Mietpreisüberhöhung

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Grundsätzlich können Vermieter und Mieter bei Abschluß eines neuen Mietvertrages den monatlichen Mietzins frei bestimmen. Eine Bindung an den vom vorigen Mieter oder im übrigen im Hause bezahlten Mietzins besteht nicht. Selbst für die neuen Bundesländer ist das bisherige Übergangsrecht mit Wirkung zum 1.7.1997 erloschen, so daß im gesamten Bundesgebiet einheitlich gilt, daß der Mieter vor Abschluß des Mietvertrages sorgfältig prüfen muß, ob der vom Vermieter gewünschte Mietzins für die zu überlassene Wohnung angemessen und üblich ist. Stellt der Mieter erst nach Abschluß des Mietvertrages fest, daß er einen im Vergleich zu anderen Wohnungen hohen Mietzins eingegangen ist, bleibt er gebunden. Lediglich zwei Preisgrenzen helfen dem Mieter, unangemessene Mieten auch nach Abschluß des Mietvertrages noch zu berichtigen. 
 
Dies ist zum einen die Grenze des Mietwuchers, der erreicht ist, sobald der Mietzins die ortsüblichen Vergleichsmieten um mehr als 50 % übersteigt und der Vermieter diese Überhöhung unter Ausbeutung einer Zwangslage oder der Unerfahrenheit des Mieters verlangen konnte. Eine derart deutliche Überteuerung der überlassenen Wohnung ist für den Vermieter strafbar und führt für den Mieter zu einer Anpassung des Mietzinses auf das ortsübliche, angemessene Maß. In der Vergangenheit überzahlte Beträge können zurückgefordert werden. 
 
Die Überschreitung der Wuchergrenze hat nach wie vor eher Ausnahmecharakter. Die Steigerung des Mietzinses bei einer Neuvermietung einer Wohnung bleibt in aller Regel unterhalb der wucherischen 50%-Grenze. 
 
Die zweite und deutlich niedrigere Preisgrenze folgt für den Vermieter aus dem § 5 des WiStrG, die sog. Mietpreisüberhöhung. Mit dem § 5 WiStrG ist es den Vermietern untersagt, bei der Vermietung von Wohnräumen unangemessen hohe Entgelte zu fordern, sich versprechen zu lassen oder anzunehmen. Die Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu DM 100.000,00 geahndet werden kann und auch geahndet wird, wenn den Wohnungsämtern eine Mietpreisüberhöhung angezeigt wird. Die Verhängung eines Bußgeldes bringt für den von der Mietpreisüberhöhung betroffenen Mieter noch keine Besserung, für den Mieter ist vielmehr die zivilrechtliche Folge des Verstoßes gegen § 5 WiStrG von Bedeutung. Liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, ist der vereinbarte Mietzins teilnichtig und wird auf das angemessene Maß zurückgeführt, d.h. es ist der ortsübliche Mietzins zu zahlen zuzüglich eines Zuschlages von 20%. Der geschlossene Mietvertrag hat bis auf die Vereinbarungen über die Mietzinshöhe und eine etwaige Staffelmiete Bestand und ist wegen der Mietpreisüberhöhung weder vom Vermieter, noch - etwa bei befristeten Verträgen - mieterseits kündbar. 
 
Bei der Mietpreisüberhöhung gilt, wie bei dem Mietwucher, das in der Vergangenheit überzahlte Beträge zurückgefordert werden können und für die Zukunft der überhöhte Mietzins nicht fällig wird. 
 
Unangemessen hoch sind Mietzinse, die die ortsübliche Miete um mehr als 20% übersteigen. Maßgeblich ist der Mietzins, der für Räume vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden ist. 
 
In Städten und Gemeinden, die über einen Mietenspiegel verfügen, lassen sich die ortsüblichen Entgelte aus diesem Mietenspiegel entnehmen. Der zutreffende Wert des Mietenspiegels zzgl. eines Zuschlages von 20 % ergibt die Grenze, deren Überschreitung zu einer Mietpreisüberhöhung führt. Sofern der einschlägige Mietenspiegel nur in einem Abstand von mehreren Jahren aktualisiert wird, ist eine Zwischenberechnung für zwischenzeitlich verstrichene Zeiträume nicht erforderlich, jedenfalls dann nicht, wenn der Mietenspiegel in einem Rhythmus von zwei Jahren aktualisiert wird. 
 
Zur Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses ist auf den allgemeinen Wohnungsmarkt abzustellen, eine Berücksichtigung besonderer Mietergruppen ist unzulässig, so daß weder für Wohngemeinschaften noch für Ausländer, kinderreiche Familien oder andere Mietergruppen, die auf dem Wohnungsmarkt grundsätzlich benachteiligt werden, gesonderte Berechnungen anzustellen sind. 
 
Eine Besonderheit besteht für Wohnungen, deren Mietzins durch Modernisierungs-Mieterhöhungen kräftig angestiegen und über das ortsübliche Maß gewachsen sind. Auch auf diese Fälle findet der § 5 WiStrG Anwendung, so daß eine an sich zulässige Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 3 Miethöhegesetz insoweit unwirksam ist, als der ortsübliche Mietzins um mehr als 20% überstiegen wird. Diese Besonderheit gilt jedoch nach wie vor für die neuen Bundesländer nicht, Artikel 2, § 1 MÜG. 
 
Durch das Überschreiten der 20%-Grenze ist der Vermieter dem Vorwurf der Mietpreisüberhöhung jedoch nur dann ausgesetzt, wenn die Vereinbarung des Mietzinses auf einer Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen beruht. Ein geringes Angebot an Wohnraum bedeutet nicht, daß eine Unterversorgung des Wohnungsmarktes mit freien Wohnungen gegeben sein muß, es ist vielmehr ausreichend, daß das Angebot an zu mietenden Räumen die Nachfrage um nicht mehr als 5% übersteigt. Während in den vergangenen Jahren für die Großstädte als gerichtsbekannt unterstellt wurde, daß ein geringes Angebot auf den jeweiligen Wohnungsmarkt bestand, ist das Vorliegen einer Mangellage wenigstens seit dem 
 
Jahr 1994 umstritten. Spätestens ab 1994 ist im Einzelfall sorgfältig zu ermitteln, ob ein geringes Angebot für die betroffene Wohnung z.Zt. der Vermietung bestand. Dies läßt sich zuverlässig nur durch ein aufwendiges Sachverständigengutachten feststellen. 
 
Wenn nun feststeht, daß der vereinbarte Mietzins den ortsüblichen Mietzins zu mehr als 20% übersteigt und z.Zt. der Vermietung der Wohnung auch eine Mangellage bestand, ist der Mieter mit seinem Rückforderungsbegehren für den in der Vergangenheit gezahlten Mietzins und mit seinem Anpassungsbegehren für den künftigen Mietzins noch nicht am Ziel. 
 
Der Gesetzgeber hat in § 5 Abs. 2 Satz 2 des WiStrG eine komplizierte und auf Anhieb kaum verständliche Ausnahmeregelung geschaffen, die aufgrund ihrer weiten Fassung nicht ausnahmsweise, sondern regelmäßig zu einer Beschränkung der Mietpreisüberhöhungsansprüche eines Mieters führt. Diese Ausnahmeregelung soll es dem Vermieter gestatten, einen an sich überhöhten Mietzins durch seine laufenden Aufwendungen zu rechtfertigen. Zu den laufenden Aufwendungen gehören insbesondere die Herstellungs- oder Finanzierungskosten des Gebäudes, die Kosten der laufenden Verwaltung und der erforderlichen Instandhaltungen. Diese laufenden Aufwendungen kann der Vermieter zur Rechtfertigung seines überhöhten Mietzinses heranziehen, wenn das Gebäude nach dem 1. Januar 1991 fertiggestellt wurde oder aber der Vermieter vor dem 1. September 1993 sich bereits auf seine laufenden Aufwendungen berufen durfte. Diese zweite Ausnahmeregel nach dem Stichtagsprinzip bedeutet, daß es auf die laufenden Aufwendungen des Vermieters dann ankommt, wenn die Wohnung bereits vor dem 1. September 1993 als Mietwohnung am Wohnungsmarkt teilgenommen hat. Es soll dabei nicht erforderlich sein, daß vor dem 1. September 1993 der jetzige Vermieter und/oder der jetzige Mieter bereits an dem Mietverhältnis beteiligt waren. Ein Mieter muß sich ggf. die laufenden Aufwendungen des Vermieters auch dann entgegenhalten lassen, wenn er die Wohnung erst nach dem 1. September 1993 angemietet hat. Bei einem zwischenzeitlichen Vermieterwechsel soll es hingegen auf die laufenden Aufwendungen beider am Mietverhältnis beteiligter Vermieter ankommen, so daß der in das Mietverhältnis eingetretene Vermieter seine Aufwendungen nur dann dem Mieter entgegenhalten kann, wenn auch der vorherige Vermieter laufende Aufwendungen in gleicher Höhe hatte. Diese Rechtsfragen um die laufenden Aufwendungen des Vermieters sind jedoch in der Rechtsprechung nach wie vor umstritten. Geklärt ist zwischenzeitlich lediglich, daß es auf die konkreten laufenden Aufwendungen des Vermieters ankommt und nicht auf einen nur möglichen, tatsächlich aber nicht vorhandenen Aufwand. Dies spielt insbesondere eine Rolle, wenn der Vermieter die Mietsache bereits seit vielen Jahren in seinem Eigentum hält oder sie unentgeltlich, etwa durch Schenkung oder Erbschaft übertragen erhalten hat. 
 
Erst wenn auch die laufenden Aufwendungen den vereinbarten Mietzins nicht rechtfertigen können oder die laufenden Aufwendungen nicht entgegengesetzt werden dürfen, ist der Mieter mit seinem Rückforderungs- und Anpassungsbegehren am Ziel. Dann gilt es nur noch zu beachten, daß die Rückforderungsansprüche in vier Jahren jeweils zum Kalenderjahresende verjähren. Innerhalb der Verjährungsfrist bleibt eine Geltendmachung auch dann zulässig, wenn das Mietverhältnis längst abgeschlossen ist. 
 
Seit einigen Jahren versagt die Rechtsprechung jedoch in vielen Fällen die Rückzahlung unter Hinweis auf die angeblich entspannte Wohnungsmarktlage. In jedem Falle also individuell beraten lassen..... 
 
Quelle: Mieterschutzbund

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