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Kein Gewährleistungsausschluss bei Schäden vor Gefahrübergang
Beim Verkauf bebauter Grundstücke ist ein umfassender Gewährleistungsausschluss durch den Verkäufer durchaus üblich. Der Sinn eines derartigen Gewährleistungsausschlusses besteht darin, den Verkäufer vor der Haftung wegen solcher Mängel zu bewahren, die ihm nicht bekannt sind. Dieses Interesse ist schützenswert. Sind ihm Mängel bekannt, die bei einer Besichtigung der Kaufsache nicht ohne weiteres erkennbar sind, so ist ein Gewährleistungsausschluss wegen der in der Regel dem Verkäufer zur Last fallenden Arglist unwirksam.
Zwischen Vertragsschluss und Gefahrübergang (Übergabe) kann gerade bei Grundstücksgeschäften erhebliche Zeit vergehen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wer für einen Schaden haftet, der in dieser Zeit eintritt. In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall kam es nach Vertragsschluss, aber noch vor Gefahrübergang zu einem Wassereinbruch in dem verkauften Haus, das dadurch erheblich in seinem Wert gemindert wurde.
Die Karlsruher Richter führten hierzu Folgendes aus: Bei Fehlern, die nach Vertragsschluss auftreten, ist eine andere Beurteilung geboten. Der Käufer, der sich auf einen Gewährleistungsausschluss einlässt, kann sich vor den Folgen eines solchen Mangels nicht in vergleichbarer Weise schützen, da der später eintretende Mangel beim Vertragsschluss nicht erkennbar war. Wer sich als Käufer auf einen Haftungsausschluss einlässt, der auch die nach Vertragsschluss eintretenden Mängel erfasst, geht folglich ein großes Risiko ein. Dass ein Käufer hierzu im Regelfall bereit ist, kann nicht angenommen werden. Sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist, werden Schäden, die in der fraglichen Zeit entstehen, nicht von einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss erfasst.
Urteil des BGH vom 24.01.2003
V ZR 248/02
MDR 2003, 498
BGHR 2003, 369
