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Nach dem Gesetz ist stets der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig.
Wird im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so ist gemäß § 535 BGB stets der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zuständig. Das ist jedoch eher der Ausnahmefall. In fast allen Wohnungsmietverträgen finden sich Klauseln zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Aber Achtung: Nicht jede Klausel zu Schönheitsreparaturen ist wirksam. Unwirksame Klauseln können dazu führen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen muss.
Welche Klauseln sind im Regelfall zulässig?
Da es sich bei Mietverträgen im Regelfall um Formularmietverträge handelt, findet meist das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Anwendung. Insoweit sind der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter Grenzen gesetzt. Die häufigsten Probleme in diesem Zusammenhang treten bei der Frage auf, wann und wie Schönheitsreparaturen auszuführen sind. Hinsichtlich des "wann" sind grundsätzlich Renovierungsverpflichtungen nach einem so genannten Fristenplan wirksam. Er kann beispielsweise vorschreiben, Nassräume wie Küche und Bad alle drei Jahre, Flur, Wohn- und Schlafzimmer alle fünf Jahre sowie Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren. Problematisch wird es immer dann, wenn die auferlegte Pflicht zur Renovierung unverhältnismäßig ist.
Dies sieht die höchstrichterliche Rechtsprechung beispielsweise dann als gegeben an, wenn sogenannte Endrenovierungsklauseln, wie z. B. "Die Wohnung ist in einem renovierten Zustand zurückzugeben.", vereinbart werden, ohne dass weder die Zeit, die der Mieter die Wohnung bewohnt hat, noch die tatsächlich gemäß dem Fristenplan erbrachten Schönheitsreparaturen berücksichtigt werden. Dies kann zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters z. B. dann führen, wenn dieser nur eine kurze Zeit in der Wohnung gewohnt hat[/b:50d64] oder ein halbes Jahr nach Erbringung der Schönheitsreparaturen aus der Wohnung auszieht. Klauseln, die Vorstehendes unberücksichtigt lassen, können zur Unwirksamkeit der gesamten Bestimmung führen mit der Konsequenz, dass der Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen gemäß § 535 BGB selbst zu tragen hat. Da viele Mietverträge eine Endrenovierungsklausel vorsehen, ist diese Problematik für viele Mieter von Bedeutung.
Beim "wie" hinsichtlich der Ausführung der Schönheitsreparaturen hat der Vermieter im Normalfall nur einen Anspruch darauf, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden. Ein Anspruch des Vermieters darauf, dass ein Fachbetrieb und gegebenenfalls ein bestimmter Fachbetrieb damit beauftragt wird, besteht nicht. Eine solche Vereinbarung hat jedoch nicht zur Konsequenz, dass der Mieter dadurch von der Schönheitsreparaturen befreit ist, sondern nur, dass er diese fachgerecht auszuführen hat.
Abgeltungsklausel im Normalfall wirksam
Dagegen ist im Regelfall eine Klausel in Mietverträgen wirksam, welche die Renovierungspflicht nach einem Fristenplan vereinbart und für den Fall, dass der Zeitpunkt der nächsten fälligen Renovierung bei Auszug des Mieters noch nicht erreicht ist, der Mieter dem Vermieter anteilig die Kosten einer Renovierung schuldet. In diesem Fall kann es übrigens günstiger sein, wenn der Mieter die Wohnung selbst komplett fachgerecht renoviert statt die Kosten eines entsprechenden Handwerksbetriebes, auch wenn diese nur anteilig zu tragen sind, zu zahlen. Diese Möglichkeit muss die Klausel unmissverständlich beinhalten. Fehlt ein solcher Zusatz, kann dies wiederum zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führen.
Übrigens: Eine Renovierungspflicht für den Mieter besteht grundsätzlich dann nicht, wenn der Mietvertrag lediglich die Klausel enthält, die besagt, dass die Wohnung "besenrein zurückzugeben" sei. Unter Besenreinheit versteht die Rechtsprechung lediglich die bloße Reinigung der Wohnung bzw. die Beseitigung grober Verschmutzung.
FAZIT
Die Erfahrung zeigt, dass in vielen Fällen, insbesondere durch die Aufnahme einer Endrenovierungsklausel, der diesbezügliche Passus des Mietvertrages unwirksam ist und damit die Schönheitsreparaturpflicht des Vermieters gemäß § 535 BGB eintritt. Das kann dazu führen, dass trotz entsprechender Klauseln im Mietvertrag die Wohnung nur besenrein zurückzugeben ist, was auch für Vermieter eine unangemessene Härte bedeuten kann. Deshalb sollten sowohl Mieter als auch Vermieter bei der Vertragsgestaltung darauf achten, eine interessengerechte und rechtlich einwandfreie Verteilung der Schönheitsreparaturen herbeizuführen.
Christoph_A.
Bei dieser Abgeltungsklausel heißt es meistens "...länger als ein Jahr".
Da das hier nicht vorliegt, muß nicht im eigentlichen Sinne renoviert werden, sondern nur Dekorationsmängel beseitigt werden.
Wobei natürlich die gesamte Klausel wichtig wäre, um zu beurteilen, ob die Klausel überhaupt gültig ist.
1.) z.b. wird zusätzlich zu den laufenden Renovierungen auch eine Endrenovierung verlangt ?
2.) heißt es im Fristenplan z.b. "Die Schönheitsreparaturen sind mindestens [/b:be1b2]nach folgendem Zeitplan fällig...:
Aufgrund der kurzen Mietdauer müssen aber nur die Deko-Mängel beseitigt werden und nicht komplett renoviert.