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Anlage und Verzinsung der Kaution
Der Vermieter muß die Kaution bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen.
Die Anlage und Verzinsung muß unverzüglich nach Erhalt des Geldes erfolgen, ansonsten kann sich der Vermieter wegen des eintretenden Zinsverlustes dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig machen.
Die Kaution muß verzinslich angelegt werden und zwar mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz, § 550 b BGB Abs. 2.
Ausnahme: Wird Wohnraum vermietet, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist, ist eine Verzinsung der Kaution nicht Pflicht.
Die erzielten Zinsen hat der Vermieter dem Kautionskonto des Mieters gutzuschreiben. Sie erhöhen die Sicherheit, § 550b Abs. 2 BGB. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Auszahlung der Zinsen vor Ablauf des Mietverhältnisses.
Die Kosten der Kontoführung sollen, wenn nichts besonderes vereinbart ist, zu Lasten des Mieters gehen. Dem widerspricht das LG München I (NZM 1998 S. 32) und andere Gerichte. Stellungnahme: In der Tat ist nicht einzusehen, warum der Mieter diese Kosten tragen soll. Mit der vertraglichen Verpflichtung zur Stellung einer Sicherheit kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß der Mieter auch die Kosten der Stellung zu übernehmen hat. Der Mieter wird zu einer Geldleistung verpflichtet und nicht zur Tragung weiterer damit zusammenhängender Kosten.
Zudem hat der Vermieter das Recht, aber nicht die Pflicht, eine Sicherheit vom Mieter zu fordern. Verlangt er eine Sicherheit vom Mieter, so ist es nur interessengerecht, wenn er die vergleichsweise geringen Kosten die mit der für ihn nur vorteilhaften Sicherheit einhergehen, auch trägt. Anders kann es nur dann sein, wenn der Mieter, was zulässig ist, ausdrücklich vertraglich auch zur Kostenübernahme verpflichtet wird.
Treffen Mieter und Vermieter gesonderte Vereinbarungen, etwa durch Vereinbarung einer höherverzinslichen Anlage, stehen die Zinsen dem Mieter zu. Dieser hat dann allerdings die im Regelfall längeren Kündigungsfristen oder höheren Risiken der Anlageform zu berücksichtigen.
Erzielt der Vermieter auf eigene Faust durch andere Anlageformen einen höheren Zinssatz als den für dreimonatig kündbare Spareinlagen, denn dieser ist ziemlich niedrig, soll er den übersteigenden Teil des Zinsertrags dann behalten dürfen, wenn sichergestellt ist, etwa durch Bankbürgschaft, daß der Mieter den gesetzlichen Mindestbetrag bei Beendigung des Mietverhältnisses erhält.
Auffüllen der Kaution während des Mietverhältnisses.
Kommt der Mieter aus irgendeinem Grund mit der Mietzinszahlung oder anderen vertraglichen Leistungen oder Schadensersatzleistungen in Verzug, ist der Vermieter berechtigt, aber nicht verpflichtet, seinen Anspruch aus der Kautionssumme zu befriedigen. In diesem Fall hat der Mieter die Kaution wieder bis zur ursprünglichen Höhe aufzufüllen, BGH WM 72, 57.
Rückzahlung der Barkaution, Abrechnung
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution entsteht frühestens dann, wenn der Mieter die Wohnung dem Vermieter übergeben hat.
Im Regelfall ist dem Vermieter aber das Recht zuzugestehen, eventuell bestehende Gegenansprüche zu prüfen. Damit darf er sich aber nicht unendlich lange Zeit lassen.
Er hat dafür Sorge zu tragen, daß alle nötigen und zumutbaren Maßnahmen getroffen werden, die die Prüfung seiner Ansprüche betreffen.
Der BGH hat in einem Rechtsentscheid, BGH NJW 1987, 2372, dazu Stellung genommen und dort eine pauschale Frist von einem oder mehreren Monaten abgelehnt.
Vielmehr sei auf den Einzelfall abzustellen. Im Klartext heißt das: Sind keine besonderen Probleme erkennbar, Nebenkosten abgerechnet und die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben, ist die Kaution schnellstmöglich zurückzuzahlen.
Ansonsten muss dem Vermieter eine “angemessene” Zeit gegeben werden, in dem dieser seine Ansprüche prüfen kann. Je nach Umfang und Schwierigkeit soll dies auch mal länger als ein halbes Jahr dauern dürfen.
Gerade bei einfach gelagerten Wohnraummietverhältnissen wird man aber annehmen können, daß diese Prüfung selten länger als drei Monate dauert.
Fristen in Formularverträgen, die eine Auszahlung der Kaution frühestens drei Monate nach Übergabe der Wohnung vorsehen, sollen zulässig sein. Dem ist dann zuzustimmen, wenn es sich um ein gewöhnliches, auf Dauer angelegtes Wohnraummietverhältnis handelt und nicht um ein von vorneherein sehr kurzfristiges, etwa ein einmonatiges Mietverhältnis von Studenten, der für die Zeit eines Sommerkurses an einer anderen Universität Wohnraum anmietet.
Hat der Vermieter alles Notwendige überprüft, hat er dem Mieter gegenüber abzurechnen. Dies gilt sowohl für die während der Anlagezeit erwirtschafteten Zinsen, als auch für die Kosten der Beseitigung eventueller Schäden an der Mietwohnung. Der Vermieter hat hierfür konkrete Belege vorzulegen. Eine Schätzung reicht nicht aus. Danach muß die Auszahlung unverzüglich erfolgen.
Ist eine vollständige Abrechnung nicht möglich, etwa weil eine Betriebskostenrechnung noch fehlt, ist der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt, die ganze Kautionssumme zurückzuhalten, wenn mit großer Sicherheit zu erwarten ist, daß nur ein geringer Betrag zur Nachforderung anstehen könnte und die Kautionssumme diesen Betrag bei weitem übersteigt. Der Vermieter hat dann den übersteigenden Teil bereits an den Mieter auszuhändigen. Der Vermieter ist aber berechtigt, eine gewisse Sicherheitsreserve zurückzuhalten.