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dmb) Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern werden im Mietvertrag festgelegt. In der Hausordnung werden Fragen geregelt im Zusammenhang mit Hausreinigung, der Benutzung der zur Verfügung stehenden gemeinsamen Einrichtungen, wie Waschküche, Speicher, Garten, oder den Ruhezeiten im Haus. Meistens, so der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin, ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages. Wenn nicht, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung aufstellen. Die Regelungen in einer solchen, einseitig erlassenen Hausordnung können aber keine eigenständigen Rechte und Pflichten der Mieter begründen.
Sowohl in einer Hausordnung, vor allem aber in Formularmietverträgen stößt man immer wieder auf unwirksame Klauseln. Unwirksam ist eine Vertragsklausel zum Beispiel dann, wenn gesetzlich vorgesehene Mieterrechte über Gebühr verändert werden. Unwirksam ist eine Vertragsklausel auch dann, wenn sie gegen "zwingendes Recht" verstößt. Eine Reihe von mietrechtlichen Regelungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch zwingend geregelt, das heißt, von diesen Vorschriften darf auch per Mietvertrag keinen Millimeter abgewichen werden, zum Beispiel:
Fragen, ob der Mieter Modernisierungen dulden muss oder nicht;
Fragen, ob der Mieter ein Widerspruchsrecht gegen eine Modernisierung hat;
das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung;
das Recht zur Mietminderung;
Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters;
die Kündigungsfristen oder
das Widerspruchsrecht des Mieters nach der Sozialklausel gegen eine Vermieterkündigung.
Bei diesen Punkten sind alle Regelungen im Mietvertrag zum Nachteil des Mieters unwirksam. Anders, wenn Mieter und Vermieter die gesetzliche Regelung zu Gunsten des Mieters verändern wollen. Das ist möglich.
