Kündigung und Fragen

Gast

hi,

ersteinmal, hat der vermieter leider das recht ihnen zu kündigen, wenn sie mit mehr als 2 monatsmieten im rückstand sind !

wenn gutes zureden nichts bringt (sie bekomen ihr geld, dauert zwar etwas - aber jetzt zahlt das sozialamt ...) usw., dann können sie vollstreckungsschutz und eine räumigungsfrist beantragen, beides kann ca. für 1 jahr gewährt werden:

wenn das sozialamt sich bereit erklärt, die rückstände auszugleichen, wird die kündigung nichtig - es muß aber zügig gemacht werden:


Sozialamt
Erklärt sich das Sozialamt bereit, die Miete für einen Mieter zu übernehmen, begründet das noch keinen Zahlungsanspruch beim Vermieter gegenüber dem Sozialamt. (OVG Münster, Az. 22 A 5519/98, aus: WM 3/01, S. 119)
Trotz Übernahme der Mietzahlung durch das Sozialamt bleibt die Möglichkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug bestehen, wenn das Sozialamt die rückständigen Mieten zu spät zahlt, weil der Mieter die Verspätung zu vertreten hat. (LG Berlin, Az. 64 S 334/00, aus: GE 8/01, S. 552)
Fall: Einem Mieter wurde wegen hoher Mietrückstände fristlos gekündigt. Mit der Übernahmeerklärung durch das Sozialamt wurde diese Kündigung unwirksam. Weil keine Zahlung erfolgte, wurde erneut fristlos gekündigt. Einige Tage später erfolgte dann die Begleichung des gesamten Rückstands. Zu spät. Zwar hat der Mieter die Verspätung nicht verschuldet, aber zu vertreten. Die Kündigung bleibt gerechtfertigt.
Sozialhilfe und teure Wohnung
Zieht ein Sozialhilfeempfänger während des Bezugs laufender Hilfe zum Lebensunterhalt ohne Notwendigkeit in eine unangemessen teure Wohnung um, kann er die Übernahme der Unterkunftskosten weder in voller Höhe noch teilweise in Höhe solcher Aufwendungen verlangen, die für eine angemessen teure Wohnung aufzubringen wäre. Ein Sozialhilfeempfänger, der ohne Notwendigkeit eine aus sozialhilferechtlicher Sicht an sich abstrakt zu teure Wohnung bezieht, kann die Übernahme seiner tatsächlichen Unterkunftskosten nur beanspruchen, wenn und solange für ihn keine bedarfsgerechte kostengünstigere Unterkunftsalternative verfügbar ist. (BVerwG, Az. BVerwG 5 C 14/95, aus: GE 12/96, S. 1555)
Sozialklausel und Räumungsklage
Hat das Gericht das Mietverhältnis durch Gestaltungsurteil aus Härtegründen der Sozialklausel auf bestimmte Zeit fortgesetzt, so ist das Vertrags-
verhältnis mit Ablauf der bestimmten Zeit beendet. Zieht der Mieter trotzdem nicht aus, muß der Vermieter, ohne daß es (mangels stillschweigender Vertragsverlängerung) einer erneuten Kündigung bedurft hätte, erneut auf Räumung klagen. (LG Braunschweig, Az. 6 S 211/96, aus: WM 4/98, S. 220)



Vollstreckungsschutz:


Ist die Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung durch den Vermieter rechtens, so hat der Mieter dennoch mehrere Möglichkeiten, seinen Auszug hinauszuzögern. Er kann sich auf die Sozialklausel berufen, eine Räumungsfrist oder Vollstreckungsschutz beantragen.

Der Vollstreckungsschutz ist die letzte Möglichkeit, die dem Mieter bleibt. Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Ist sie ausgeschöpft, kann sie nicht noch einmal gewährt oder verlängert werden, nun kann nur noch der Vollstreckungsschutz helfen. Der Antrag auf Vollstreckungsschutz kann vom Mieter gestellt werden, solange die Räumungszwangsvollstreckung noch nicht erfolgt ist. Das bedeutet: Sind die Sachen des Mieters noch in der Wohnung, ist noch Zeit dafür. Vollstreckungsschutz wird von den Gerichten nur dann gewährt, wenn der Mieter nachweisen kann, dass die Zwangsräumung für ihn eine Härte bedeuten würde, die "mit den guten Sitten nicht vereinbar ist".

Gründe für Vollstreckungsschutz
Die Gerichte legen bei der Gewährung von Vollstreckungsschutz strenge Maßstäbe an. Er wird nur gewährt, wenn dadurch zum Beispiel Obdachlosigkeit vermieden werden kann. Dies ist besonders dann ein Argument, wenn es sich um Familien mit Kindern handelt. Auch wenn durch die Zwangsräumung die Gesundheit oder gar das Leben des Mieters oder seiner Angehörigen bedroht sind, kann Vollstreckungsschutz eingeräumt werden. Das Oberlandesgericht Frankfurt hat zum Beispiel Vollstreckungsschutz gewährt, weil die Zwangsräumung für die 97-jährige Mutter des Mieters lebensbedrohlich gewesen wäre.

Ein Räumungsschutz kann dem zur Herausgabe der Wohnung verurteilten Mieter auch dann vom Gericht bewilligt werden, wenn die Vollstreckung aus dem Räumungsurteil eine ganz besondere Härte darstellt.

Beispiel:
Dieser Ausnahmetatbestand ist dann gegeben, wenn beim Mieter auf Grund einer geistigen und psychischen Erkrankung die Gefahr eines Suizids besteht. Ein beantragter Räumungsschutz kann aber auch dann bewilligt werden, wenn die Gefahr der Selbsttötung nicht auf Grund einer Erkrankung besteht. Die Unfähigkeit, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer Hilfe Dritter Konfliktsituationen zu bewältigen, ist auch bei einem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO zu beachten (Beschluss des BVerfG 16.08.2001 - 1 BvR 1002/01).


Auch wenn durch die Gewährung von Vollstreckungsschutz vermieden werden kann, dass der Mieter innerhalb kurzer Zeit zweimal (zuerst in eine andere Mietwohnung, dann in das bereits im Bau befindliche Eigenheim) umziehen muss, kann er rechtens sein.

Beispiel:
Der zur Räumung verurteilten Mieters wird in einem Monat eine neue Wohnung beziehen und will sowohl für die Vergangenheit wie auch bis zum Auszug eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete an den Vermieter zahlt, da es dann unzumutbar ist, für einen Monat seine Möbel unterzustellen (und im Hotel zu wohnen) oder für einen solch kurzen Zeitraum eine Übergangswohnung zu beziehen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter Familienangehörige hat (Beschluss des LG Hamburg 12.06.2001 - 307 T 49/01).









Räumungsfrist:


Wurde einem Mieter gekündigt, und hat das Gericht im Sinne des Vermieters entschieden, also die Kündigung für berechtigt erklärt, wird der Mieter in der Regel per Gerichtsbeschluss zur Räumung verpflichtet. Der Antrag auf Räumungsfrist ist für den Mieter eine der Möglichkeiten, das Mietverhältnis trotzdem noch für eine Weile aufrechtzuerhalten. Gesetzgeber und Gerichte sehen die Festsetzung einer Räumungsfrist als ein Mittel, Wohnungslosigkeit zu verhindern. Eine Räumungsfrist kann auch dann noch beantragt werden, wenn das Mietverhältnis bereits wegen der Sozialklausel verlängert wurde. Der Antrag auf Räumungsfrist muss vom Mieter spätestens vor dem Ende der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden. Die gerichtlich gewährte Räumungsfrist ist auch eine Möglichkeit, die Mieter nützen können, die berechtigt fristlos gekündigt wurden. Nur Mieter, die einen Zeitmietvertrag ohne Kündigungsschutz oder einen Untermietvertrag (Untermiete) mit einer Gemeinde oder einen Mietvertrag über eine Ferienwohnung bzw. -haus abgeschlossen haben, können keinen Antrag auf Räumungsfrist stellen. Für sie besteht die einzige Möglichkeit, eine Galgenfrist bis zum endgültigen Auszug zu erlangen, in einem Antrag auf Vollstreckungsschutz.

Wie lange ist die Räumungsfrist?
Die Räumungsfrist darf prinzipiell nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Dauer der Räumungsfrist im konkreten Fall bestimmt das Gericht. Es muss dabei die Vermieter- und die Mieterinteressen berücksichtigen. In der Regel sind die Mieterinteressen höher zu bewerten, vor allem wenn bei einer Räumung Wohnungslosigkeit droht. Deshalb sind die Gerichte gehalten, bei ihrer Entscheidung die Lage am Wohnungsmarkt in Betracht zu ziehen. Das bedeutet in der Praxis: Wenn eine neue Wohnung auf Grund der Marktlage nur sehr schwer zu finden ist, wird das Gericht die Räumungsfrist gewähren und auch relativ großzügig ansetzen.

Auf Antrag kann die Räumungsfrist verlängert werden, insgesamt darf jedoch ein Jahr nicht überschritten werden. Der Antrag auf Verlängerung muss spätestens zwei Wochen vor Ablauf der festgelegten Räumungsfrist gestellt werden.

Gründe für eine Räumungsfrist
Mit der Räumungsfrist soll dem gekündigten Mieter die nötige Zeit verschafft werden, eine neue Wohnung zu suchen. Das bedeutet jedoch gleichzeitig, dass sich der Mieter auch darum kümmern muss. Gerichte haben entschieden, dass es zum Beispiel nicht im Sinne der Gesetzgebung ist, wenn der Mieter während der Räumungsfrist erst damit beginnt, sich ein Eigenheim zu bauen oder erst einmal mit seiner Familie 6 Wochen in Urlaub fährt.

Dagegen ist es völlig richtig, eine Räumungsfrist zu gewähren, wenn sich der Umzug des Mieters ins Eigenheim aus Gründen, die er nicht beeinflussen kann, verzögert. Damit der Mieter nicht innerhalb kurzer Zeit zweimal umziehen muss, kann die Räumungsfrist in diesem Fall auf ein Jahr festgesetzt werden. Keine Räumungsfrist gibt es in der Regel für Mieter, die zum Beispiel permanent und massiv den Hausfrieden stören. Dasselbe gilt für Mieter, die wegen Mietrückständen gekündigt wurden und keine Anstalten machen, die bisherigen Schulden zu bezahlen.

Wichtig:
Manche Vermieter versuchen, eine Verlängerung der Räumungsfrist zu umgehen, indem sie die Wohnung weitervermieten. Gerichte sehen dies jedoch nicht als Grund, die Räumungsfrist nicht zu verlängern.


Auszug des Mieters
Der Mieter kann während der Räumungsfrist jederzeit ausziehen. Die Miete muss in diesem Fall nur noch bis zum Ende des betreffenden Monats bezahlt werden. Manche Gerichte haben sogar entschieden, dass die Miete nur noch bis zum 15. des Monats bezahlt werden muss.

Achtung:
Selbst wenn die Räumungsfrist nicht mehr verlängert werden kann, bleibt dem Mieter noch die Möglichkeit, Vollstreckungsschutz zu beantragen.


Praxistipp:
Oft ist es für den Vermieter günstiger, mit dem Mieter einen Räumungsvergleich anzustreben statt die Gerichte zu bemühen. Das heißt, Vermieter und Mieter einigen sich auf einen Zeitpunkt, bis zu dem der Mieter die Wohnung räumt. Wenn allerdings während dieser Zeit Umstände eintreten, die bei Abschluss des Vergleichs nicht absehbar waren, kann der Mieter trotzdem noch vor Gericht eine Räumungsfrist beantragen. Lediglich das Argument, der Mieter habe keine Wohnung gefunden, zählt dann als Begründung nicht.