Mängel und Mietminderung

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1. Voraussetzungen für die Mietminderung 
Mangel 
Ist die Mietsache fehlerhaft, kann der Mieter grundsätzlich den Mietzins mindern, d.h. die Miete zu kürzen (§§ 536 ff BGB). 
 
 
Ein Mangel liegt nach § vor, wenn "die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch aufgehoben oder gemindert wird". 
Anders gesagt liegt ein Mangel immer dann vor, wenn der Zustand der Wohnung negativ von dem Zustand abweicht, den sie nach dem Mietvertrag haben sollte. 
Ist im Mietvertrag nichts über den Zustand der Wohnung vereinbart, dann liegt ein Mangel vor, wenn sie von der üblichen Beschaffenheit abweicht. Die übliche Beschaffenheit wird bei einem Neubau anders zu beurteilen sein als bei einer Altbauwohnung. Daher kann ein Zustand, z.B. fehlende Wärmedämmung oder Schallschutz in einen Fall einen Mangel darstellen, im anderen Fall der gleiche Zustand aber der üblichen Beschaffenheit entsprechen. 
Im Vertrag kann natürlich im Rahmern der Bewohnbarkeit auch ein schlechterer als der normale Zustand vereinbart werden, mit der Folge, dass zwar ohne Vereinbarung ein Mangel vorliegen würde, die Wohnung aber den Anforderungen im Mietvertrag entspricht. 
Auf jeden Fall aber müssen Räume, die als Wohnung vermietet werden, auch zum Wohnen geeignet sein. 
 
Typischen Beispielen für Mängel sind Feuchtigkeit, Lärm, nicht ausreichende Beheizung jeweils aus der Rechtsprechung. 
 
zugesicherte Eigenschaft liegt nicht vor 
 
Der Mieter kann die Miete auch kürzen, wenn die Wohnung eine zugesicherte Eigenschaft nicht besitzt. Im Mietvertrag kann z.B. vereinbart werden, dass die Wohnung rollstuhlgerecht sein soll. Diese Vereinbarung ist eine Eigenschaftszusicherung. Entspricht die Wohnung nicht der vertraglichen Abmachung, so liegt ein Mangel vor. 
 
Vorsicht: 
Die Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag kann, muß aber keine Zusicherung enthalten. Die Gerichte entscheiden hier unterschiedlich, z.B. OLG Dresden verneint einen Mangel bei Unterschreitung der angegebenen Wohnungsgröße um 12 %. 
Ist lediglich eine qm Angabe im Vertrag enthalten, wird darin eher keine Zusicherung gesehen. Aus dem Vertrag muss zusätzlich hervorgehen, dass die Größe deshalb im Vertrag aufgenommen ist, weil sie für den Mieter eine besondere Bedeutung besitzt. Das wird von den Gerichten zum Teil bejaht, wenn neben der Wohnungsgröße auch ein Quadratmeterpreis enthalten ist. 
 
kein Verschulden des Mieters 
 
Weiterhin setzt die Mietminderung voraus, dass der Mieter nicht selbst für den Mangel verantwortlich ist. Tragen beide, der Mieter und der Vermieter die Verantwortung, dann wird der Anspruch auf Mietminderung entsprechend geringer. 
 
keine Kenntnis vom Mangel bei Einzug 
 
Die Mietminderung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Mangel schon bei Einzug in die Wohnung bestand und der Mieter den Mangel kannte. 
Ein Beispiel hierfür ist das Urteil Landgericht Lübeck, nach dem ein Mieter nicht wegen Lärms von einer Großbaustelle die Miete mindern kann, wenn diese schon bei Abschluß des Mietvertrages da war. 
keine unerhebliche Beeinträchtigung 
 
Endlich darf es sich bei dem Mangel nicht nur um eine unerhebliche Beeinträchtigung handeln, z.B. Haarrisse an der Decke einer Altbauwohnung. 
 
2. Was tun, wenn ein Mangel vorliegt 
Liegt ein Mangel vor, so muss der Mieter den Vermieter unverzüglich davon benachrichtigen, möglichst schriftlich. Dies allein genügt aber nicht, er muss auch eine Mietminderung vornehmen. Bezahlt er die Miete in voller Höhe ohne Vorbehalt weiter, so verliert er sein Mietminderungsrecht. 
 
Wichtig: Es sieht vielleicht unfreundlich aus, aber wenn der Vermieter nicht umgehend auf eine Mängelanzeige reagiert, sollte der Mieter die Miete kürzen, jedenfalls aber die volle Miete ausdrücklich nur unter Vorbehalt bezahlen, um seine Rechte zu wahren. 
 
Nicht nur wegen des Minderungsrechts sollte der Mieter den Vermieter unverzüglich von etwaigen Mängeln in Kenntnis setzen. Tut er es nicht, ist er unter Umständen für Schäden haftbar, die aus der verspäteten Benachrichtigung entstehen. Stellen sie sich vor, ein Rohrbruch im Haus wird nicht rechtzeitig entdeckt, weil der Mieter dem Vermieter nicht mitteilt, dass in der Wohnung ein Wasserfleck entstanden ist. Treten dann Schäden auf, die bei einer unverzüglichen Behebung des Rohrbruchs nicht entstanden wären, ist der Mieter mitverantwortlich und kann zum Schadensersatz herangezogen werden. (§ ) 
 
Die Mietminderung tritt kraft Gesetz ein § , wenn ein Mangel vorliegt. Den Vermieter muss kein Verschulden an dem Mangel treffen. Eine Mietminderung kommt auch dann in Frage, wenn der Mangel auf einer Störung von außerhalb der Wohnung beruht, z.B. bei starkem Baustellenlärm, auf die der Vermieter keinerlei Einfluss hat. 
Hier geht es nach dem Prinzip: Die ganze Miete gibt es nur für den ganzen Wohnwert! 
 
In Form einer Dialogeingabe können sie hier Auskunft über die Höhe der Mietminderung für bestimmte Mängel bekommen. 
 
3. Wenn der Vermieter den Mangel nicht behebt... 
Sie können sich natürlich auf den Standpunkt stellen, ich zahle die geminderte Miete und finde mich dafür mit dem Mangel ab. 
Es gibt aber neben der Mietminderung weitere Möglichkeiten, den Vermieter zur Behebung eines Mangels zu bewegen. 
 
Zurückbehaltungsrecht 
Nach § können sie die Einrede des nichterfüllten Vertrages geltend machen. Sie dürfen einen Teil der Miete vorläufig zurückbehalten. Der Betrag darf nach der Rechtsprechung den drei- bis fünffachen Betrag der Minderungsquote betragen. Wenn die Mietminderung 10 % beträgt, dann dürfen sie zwischen 30% und 50% der Miete zurückbehalten. Sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat müssen sie diesen Teil der Miete nachbezahlen. 
Quelle:Rechtbekommen

Stichwörter: mängel + mietminderung

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