausmeisterservice
Erledigt der Hausmeisterservice seine Aufgaben nicht in dem gebotenen Umfang, ist der Mie-ter zu einer anteiligen Kürzung der in die Betriebskostenanbrechnung eingestellten Hausmeis-terkosten berechtigt.
Ärger mit dem Hausverwalter

Rechte des Wohnungseigentümers gegen den Hausverwalter

Bereits die relativ komplizierte Eigentumsgestaltung bei Eigentumswohnungen führt natur-
gemäß zu Problemen bei der Hausverwaltung.
Im Vergleich zum Eigenheim weist die Verwaltung von Eigentumswohnungen die Beson-
derheit auf, dass die Gemeinschaftsbezogenheit stets im Vordergrund steht und die Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers erst in zweiter Linie zu berücksichtigen sind.
Im Mittelpunkt von Streitigkeiten steht oft der Verwalter. Ihn stattet das Gesetz mit weitge-hen-
den Kompetenzen und Befugnissen aus, die zwangsläufig die Rechte der einzelnen Woh-
nungseigentümer beschränken. Kann der Verwalter mit der ihm gesetzlich oder kraft des
Verwaltervertrages eingeräumten Stellung nicht umgehen, sind Störungen des
Eingeschränkt wird die Rechtsstellung des Verwalters durch die Rechte der Wohnungs-
eigentümer. Und diese Rechte gegenüber dem Verwalter, die zur Wahrung der eigenen
Belange zur Verfügung stehen, sollte eigentlich jeder Wohnungseigentümer kennen.

Gemeinschafsverhältnisses und in vielen Fällen gerichtliche Auseinandersetzungen die Folge.
Eine wichtige Kompetenz der Eigentümergemeinschaft ist das Recht, selbst den
Verwalter auszuwählen und zu bestellen. Erforderlich ist ein Mehrheitsbeschluss der
Wohnungseigentümer. Der Eigentümergemeinschaft ist es auch überlassen, für
welchen Zeitraum sie den Verwalter bestellt.
Allerdings darf eine Bestellung auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. Auch über die Ermächtigung, mit dem bestellten Verwalter einen Verwaltervertrag abzuschließen, in dem die Rechte und Pflichten zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern
geregelt werden, entscheiden die Wohnungseigentümer. Bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes kann der Verwalter vorzeitig abberufen werden. Über die vom Verwalter nach Ab-lauf eines Kalenderjahres aufzustellende Abrechnung beschließen die Wohnungseigentümer. Mit der Abrechnungsgenehmigung im Zusammenhang steht auch die Entlastung des Verwal-ters.
Einfluss auf die Stellung des Verwalters kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch
über den Verwaltungsbeirat nehmen. Dieser hat den Verwalter bei der Durchführung seiner
Aufgaben zu unterstützen. Ihm obliegt die Prüfung des Wirtschaftsplans, der Abrechnungen, der Rechnungslegungen und Kostenanschlägen, bevor sie die Wohnungseigentümerver-sammlung beschließt
Die Entlastung bedarf eines Mehrheitsbeschlusses, mit dem das tatsächliche und rechtliche Handeln des Verwalters im abgelaufenen und rechnerisch abgeschlossenen Geschäftsjahr
genehmigt wird. Die Verweigerung der Entlastung kann Grundlage für spätere Schadenser-satzansprüche gegen den Verwalter sein.
In diesem Rahmen kommt dem Verwaltungsbeirat auch eine Überwachungsfunktion
zu; er hat Prüfungs- und Einsichtsrechte in alle Verwaltungsunterlagen.

Aber auch dem einzelnen Wohnungseigentümer stehen gegenüber dem Verwalter individu-elle Rechte zu, und zwar insbesondere im Zusammenhang mit der finanziellen Verwaltung. So hat jeder Miteigentümer das Recht, die Verwaltungsunterlagen (z.B. gemeinschaftliche
Verträge, Abrechnungen, Belege, Rechnungen, Kontoauszüge) einzusehen. Dieses Ein-sichtsrecht besteht auch nach Beschlussfassung über eine Abrechnung und unabhängig davon, ob eine Abrechnung genehmigt wurde. Auch unabhängig von Prüfungsrechten des Verwal-tungsbeirats besteht ein individuelles Einsichtsrecht. Und auf keinen Fall darf der Verwalter ein Wohnungsbezogenes und berechtigtes Einsichtsrecht unter Hinweis auf daten-schutzrechtliche Gründe verweigern.
Verletzt der Verwalter die ihm gesetzlich oder vertraglich obliegenden Pflichten, so kann dies
gegenüber den Wohnungseigentümern Schadensersatzansprüche auslösen. In Betracht
kommen etwa die Unterlassung notwendiger Reparaturarbeiten, die Verletzung von
Verkehrssicherungspflichten, die Unterlassung von beschlossenen Geldanlagen oder
unterlassene Aufklärungs-, Beratungs- und Obhutspflichten. Ansprüche gegen den
Verwalter setzen allerdings regelmäßig einen Schaden und schuldhaftes, das heißt
vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln des Verwalters voraus.
Jeder Wohnungseigentümer hat auch einen Anspruch auf individuelle Auskunft gegen den Verwalter.
Dieser muss allerdings regelmäßig zunächst in der Eigentümerversammlung geltend
gemacht und behandelt werden.
Hausmeisterkosten umlegen: Wo die Gerichte den Rotstift ansetzen
Wie Sie von einem freiwilligen Verzicht profitieren können
Passen Sie auf, was Sie in Ihren Hausmeistervertrag hineinschreiben, sonst geht es Ihnen so, wie einem Kölner Vermieter. Dem strich das Gericht die gesamten Hausmeisterkosten von der Abrechnung. Immerhin stolze 348,41 Euro, auf denen der Vermieter am Ende sitzen blieb!
Nur weil im Hausmeistervertrag stand, dass der Hausmeister auch typische Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ausführen musste. Also solche Arbeiten, die nach der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung nicht umlagefähig sind.
Nehmen Sie besser einen kleinen Abzug hin anstatt auf alle Kosten zu verzichten
Beispielsweise sollte der Hausmeister laut Vertrag Kontakt mit dem Verwaltungsrat und den Hausbewohnern halten, Beanstandungen nachgehen und Sonderaufträge erledigen - alles Dinge, die zu den Verwalteraufgaben zählen und deshalb nicht auf den Mieter umlegbar sind!
Findet das Gericht heraus, dass in Ihren Hausmeisterkosten auch nicht umlagefähige Verwal-tungs- oder Instandhaltungskosten stecken, läuft das Verfahren normalerweise so ab:
Das Gericht schätzt diesen nicht umlagefähigen Anteil und zieht ihn von den gesamten, für den Hausmeister entstandenen Kosten ab.
Dazu muss der Vermieter allerdings Schätzungsgrundlagen liefern. Hier beging der Kölner Vermieter einen entscheidenden Fehler: Er beharrte darauf, dass seine Hausmeisterkosten überhaupt keinen Verwaltungskostenanteil enthielten.
Weil dem Gericht damit die Schätzungsgrundlage fehlte, strich es dem Vermieter kurzerhand die gesamten Hausmeisterkosten von der Abrechnung (AG Köln, Urteil v. 21.2.2002 - 222 C 466/01, WM 2002, S. 615)!
Der Vermieter-Tipp:
Besser Sie ziehen von Ihren Hausmeisterkosten freiwillig ca. 20 % ab. Denn Hand aufs Herz: Welcher Hausmeister erledigt nur umlegbare, typische Betriebskosten-Aufgaben und wäscht seine Hände bei kleinen Instandhaltungs- oder Verwaltungsaufgaben in Unschuld?
Mit einem Abzug für solche Arbeiten nehmen Sie Ihrem Mieter von vornherein den Wind aus den Segeln, wenn der behauptet, die Hausmeisterkosten seien viel zu hoch und argwöhnt, Sie würden dahinter Verwaltungskosten verstecken!
Hausmeister und Betriebskosten
Wenn die Hausmeisterkosten außergewöhnlich ansteigen, muß der Vermieter den Anstieg bei der Betriebskostenabrechnung ausführlich erläutern. Ansonsten hat der Mieter das Recht, den Kostenanstieg zu bestreiten. (AG Köln, 207 C 216/95, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 10/96, S. 62
Fall: Der Vermieter verlangte die Begleichung der noch ausstehenden Betriebskosten. Dem widersprach das Gericht, gab dem Mieter teilweise recht und erlaubte ihm 415 DM einzube-halten, weil die Abrechnung der Kosten für den Hausmeister nicht ausreichend erläutert wur-den; denn sie stiegen von 1990 bis 1991 um 31 %, von 1991 bis 1992 um 77 % und von 1992 bis 1993 um 332 %.
Ein Vermieter muß den Anstieg der Hausmeisterkosten um über 40 % innerhalb eines Jahres in der Betriebskostenabrechnung besonders begründen und die Umlagefähigkeit im einzelnen nachweisen. (LG Kiel, Az. 8 S 218/94, aus: WM 10/96, S. 62
Die Ausgaben für den Hausmeister dürfen auch in die Betriebskostenabrechnung für die Hausmeisterwohnung einbezogen werden, wenn nicht im Mietvertrag eine gegenteilige Ver-einbarung getroffen wurde. (AG Stuttgart, Az. 34 C 6338/94, aus: WM 4/97, S. 40)
Hausmeisterkosten
Wohnt der Hausmeister mietfrei, dürfen dennoch fiktive Mietzinsen für die Hausmeisterwoh-nung als Hausmeisterkosten in die Betriebskosten-
abrechnung einbezogen werden. Ist der Hausmeister für mehrere Häusern einer Wohnanlage zuständig, so ist der auf jedes Haus entfallende Anteil
der Hausmeisterkosten in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar darzulegen. (AG Köln, Az. 213 C 406/96, aus: WM 5/97, S. 273)
Hausmeisterwohnung und Kündigung
Wird einem Mieter gekündigt, um die Wohnung einem Hausmeister zu überlassen, muß der Vermieter nachweisen, daß eine Beschäftigung eines Hausmeisters objektiv notwendig ist, ein Hausmeister auch tatsächlich gesucht wird und die gekündigte Wohnung für den Hausmeister geeignet ist.
(LG Wiesbaden, Az. 8 S 41/94, aus: WM 9/96, S. 543)
Hauswart und Hausverwaltung
Der Vermieter kann die Bezahlung für einen Angestellten nicht als Betriebskosten für einen Hauswart auf die Mieter umlegen, wenn die Tätigkeit des Angestellten weniger mit praktisch-technischer Arbeit eines Hauswarts als vielmehr mit verwaltender Tätigkeit eines Hausver-walters zu tun hat. (AG Dortmund, Az. 125 C 13154/95, aus: WM 9/96, S. 561)
Hauswartswohnung und Ersatzwohnung
Wird mit Kündigung der Hauswartdienstvertrages auch die Hauswartswohnung wegen Be-triebsbedarfs gekündigt, und wird zufällig eine Nachbarwohnung ungefähr gleicher Größe frei, so muß der Vermieter dem früheren Hauswart die freie Wohnung anbieten. (LG Berlin, Az. 61 S 347/97, aus: GE 4/97, S. 243)