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Mietaufhebungsvertrag statt Kündigung: Wie Sie Ihre Interessen sichern
Das sind zwei typische Situationen, wie sie im Vermietungsalltag immer wieder vorkommen: Der Mieter möchte das Mietverhältnis - aus welchen Gründen auch immer - vorzeitig beenden. Oder Sie möchten dem Mieter vorzeitig kündigen, wobei Sie nicht sicher sind, ob die Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung Stand hält. In beiden Fällen bietet sich ein Mietaufhebungsvertrag an. Der kommt in der Praxis weitaus häufiger vor als allgemein angenommen.
Regeln Sie das Mietende immer schriftlich
Die Vereinbarung mit Ihrem Mieter muß nicht unbedingt schriftlich erfolgen. Trotzdem empfiehlt es sich dringend, die (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich festzuhalten. Nur haben Sie für den Fall späterer Meinungsverschiedenheiten auch einen Beweis für die getroffene Vereinbarung.
Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie folgende unmißverständliche Formulierung wählen, die auch den Interessen Ihres Mieters gerecht wird:
"Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, daß das Mietverhältnis zum ... endet. Der Mieter ist berechtigt, auch bereits zu einem früheren Zeitpunkt aus der Wohnung auszuziehen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am Tage des Auszugs."
Stellen Sie die Mietzahlung bis zum Schluß sicher
Ihr Mieter bleibt bis zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Miete und die Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten zu bezahlen. Um jegliches Mißverständnis auszuschließen, bietet es sich an, dies im Mietaufhebungsvertrag noch einmal ausdrücklich festzuhalten:
"Bis zum Auszug ist der Mieter verpflichtet, die Nettokaltmiete zuzüglich der Vorauszahlung auf die Heiz- und Betriebskosten, wie im Mietvertrag vom ... vereinbart, zu bezahlen."
Wann wollen Sie über die Betriebskosten abrechnen?
Endet das Mietverhältnis im Laufe einer Abrechnungsperiode und zieht Ihr Mieter aus, so hat er keinen Anspruch auf Erteilung einer Zwischenabrechnung. Allerdings kann er verlangen, daß bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten die jeweiligen Zählerstände abgelesen werden.
Über den Zeitpunkt der Abrechnung kann allerdings ebenfalls eine Vereinbarung getroffen werden. Sie kann beispielsweise wie folgt lauten:
"Über die Heiz- und Betriebskosten wird der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode bis spätestens ... abrechnen."
So vermeiden Sie Streit über die Renovierung
Schönheitsreparaturen sind fast immer ein Streitpunkt. Gelingt es Ihnen, sich mit Ihrem Mieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses zu verständigen, ist die Chance groß, daß zu diesem Punkt eine gütliche Einigung möglich ist.
Je nach der Situation im konkreten Einzelfall bieten sich für die zwei häufigsten Fallvarianten in der Praxis folgende Formulierungen an:
"Vom Mieter sind in den Wohnräumen weder Schönheitsreparaturen noch Kleinreparaturen auszuführen."
Oder
"Zur Abgeltung aller erforderlichen Schönheits-/Kleinreparaturen bezahlt der Mieter an den Vermieter einen Betrag in Höhe von ... DM bis ...."
Wie Sie die Abrechnung der Mietkaution im Griff haben
In der Regel müssen Sie spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Mietkaution abrechnen. Im Einzelfall kann sich jedoch ergeben, daß mehr als sechs Monate für Sie als Vermieter erforderlich und für den Mieter auch zumutbar sind.
Auf diese Frist sollten Sie aber nicht pochen, wenn es um die einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags geht. In Betracht kommt beispielsweise folgende Regelung:
"Der Vermieter verpflichtet sich, bis zum ... über die Mietkaution abzurechnen und den nicht verwerteten Teil der Mietkaution nebst Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen."
Immer dann, wenn sich der Mieter verpflichtet, zur Abgeltung etwaiger Renovierungsarbeiten einen bestimmten Geldbetrag zu leisten, bietet sich im Zusammenhang mit der Abrechnung der Mietkaution auch noch folgende Regelung an:
"Beträge, die der Mieter aufgrund der Regelungen in dieser Vereinbarung an den Vermieter zu bezahlen hat, können mit der vom Mieter geleisteten Mietkaution einschließlich der zwischenzeitlich aufgelaufenen Zinsen verrechnet werden."
