Mietspiegel / Ausstattungsmerkmale, Spanneneinordnung
Die Einordnung einer Wohnung gemäß Mietspiegels richtet sich nach der Fertigstellung des Gebäudes und nicht nach der Bezugsfertigkeit der einzelnen Wohnungen. (LG Berlin, Az. 62 S 160/95, aus: GE 1/97, S. 4
Auch wenn die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nicht Bestandteil des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2003 ist, kann sie zur Spanneneinordnung herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Hierbei sind alle fünf Merkmalgruppen zu prüfen und bei Vorliegen von wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen die Merkmale gegeneinander aufzurechnen. (LG Berlin, Az. 63 S 367/02; LG Berlin, Az. 65 S 17/03)
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Hilfe des qualifizierten Berliner Mietspiegels sind die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale des Mietspiegels zur korrekten Einordnung heranzuziehen. Werden dabei zwei wohnwertmindernde und zwei wohnwerterhöhende Merkmale und wohnwertneutrales Merkmal festgestellt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete beim Mittelwert festzusetzen. (AG Berlin Schöneberg, Az. 8 C 101/04, aus: GE 2005, S. 311)
Anmerkung: Das Gericht stellt den Unterwert, den Mittelwert und den Höchstwert durch formale Einordnung fest, prüfte die fünf Merkmalgruppen und rechnete abschließend die Ergebnisse pro Gruppe gegeneinander auf.
Enthält der qualifizierte Mietspiegel Ober- und Unterspannen (hier: Dortmunder Mietspiegel 2002), ist zur Ermittlung der Vergleichsmiete die Wohnung innerhalb der Spannen mit Hilfe der fünf gesetzlichen Wohnwertmerkmale konkrete einzuordnen. (AG Dortmund, Az. 125 C 12622/04, aus: WM 2005, S. 254)
Für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete können die Mietzinsspannen des qualifizierten Mietspiegels als Orientierungshilfe herangezogen werden unter Einbeziehung der wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale. Auf dieser Grundlage ist eine Schätzung der Miete gemäß § 287 ZPO zulässig und ein Sachverständigengutachten nach § 286 ZPO nicht notwendig. (BGH, Az. VIII ZR 110/04, aus: GE 2005, S. 663)
Anmerkung: Hiermit ist höchstrichterlich bestätigt, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Wohnwertmerkmale im qualifizierten Mietspiegel heranzuziehen sind und eine Festlegung am Höchstwert mit den wohnwerterhöhenden Merkmalen unter Abzug der wohnwertmindernden Merkmale zu begründen ist.
Eine Wohnung ist ohne Bad einzustufen, wenn das Bad auf Kosten und Veranlassung des Mieters eingebaut wurde. (LG Hamburg, Az. 57 S 37/89, aus: WM 1990, S. 441; AG Naumburg, Az. 3 C 506/96)
Kann das Bad aufgrund seiner Größe nur mit einem Heizstrahler erwärmt werden, ist ein Sonderzuschlag für das Merkmal "Modernes Bad" nicht zulässig. (LG Berlin, Az. 62 S 157/00, aus: GE 11/01, S. 770)
Das Sondermerkmal "Modernes Bad" trifft nur zu, wenn eine gute Badausstattung und Bodenfliesen verlegt sind. Für eine "Moderne Küche" sind Wand- und Bodenfliesen Voraussetzung. (LG Berlin, Az. 65 S 17/03, aus: MM 9/03, S. 33)
Das wohnwertmindernde Merkmal "kein benutzbarer Balkon" gilt nicht nur für zu kleine oder baugeschädigte Balkons, sondern auch, wenn die Wohnung über gar keinen Balkon verfügt. (KG Berlin, Az. 8 U 54/03 und Az. 12 U 211/03, aus: GE 2004, S. 1391f.)
Eine Wohnung ist ohne Sammelheizung einzustufen, wenn der Mieter selbst die Gas-Etagenheizung eingebaut hat. (AG Berlin Lichtenberg, Az. 8 C 322/02, aus: MM 9/03, S. 39) Das gilt auch, wenn sich der Mieter vertraglich verpflichtet hat, die Kosten für Instandhaltung und Wartung der Gas-Etagenheizung zu übernehmen. (LG Berlin, Az. 67 S 273/04, aus: MM 5/05, S. 30)
Anmerkung: Hat der Mieter hingegen nur die Kosten für die übliche Wartung übernommen, kann die Wohnung weiterhin mit dem Ausstattungsmerkmal Sammelheizung im Mietspiegel eingestuft werden.
Hat der Mieter mit Genehmigung des Vermieters die vorhandenen Kohleöfen durch eine Gas-Etagenheizung auf eigene Kosten ersetzt, ist die Wohnung weiterhin als Mietwohnung mit Ofenheizung einzustufen. Demzufolge ist der Vermieter berechtigt, nach Ablauf der Abwohnzeit die Wohnung zu "modernisieren" und eine moderne Gas-Etagenheizung einzubauen und die Kosten auf den Mieter umzulegen. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 214 C 201/04, aus: GE 2005, S. 5
Sammelheizung sind Zentralheizungen, die von einem Ort aus sämtliche Wohnungen beheizen sowie Gas-Etagenheizungen und Wohnungsheizungen, die mit Elektrizität oder Öl betrieben werden. Nicht dazu gehören Forster-Etagenheizungen, weil sie eher als Einzelofenheizungen anzusehen sind. (AG Berlin Lichtenberg, Az. 8 C 322/02, aus: MM 9/03, S. 39)
Ein Parkettfußboden ist nur dann ein Ausstattungsmerkmal gemäß Mietspiegel, wenn die meisten Räume der Wohnung einen Parkettfußboden haben. (AG Berlin Schöneberg, Az. 7 C 759/96, aus: GE 10/97, S. 621)
Ein abgenutzter und jahrelang nicht instand gehaltener Parkettfußboden oder Dielenfußboden ist kein "hochwertiger Bodenbelag" im Sinne des Mietspiegels. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 5a C 50/99, aus: MM 12/99, S. 39)
Ein Gasherd mit 4 Flammen ist kein wohnwertsteigerndes Ausstattungsmerkmal. Einfachfenster in Bad und Küche sind wohnwertmindernde Merkmale. (KG Berlin, Az. 8 U 54/03 und Az. 12 U 211/03, aus: MM 12/04, S. 29)
Hat der Mieter vom Vormieter durch besondere Vereinbarung Einrichtungen in der Wohnung übernommen, darf der Vermieter diese Einrichtungen nicht als Ausstattungsmerkmale bei der Mieterhöhung nach § 2 MHG (§§ 558 - neu) verwenden. Im Streitfall hat der Vermieter zu beweisen, dass er die Einrichtung über-nommen und dem Mieter zur Verfügung gestellt hat. (AG Berlin Neukölln, Az. 14 C 18/98, aus: MM 5/99, S. 39)
Im Zusammenhang mit der "Wohnlage" im Mietspiegel spielt Straßenlärm nur dann eine Rolle, wenn er in der Wohnung zu hören ist und die Wohnqualität beeinträchtigt. Was an Lärm auf der Straße wahrgenommen wird beim Verlassen des Hauses, ist unerheblich. (AG Berlin Tiergarten, Az. 5 C 79/01, aus: MM 11/01, S. 35)
Die Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h reicht als Begründung für eine besonders ruhige Wohnlage und wohnwertsteigerndes Merkmal im Rahmen des Mietspiegels nicht aus, weil flächendeckend in Berlin sehr viele Wohnstraßen verkehrsberuhigt wurden. Eine besonders ruhige Wohnlage muss darüber hinausgehend begründet werden. (LG Berlin, Az. 63 S 464/01, aus: MM 1+2/03, S. 10)
Geraten Wohnräume durch jahrzehntelangen Baumwuchs auf dem Grundstück immer mehr in den Schatten, liegt je nach Grad der Beschattung eine wohnwertminderndes Merkmal im Rahmen der Spanneneinordnung des Mietspiegels vor. (LG Berlin, Az. 63 S 155/00, aus: GE 9/01, S. 626)
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