Modernisierung; Checkliste

Checkliste für Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung:

1. Da der Vermieter im Streitfall den Zugang des Mieterhöhungsverlangens beweisen muß, empfiehlt sich die Briefversendung per Einschreiben/Rückschein oder die Zustellung durch einen Boten, welcher das Scheiben in einem Umschlag steht und in den Briefkasten des Mieters wirft.

2. Das Mieterhöhungsverlangen muß an alle betroffenen Mieter versandt werden; sind mehrere Personen Mieter einer Wohnung, so muß das Scheiben an alle gerichtet sein.

3. Das Mieterhöhungsverlangen kann unmittelbar nach tatsächlichen Abschluß der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; eine zeitliche Grenze besteht nicht.

4. Die durchgeführten Maßnahmen sind kurz zu beschreiben.

5. Sind mehrere Personen Vermieter, so sollte das Mieterhöhungsverlangen von allen Vermietern abgefasst und unterschrieben sein. Bei Vertretung ist eine Originalvollmacht beizufügen.

6. Das Datum des Ankündigungsschreibens bezüglich der Modernisierungsmaßnahmen ist anzugeben.

7. Grundsätzlich sind alle entstandenen Baukosten und erforderlichen Baunebenkosten (wie z.B. Gerüstaufstellung) der Modernisierungsmaßnahmen ansatzfähig; auch Kosten, die zur Wiederherstellung der Mietsache erforderlich sind, dürfen angesetzt werden. Dagegen dürfen keinesfalls die Kosten mitgerechnet werden, die für fällige Instandhaltungsmaßnahmen (z. B. Austausch abgenutzter Teile) oder Reparaturen der Mietsache entstanden sind. Ebenso wenig dürfen Kapitalbeschaffungskosten oder Ausfälle wegen Mietzinsminderung angesetzt werden.

8. Wenn die Baukosten aus eigenen Mitteln oder privat Darlehn finanziert wurden, sind sie voll ansatzfähig. Sollten dagegen öffentliche Mittel verwendet worden sein, sind folgende Abzüge zu machen und zu erläutern:

Bei der Verwendung von Mieterdarlehen oder Mietervorauszahlungen sowie der Verwendung von zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Haushalten wird der Erhöhungsbetrag verringert um die jährliche Zinsdifferenz gegenüber marktüblichen Zinsen für erststellige Hypotheken. Wenn Zuschüsse oder Darlehen gewährt werden zur Deckung von laufenden Aufwendungen, so verringern sich die Baukosten um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens. Schließlich werden von Baukosten, die der Mieter trägt, alle öffentlichen Zuschüsse zur Kostendeckung abgezogen.

9. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die mehrere Wohnungen oder Gemeinschaftseinrichtungen betreffen, sind die Anteile für die einzelnen Wohnungen an den Gesamtkosten nach einem angemessenen Verteilerschlüssel zu berechnen, also z.B. nach
nach Anzahl der erneuerten Fenster in der jeweiligen Wohnung. Falls einzelne Kosten nur für bestimmte Wohnungen angefallen sind, so ist auch dieses zu erklären.

10. Der Anteil der betreffenden Wohnungen an den ansatzfähigen Gesamtkosten nach Anwendung des Verteilerschlüssels ist zu nennen.
Wie kann sich der Mieter gegen eine unwirksame oder falsche Mieterhöhungserklärung wehren?

Gegen eine unwirksame oder falsche Mieterhöhungserklärung kann der Mieter in verschiedener Weise vorgehen.
Er kann entweder die Mieter nicht bezahlen, was für ihn das Risiko beinhaltet, dass die Mieterhöhungserklärung doch wirksam war und er eventuell eine fristlose Kündung riskiert.
Er kann den Mietzinserhöhungsbetrag, um die fristlose Kündigung zu verhindern, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht unter Vorbehalt der Rückforderung bezahlen.
Er kann aber auch eine negative Feststellungsklage gegen die Mieterhöhung einreichen mit der Zielsetzung, dass festgestellt wird, ob die Mieterhöhung unwirksam ist. Der Streitwert bezüglich dieser Feststellungsklage richtet sich nach dem dreifachen Jahreserhöhungsbetrag und kann durch den Vermieter dadurch erhöht werden, indem er die Erhöhungsbeträge einklagt und künftige Leistungen fordert, damit er eine berufungsfähige Entscheidung bei Gericht bekommt.
Miete erhöhen/modernisieren
Mustertext

So erhöhen Sie Ihre Miete nach einer Modernisierung
Abs.:...................
...................
...................
An Eheleute/Herrn/Frau
...................
...................
.................................


(Ort/Datum)

Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB neu
Ort des Mietobjekts Vermietername Mietername Mietvertrag vom


Sehr geehrte Frau ,...................
sehr geehrter Herr ,...................
die Ihnen mit Scheiben vom ........... angekündigten Modernisierungs-Maßnahmen sind beendet. Wie ich Ihnen darin bereits mitgeteilt habe, wurden in dem von Ihnen bewohnten Mietshaus auf dem Grundstück in der ............................ Str. Nr. ..... in ....................... folgende Modernisierungs-Maßnahmen durchgeführt:
1.
2. ................................................................................
................................................................................
3.
4. ................................................................................
................................................................................
5.
6. ................................................................................
................................................................................
7.
8. ................................................................................
................................................................................
9.
10. ................................................................................
................................................................................
11.
12. ................................................................................
................................................................................

(Beispiel: Die einfach verglasten Fenster wurden durch neue Isolierglasfenster einschließlich neuer Fensterrahmen ersetzt. Zusätzlich wurde die gesamte Außenfassade des Hauses mit dem hochwertigen Baustoff ............................... wärmegedämmt. Die dazu gehörende Wärmebedarfsrechnung habe ich diesem Schreiben beigefügt.)
Bereits dem Ankündigungs-Schreiben konnten Sie die voraussichtlichen Kosten und die sich hieraus für Sie ergebende Mieterhöhung entnehmen.
Da diese Arbeiten nun abgeschlossen sind, mache ich von meinem Recht zur Mieterhöhung gemäß § 559 BGB neu Gebrauch. Danach bin ich berechtigt, eine Erhöhung der jährlichen Miete in Höhe von 11 % der für Ihre Wohnung aufgewandten Kosten zu verlangen.
Der Gesamtaufwand der Maßnahmen für Ihre Wohnung beträgt abzüglich ersparter Reparaturaufwendungen .................... E
und berechnet sich wie folgt:
Gemäß den in Fotokopie beigefügten Handwerkerrechnungen ergeben sich für den Einbau von ................... ...............................................
in Ihrer Wohnung Kosten in Höhe von
.................... E

Über notwendige Reparaturen habe ich vor Beginn der Modernisierungs-Maßnahme einen Kostenvoranschlag eingeholt, den ich meinem Schreiben in Fotokopie beigefügt habe. Hieraus ergeben sich
ersparte Aufwendungen in Höhe von
.................... E

Abzüglich dieser Reparaturkosten vom Gesamtaufwand ergibt sich ein
Gesamtbetrag in Höhe von
.................... E

Abzüglich erhaltener Zuschüsse in
Höhe von
.................... E

Auf Ihre Wohnung entfällt von dem sich so ergebenden Gesamtaufwand ein
Anteil in Höhe von
.................... E*

Für Ihre Wohnung ergibt sich somit folgende Mietanhebung:
Der jährliche Erhöhungs-Betrag setzt sich zusammen aus 11 % des Anteils, der auf Ihre Wohnung entfällt
(also 11 % von * .......... E)
.................... E

Geteilt durch 12 Monate ergibt sich
ein monatlicher Erhöhungs-Betrag von
.................... E

der auf die von Ihnen bisher monat- lich gezahlte Miete in Höhe von
.................... E

aufzuschlagen ist.
Die neue monatliche Nettokaltmiete gemäß § 559 BGB (= bisherige Nettokalt- miete zuzüglich errechnetem monatlichem Erhöhungs-Betrag) beträgt somit
.................... E

Zuzüglich der bisherigen monatlichen
Vorauszahlung auf die Heizkosten von
.................... E

Zuzüglich der bisherigen monatlichen Vorauszahlung auf sonstige Betriebs- kosten i.S.d. Anlage 3 zu § 27 der
II. Berechnungsverordnung von
.................... E

Daraus ergibt sich eine neue
monatliche Gesamtmiete von
.................... E

Gemäß § 559 b Abs. 2 BGB neu ist die neue, erhöhte Miete ab dem Beginn des 3. Monats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, zur Zahlung fällig.
Ich darf Sie deshalb bitten, ab dem ................. Ihren Dauerauftrag entsprechend zu ändern.
Mit freundlichen Grüßen
........................................
(Vermieter)
Anlagen:
z.B.
Kopie Kostenvoranschlag für ........................................ der Firma ..................................................................
Wärmebedarfsberechnung der Firma .................................