Modernisierung-DMB
Führt der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun. Zur Durchführung der Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet, dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen.
Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen. Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu. Seit dem 1. September 2001 sind auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom denkbar. Wassersparmaßnahmen sind insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit.
Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muss erfahren, welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind, welchen voraussichtlichen Umfang sie haben, wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist. Anhand des Ankündigungsschreibens kann der Mieter dann überprüfen, ob er die geplanten Arbeiten dulden muss oder nicht. Solange keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt, sollten Mieter keine Handwerker in die Wohnung lassen.
Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden, oder wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.
Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen, muss notfalls das Gericht entscheiden, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht.
Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.
Mieterhöhung zwecks Modernisierung
Werden die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, Energieeinsparungsmaßnahmen durchgeführt oder wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, kann der Vermieter die für die Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Mittel über eine Mieterhöhung mit 11% p.a.anteilmässig auf die Mieter umlegen.
Beispiele: Einbau von Isolierglas oder Verbundfenstern (unter Umständen anteilig Instandsetzung), Einbau eines Bades, Wärmedämmung an der Fassade oder des Daches, Anbau eines Balkons oder sogar Verstärkungen der elektrischen Leitungen.
Wichtig: Der Vermieter muss die Mieter mindestens 2 Monate vor Beginn der Arbeiten exakt über die bevorstehenden Maßnahmen schriftlich informieren (Berechnungen dem Mieterhöhungsverlangen beifügen).
Mieterhöhung und Modernisierung
In einer Mieterhöhungserklärung nach erfolgter Modernisierung einer Wohnung müssen die Wertverbesserungsmaßnahmen detailliert und verständlich erläutert werden, so daß der Mieter nachprüfen kann, was von den Maßnahmen Modernisierung und was nur Instandhaltung gewesen ist. Die nicht in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten dürfen mit einer Quote benannt sein. Allerdings muß die Quote ausreichend spezifiziert sein. Ist sie will-
kürlich festgesetzt, wird die Mieterhöhungserklärung unwirksam. (LG Stralsund, Az. 1 S 189/96, aus: WM 5/97, S. 271)
Nach erfolgter Modernisierung darf die zulässige Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 % übersteigen. (KG Berlin, Az. 2 Ss 59/91 - 5 Ws(B) 100/91, aus: WM 1992, S. 140)
Zustimmung und Fälligkeit der neuen Miete
Der Mieter hat eine Zustimmungs- und Überlegungsfrist. Erfolgt keine Zustimmung, muß der Vermieter innerhalb von 3 Monaten auf Zustimmung klagen.
Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen (Zugang bis zum 3. Werktag eines jeden Monats, sonst verschiebt sich der Zahlungstermin der neuen Miete um einen weiteren Monat) zustimmt, muss er die neue Miete ab dem 3. Monat nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens entrichten.
Beispiel: Zugang bis 3. Mai, neue Miete fällig ab dem 1. August.
Keine Modernisierung zur Weihnachtszeit
(dmb) Zwischen dem 12. Dezember und dem 22. Dezember muss ein Mieter keine Baumaßnahme zur Modernisierung dulden, entschied nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) das Amtsgericht Köln (215 C 293/93).
Nach Darstellung des Mieterbundes hatte der Vermieter den Einbau einer Gasetagenheizung einschließlich Gaszuleitung aus dem Keller geplant. Als Beginn der Modernisierungsmaßnahmen hatte er den 12. Dezember in seinem Ankündigungsschreiben genannt und die voraussichtliche Dauer mit zehn Tagen, bis zum 22. Dezember, angegeben.
Zu diesem Zeitpunkt, meint das Amtsgericht Köln, muss ein Mieter den Heizungseinbau nicht dulden.
Der vorgesehene Zeitraum vom 12. Dezember bis 22. Dezember, in der Vorweihnachtszeit bis zwei Tage vor Weihnachten, ist unzumutbar. Sofern es überhaupt zu einem pünktlichen Abschluß der Arbeiten gekommen wäre, hätten die Arbeiten für erheblichen Schmutz in der Wohnung des Mieters gesorgt.
Dass dies in der Vorweihnachtszeit ohne zwingenden Grund nicht geduldet werden muss, bedarf nach Ansicht des Kölner Gerichts keiner Erörterung.
Modernisierung: Ankündigungspflicht des Vermieters
(dmb) Bauliche Maßnahmen des Vermieters, die helfen, Energie bzw. Wasser einzusparen, oder die den Wohnwert des Hauses verbessern, sind Modernisierungen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist es vor allem die Entscheidung des Vermieters, ob und in welchem Umfang er das Haus oder die Wohnung modernisiert. Entscheidet er sich für entsprechende Maßnahmen, muss er die Arbeiten seinen Mietern gegenüber ankündigen.
Neu ist, dass seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich oder in Textform ankündigen muss. Bisher betrug die Ankündigungsfrist zwei Monate. Textform bedeutet, dass nach wie vor mündliche oder telefonische Ankündigungen nicht ausreichend sind. Bei einer Textform-Erklärung ist aber die Unterschrift nicht mehr zwingend erforderlich, so dass die Modernisierungsankündigung auch per Telefax verschickt werden kann. Wichtig ist nur, dass das Ende der Textform-Erklärung erkennbar sein muss.
Die Modernisierungsankündigung selbst muss dem Mieter alle notwendigen Informationen geben, damit er prüfen kann, welche Maßnahmen geplant sind und ob er derartige Arbeiten überhaupt dulden muss.
Das Ankündigungsschreiben muss deshalb Informationen enthalten über die Arbeiten selbst, die der Vermieter im Einzelnen durchführen will, und auch konkrete Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung. Unverändert erforderlich sind auch Informationen über die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsarbeiten. Neu ist, dass der Vermieter ab September 2001 nur noch den voraussichtlichen Umfang und den voraussichtlichen Beginn der Arbeiten mitteilen muss. Bisher wurden hier höhere Anforderungen an das Ankündigungsschreiben des Vermieters gestellt.
Wichtig: Fehlende oder unzureichende Angaben im Vermieterschreiben machen die Ankündigung nach Angaben des Deutschen Mieterbundes unwirksam.
Vermieter muss Mängel beseitigen!
Für die Beseitigung von Wohnungsmängeln ist grundsätzlich der Vermieter zuständig.
Dies gilt selbst dann, wenn ein unbekannter Dritter den Mangel oder Schaden verursacht
hat, teilte der der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin mit.
So haben einem Urteil des AG Siegburg zufolge ein Vermieter die Kosten eines
Schlüsseldienstes in Höhe von 98,99 Euro übernehmen müssen.
(AG Siegburg; Az 9 C 146/02)
Als die Mieterin von einem Klinikbesuch nach Hause kam, war das Schloss der Wohnungs-
tür mit Klebstoff derart verklebt, dass die Tür mit dem Schlüssel nicht mehr zu öffnen war.
Der sofort telefonisch informierte Vermieter weigerte sich, tätig zu werden, so dass die
Mieterin den Schlüsselnotdienst einschaltete.
Das verklebte Türschloss gilt dem Urteil zufolge als Wohnungsmangel, und der Vermieter
ist zur Instandhaltung oder Reparatur verpflichtet. Weigert er sich, kann der Mieter die
Handwerker selbst beauftragen und verlangen, die Kosten vom Vermieter ersetzt zu bekommen.
Der gleiche Grundsatz gilt dem Gericht zufolge bei einer Rohrverstopfung: Auch hier muss der
Vermieter die Reparatur oder Reinigung veranlassen und zahlen.
Unzulässig ist es, diese Kosten über die Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter des Hauses
zu verteilen. Allenfalls könnte der Vermieter den Verursacher der Rohrverstopfung in
Regress nehmen, (dpa)
Unbezahlbare Modernisierung?
(dmb) Behauptet der Mieter, die geplante Modernisierung des Vermieters stelle für ihn ein Härte dar, weil er seine Miete im Anschluss an die Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr zahlen könne, muss er sein Nettoeinkommen nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (63 S239/01) angeben und glaubhaft machen.
Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) entschieden die Berliner Richter, dass die Zumutbarkeitsgrenze überschritten und von einer sozialen Härte erst auszugehen sei, wenn die Gesamtmiete einschließlich Modernisierungsmieterhöhung und erhöhtem Betriebskostenanteil 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreite. Allerdings sei dies keine starre Grenze, und außerdem müsse ein möglicher Wohngeldanspruch des Mieters ebenfalls berücksichtigt werden.
Nach Informationen des Mieterbundes kann ein Mieter einer Modernisierung, das heißt eine Baumaßnahme zur Wohnwertverbesserung oder zur Energieeinsparung, widersprechen, wenn sie bzw. die Folgen für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würden. Einer der im Gesetz aufgeführten Härtegründe ist die zukünftige Miethöhe. 11 Prozent der Modernisierungskosten kann der Vermieter auf die Jahresmiete aufschlagen. Führt dies dazu, dass der Mieter seine Wohnung nicht mehr bezahlen kann, wird er praktisch aus der Wohnung "herausmodernisiert", kann er der Modernisierung seines Vermieters widersprechen.
Erfolgreich ist dieser Widerspruch aber allenfalls dann, wenn der Mieter nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten 20 bis 30 Prozent seines Nettoeinkommens für die Wohnung zahlen müsste, unter Berücksichtigung von möglichen Wohngeldzahlungen, und wenn dieser "Härtegrund" dann schwerer wiegt als das Vermieterinteresse an der Modernisierung. Außerdem: Der Härtegrund "Miethöhe" ist ausgeschlossen, wenn die Wohnung durch die Modernisierung erst in einen Zustand versetzt wird, wie der heute allgemein üblich ist.
Modernisierung / Instandhaltung
Allgemeine Abgrenzung
Grundsätzlich ist es dem Vermieter verwehrt, während der Laufzeit des Mietvertrages irgendwelche Veränderungen an der Mietwohnung bzw. an dem Mietshaus vorzunehmen. Um aber dem VM dennoch die Möglichkeit zu gewährleisten, sein Mietobjekt zu erhalten und auch dem jeweiligen Wohnungsstandart anzupassen, hat der Gesetzgeber in den § (neu, früher § ) und (neu, früher ) festgelegt, dass der VM Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen durchführen kann. Da die Durchführung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterschiedliche Rechte und Pflichten sowohl beim Mieter als auch beim VM auslösen kann, sind die einzelnen Begriffe scharf voneinander zu trennen.
Wann spricht man von Erhaltungsmaßnahmen?
Unter dem Oberbegriff „Erhaltungsmaßnahmen“ werden sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verstanden. Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung liegt darin, dass man bei der Instandhaltung einen ordnungs- und vertragsmäßigen Zustand aufrechterhält, während man bei der Instandsetzung einen ordnungs- und vertragswidrigen Zustand in einen ordnungs- und vertragsgemäßen Zustand überführt.
So ist beispielsweise das Anstreichen von Fenstern und Türen, um das Faulen des Holzes zu verhindern, eine Instandhaltungsmaßnahme, während es sich beim Austausch eines morschen Fensterrahmens um eine Instandsetzungsmaßnahme handelt.
Duldungspflicht des Mieters
Liegt eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme vor, so hat diese der Mieter gemäß § (neu, früher § 541 a BGB) stets zu dulden.
Selbstverständlich ist der Mieter aber vor Beginn der Instandhaltungsmaßnahmen zu informieren, insbesondere dann, wenn der Zugang zu seiner Wohnung erforderlich wird.
Es gibt gemäß § (neu, früher § 541 b BGB) keine gesetzlich festgelegte Ankündigungsfrist. Es wird lediglich ein angemessener Ankündigungszeitraum gefordert.
Zu beachten ist auch, dass § (neu, früher § ) nicht nur im Wohnraummietrecht Anwendung findet, sondern auch im Gewerberaummietrecht.
„§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.
Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Fassung: 19.06.2001; Inkraft: 01.09.2001 „
Was versteht man eigentlich unter Modernisierungsmaßnahmen?
Modernisierungsmaßnahmen sind alle Maßnahmen des Vermieters, mit denen eine Mietsache verbessert oder – seit 01.09.2001 auch Energie eingespart wird.
Die bisherige Begrenzung im alten Mietrecht auf Heizenergie und Wasser wurde nunmehr erweitert. Sämtliche Energieeinsparmaßnahmen sind als Modernisierungsmaßnahmen anzusehen, also auch beispielsweise die Einsparung von Strom.
Was bedeutet Dulden einer Modernisierungsmaßnahme?
Grundsätzlich hat der Mieter auch die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § (neu – früher § 541 b BGB) zu dulden.
Allerdings besteht im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter die Möglichkeit, sich auf einen Härtefall zu berufen. Liegt ein solcher Härtefall für den Mieter oder für Personen, die mit dem Mieter in einem Hausstand leben vor, so ist es dem Vermieter nicht erlaubt, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Die Duldungspflicht des Mieters gemäß § 554 Abs. 2 bedeutet nichts anderes als ein passives Verhalten des Mieters in Kenntnis der zu duldenden Maßnahme; d. h. der Mieter darf den Vermieter an der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen nicht hindern usw.
Wie wird eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt? (Verfahren)
Bei dem Ankündigungsverfahren von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 554 Abs 3 handelt es sich um ein streng formuliertes Verfahren, dessen Wirksamkeitsvoraussetzung unbedingt beachtet werden müssen, damit zum einen die Duldungspflicht des Mieters ausgelöst wird und zum anderen nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahme der erhöhte Mietzins vom Mieter gefordert werden kann.
Zeitpunkt und Inhalt des Ankündigungsschreibens
Der Vermieter hat dem Mieter drei Monate (§ neu) vor Beginn der Modernisierung deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung des Mietzins (z.B. 11 %) schriftlich mitzuteilen usw.
Auch die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses nach durchgeführter Modernisierung muß dem Mieter unbedingt mitgeteilt werden. In diesem Bereich ist es keinesfalls ausreichend, wenn lediglich Mietzinsspannen oder Erhöhunsprozentansätze angegeben werden. Erforderlich ist vielmehr, die Erhöhung des Mietzins in EUR/m2 anzugeben, wobei die ungefähre Mieterhöhung genügt, da gemäß § (neu, früher § 3 MHG) eine genaue Mieterhöhung nach Abschluß der Modernisierung folgt.
„§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Fassung: 19.06.2001; Inkraft: 01.09.2001 „
Jedoch sollte darauf geachtet werden, dass die Angabe des zukünftigen erhöhten Mietzins nicht mehr als 10 % von dem tatsächlichen Erhöhungsbetrag abweicht, da manche Gericht bei einer mehr als 10 %igen Abweichung von der Unwirksamkeit des Ankündigungsschreibens ausgehen.
Schriftform der Ankündigung
Die Ankündigung selbst muss schriftlich erfolgen, d. h. in Schriftform gemäß § .
Danach gilt, dass die Ankündigungserklärung in einem Schriftstück enthalten sein muss.
Das Ankündigungsschreiben muss nicht eigenhändig unterschrieben werden. Kopien reichen keinesfalls aus.
Im neuen Mietrechtstext des § neu wird darauf hingewiesen, dass die Ankündigung in Textform erfolgen muss und alle Vermieter müssen dieses Ankündigungsschreiben unterzeichnen, es sei denn wenn der Vermieter durch einen Bevollmächtigten unterschreiben läßt.
Ankündigung durch Vermieter
Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme kann grundsätzlich nur durch den Vermieter erfolgen.
Häufig tritt der Fall ein, dass es bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen zu zeitlichen Verschiebungen oder zu gravierenden technischen Änderungen kommt. In einem solchen Fall muss die Ankündigung gegebenenfalls wiederholt werden.
Miete erhöhen/modernisieren
Mustertext
So hat das Schreiben des VM nach einer Modernisierung/-sanierung an den Mieter auszusehen
Abs.:...................
...................
...................
An Eheleute/Herrn/Frau
...................
...................
.................................
(Ort/Datum)
Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § neu
Ort des Mietobjekts Vermietername Mietername Mietvertrag vom
Sehr geehrte Frau ,...................
sehr geehrter Herr ,...................
die Ihnen mit Scheiben vom ........... angekündigten Modernisierungs-Maßnahmen sind beendet. Wie ich Ihnen darin bereits mitgeteilt habe, wurden in dem von Ihnen bewohnten Mietshaus auf dem Grundstück in der ............................ Str. Nr. ..... in ....................... folgende Modernisierungs-Maßnahmen durchgeführt:
1.
2. ................................................................................
................................................................................
3.
4. ................................................................................
................................................................................
5.
6. ................................................................................
................................................................................
7.
8. ................................................................................
................................................................................
9.
10. ................................................................................
................................................................................
11.
12. ................................................................................
................................................................................
(Beispiel: Die einfach verglasten Fenster wurden durch neue Isolierglasfenster einschließlich neuer Fensterrahmen ersetzt. Zusätzlich wurde die gesamte Außenfassade des Hauses mit dem hochwertigen Baustoff ............................... wärmegedämmt. Die dazu gehörende Wärmebedarfsrechnung habe ich diesem Schreiben beigefügt.)
Bereits dem Ankündigungs-Schreiben konnten Sie die voraussichtlichen Kosten und die sich hieraus für Sie ergebende Mieterhöhung entnehmen.
Da diese Arbeiten nun abgeschlossen sind, mache ich von meinem Recht zur Mieterhöhung gemäß § neu Gebrauch. Danach bin ich berechtigt, eine Erhöhung der jährlichen Miete in Höhe von 11 % der für Ihre Wohnung aufgewandten Kosten zu verlangen.
Der Gesamtaufwand der Maßnahmen für Ihre Wohnung beträgt abzüglich ersparter Reparaturaufwendungen .................... E
und berechnet sich wie folgt:
Gemäß den in Fotokopie beigefügten Handwerkerrechnungen ergeben sich für den Einbau von ................... ...............................................
in Ihrer Wohnung Kosten in Höhe von
.................... E
Über notwendige Reparaturen habe ich vor Beginn der Modernisierungs-Maßnahme einen Kostenvoranschlag eingeholt, den ich meinem Schreiben in Fotokopie beigefügt habe. Hieraus ergeben sich
ersparte Aufwendungen in Höhe von
.................... E
Abzüglich dieser Reparaturkosten vom Gesamtaufwand ergibt sich ein
Gesamtbetrag in Höhe von
.................... E
Abzüglich erhaltener Zuschüsse in
Höhe von
.................... E
Auf Ihre Wohnung entfällt von dem sich so ergebenden Gesamtaufwand ein
Anteil in Höhe von
.................... E*
Für Ihre Wohnung ergibt sich somit folgende Mietanhebung:
Der jährliche Erhöhungs-Betrag setzt sich zusammen aus 11 % des Anteils, der auf Ihre Wohnung entfällt
(also 11 % von * .......... E)
.................... E
Geteilt durch 12 Monate ergibt sich
ein monatlicher Erhöhungs-Betrag von
.................... E
der auf die von Ihnen bisher monatlich gezahlte Miete in Höhe von
.................... E
aufzuschlagen ist.
Die neue monatliche Nettokaltmiete gemäß § (= bisherige Nettokalt- miete zuzüglich errechnetem monatlichem Erhöhungs-Betrag) beträgt somit
.................... E
Zuzüglich der bisherigen monatlichen
Vorauszahlung auf die Heizkosten von
.................... E
Zuzüglich der bisherigen monatlichen Vorauszahlung auf sonstige Betriebs- kosten i.S.d. Anlage 3 zu § 27 der
II. Berechnungsverordnung von
.................... E
Daraus ergibt sich eine neue
monatliche Gesamtmiete von
.................... E
Gemäß § 559 b Abs. neu ist die neue, erhöhte Miete ab dem Beginn des 3. Monats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, zur Zahlung fällig.
Ich darf Sie deshalb bitten, ab dem ................. Ihren Dauerauftrag entsprechend zu ändern.
Mit freundlichen Grüßen
........................................
(Vermieter)
Anlagen:
z.B.
Kopie Kostenvoranschlag für ........................................ der Firma ..................................................................
Wärmebedarfsberechnung der Firma .................................
Mieterhöhung wegen Modernisierungen
Modernisierung ist jede Maßnahme zur Verbesserung (nicht Reparatur!) der Wohnung (oder des Hauses) oder zur Einsparung von Energie oder Wasser. Beispiele: Einbau von Heizung oder Bad, Wärmedämmung der Fassade. Eine Mieterhöhung kann verlangt werden, wenn die Baumaßnahme zu einer ‚nachhaltigen' Wohnungsverbesserung oder Energie- bzw. Wassereinsparung führt.
Die Mieterhöhung beträgt jährlich 11% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten.
Die Mieterhöhung sieht dann z. B. so aus:
Kosten der neuen Fenster Euro 2.000,--
11 % hiervon = Euro 220,--: 12 Monate = Euro 18,33 Mieterhöhung.
Sonnenkollektoren, Installation
Auf dem Dach eines Reihenhauses einer Wohnungseigentümergemeinschaft ließ ein Eigentümer Sonnenkollektoren anbringen. Die übrigen Wohnungseigentümer gingen dagegen vor. Das Gericht entschied, dass das Dach zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählt, die Installation der Kollektoren stellt damit eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Dass es sich bei den Sonnenkollektoren um eine umweltfreundliche Art der Energiegewinnung handelt, spielte bei der Entscheidung keine Rolle
(BayObLG, Beschluss vom 30.3.2000, Az.: 2 Z BR 2/00).
Wärmedämmung: Vermieter muss Einsparpotenzial nachweisen
Vermieter, die nach dem Einbau von Isolierglasfenstern in Teilen der Wohnräume eine Mieterhöhung wegen Modernisierung fordern, müssen darlegen, in welchem Umfang sich die Kosten für Heizenergie durch diese Maßnahme verringern. Mit dieser Entscheidung machte das Landgericht Berlin deutlich, dass es nicht genügt, eine Mieterhöhung nur mit dem Hinweis auf die zu erwartenden Einsparungen bei der Heizungsabrechnung zu begründen. Vielmehr bedarf es einer detaillierten Berechnung und Erläuterung, in welchem Umfang die Wärmedämmaßnahmen zu einer Einsparung führen, stellten die Richter klar.
Landgericht Berlin, 64 S 323/98
Modernisierung: Modus für die Kostenaufteilung
Wenn der Eigentümer das Gebäude modernisiert, darf er die Kosten auf die Mieter umlegen. Baut er neue Fenster ein, darf er die Ausgaben nicht nach Wohnfläche verteilen, sondern nach Anzahl der Fenster in den jeweiligen Wohnungen. Außerdem muß er im Mieterhöhungsschreiben die Gesamtkosten genau aufschlüsseln. Die Rechnung muß für den Mieter nachvollziehbar und überprüfbar sein.
(Landgericht Stralsund, 1 S 217/94)
Austausch: Gasherd durch Elektroherd
War bei Vertragsabschluß ein Gasherd vorhanden, braucht der Mieter im Rahmen einer Instandsetzung den Anschluss eines Elektroherdes nicht zu dulden. (AG Berlin Schöneberg, Az. 12 C 199/93)
Der Austausch eines funktionierenden Gasdurchlauferhitzers durch einen elektrisch betriebenen Durchlauferhitzer ist weder eine Instandhaltungs- noch eine Modernisierungsmaßnahme und braucht vom Mieter nicht geduldet zu werden. Das gilt auch, wenn im Rahmen einer Komplettsanierung das gesamte Haus von Gas auf elektrischen Strom umgestellt werden soll. (LG Berlin, Az. 61 T 3/00, aus: MM 4/00, S. 35)
Der Mieter braucht den Austausch Elektroherd gegen Gasherd nicht zu dulden - schon gar nicht, wenn gleichzeitig Gasetagenheizungen im Haus eingebaut werden. (AG Berlin Mitte, Az. 4 C 263/99, aus: MM 7+8/00)
Entschädigung bei Mietermodernisierung durch den Vermieter
Hat der Mieter in seiner Wohnung mit Genehmigung des Vermieters Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und einen Zuschuss der Investitions-Bank Berlin erhalten, muss bei seinem Auszug die Entschädigung, die vom Vermieter zu zahlen ist, sich auf die Gesamtkosten der Modernisierung beziehen. Der öffentliche Zuschuss darf bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht von den Gesamtkosten abgezogen werden. Das gilt auch, wenn der Zuschuss der Investitions-Bank Berlin und der vom Vermieter gezahlte Entschädigungsbetrag zusammen die vom Mieter aufgewendeten Kosten übersteigen. (LG Berlin, Az. 65 S 242/98, aus: MM 5/99, S. 37)
neue, Entgegengesetzte Urteile:
Die Entschädigung berechnet sich nicht nach den Gesamtkosten, sondern nur nach der tatsächlichen finanziellen Belastung des Mieters. Von den Gesamtkosten sind die Fördermittel der Investitions-Bank Berlin abzuziehen, bevor die Entschädigungssumme ausgerechnet wird. Begründung: Die öffentlichen Fördermittel der Investitions-Bank Berlin gelten der Verbesserung des Wohnraums und nicht der Vermögensverbesserung des Mieters und sollen über die Wohnungsverbesserung zu einem dauerhaften Wohnverhältnis führen. Die mustervertragliche Auffassung der Investitions-Bank Berlin in ihrem Formular ist unerheblich, weil Vertragsparteien nur Mieter und Vermieter sind. (LG Berlin, Az. 62 S 324/99, aus: MM 4/00, S. 35f.; LG Berlin, Az. 62 S 306/00, aus: MM 3/01, S. 43)
Von den Gesamtkosten ist der öffentliche Zuschuss dann nicht abzuziehen, wenn der Vermieter für die Entschädigungsvereinbarung mit dem Mieter ein Formular verwendet, das in seiner Aussage zu diesem Punkt für den Mieter unklar formuliert ist. Nach § 5 AGB-Gesetz gehen unklare Formulierungen in vorformulierten Verträgen zu Lasten des Verwenders, hier zu Lasten des Vermieters. (LG Berlin, Az. 62 S 228/00, aus: MM 6/01, S. 10)
Fenster
Das Streichen der Fenster von innen gehört zu den Schönheitsreparaturen. Das nachträgliche Abdichten der Fenster und Neuverkitten der Fensterverglasung gehört zu den Instandhaltungsmaßnahmen, die von Vermieter getragen werden und nicht über die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden können. (LG Bautzen, Az. 1 S 128/00, aus: WM 6/01, S. 279)
Fliesen und Schönheitsreparaturen
Wenn der Mieter die Fliesen im Bad mit Farbe überstreicht, kann der Vermieter nach Vertragsbeendigung neue Fliesen anbringen lassen und die Kosten vom ausgezogenen Mieter als Schadenersatz geltend machen. Waren die überstrichenen Fliesen über 30 Jahre alt, beträgt der Schadenersatz nur die Hälfte der Kosten. Kann der Mieter nachweisen, daß der Anstrich hätte entfernt werden können, ohne die Fliesen zu beschädigen, braucht er die Kosten für die Fliesenarbeiten nicht zu erstatten. (LG Köln, Az. 12 S 312/95, aus: Tsp 20.10.01, S. I 17)
Mietermodernisierung
Der Vermieter darf dem Mieter nicht willkürlich verbieten, in der Wohnung Einrichtungen zu schaffen, die dem Mieter die Haushaltsführung wesentlich erleichtert und das Leben in der Mietwohnung erheblich angenehmer gestaltet. (BGH, aus: ZMR 1964, S. 33
Hat die Wohnung kein Bad und möchte der Mieter auf eigene Kosten ein Bad einbauen lassen, darf der Vermieter ihm die Zustimmung nicht versagen. (AG Hamburg, Az. 40a C 1309/94, aus: WM 1996, S. 29)
Eine Genehmigung kann verweigert werden, wenn eine Verschlechterung der Wohnung oder eine Beeinträchtigung der Bausubstanz zu befürchten ist. (LG Berlin, Az. 62 S 345/94, aus: GE 1995, S. 109)
Hat ein Vermieter seinem Mieter eine bauliche Veränderung in der Mietwohnung genehmigt, bleibt nach einen Verkauf des Mietshauses auch der neue Vermieter an die Genehmigung gebunden. Unabhängig davon ist der Mieter nur zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet, wenn der Vermieter ein nachvollziehbares Interesse geltend machen kann und mit der Genehmigung ausdrücklich ein entsprechender Vorbehalt geltend gemacht wurde. (LG Berlin, Az. 63 S 240/98, aus: GE 5/99, S. 316)
Hat der Mieter mit Genehmigung des Vermieters Einbauten in der Wohnung durchgeführt, muß er sie beim Auszug wieder entfernen. (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 127/89, aus: ZMR 1990, S. 218; OLG Hamburg, Az. 4 U 118/89, aus: ZMR 1990, S. 341) Zum Beispiel Fußbodenbelag, Teppichboden, Holzregale und -verkleidungen, Küchenspüle, Einbauküche, transportable Duschkabine.
Handelt es sich um erhebliche bauliche Veränderungen an der Mietsache, so braucht der Mieter bei Auszug und Rückgabe der Mietwohnung den alten Zustand nicht wieder herstellen. Nur wenn der Vermieter bei der Genehmigung einen Entfernungsvorbehalt erklärt hat, muß der alte Zustand wieder hergestellt werden. (LG Münster, Az. 8 S 260/98, aus: WM 9/99, S. 515) Zum Beispiel Einbau eines Isolierglasfensters.
Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsarbeiten in der Wohnung, wenn er vom Vermieter eine Vereinbarung verlangt, wonach der Vermieter auf sein Recht zum Rückbau bei Auszug des Mieters verzichten soll und bei einem Auszug vor Ablauf von 10 Jahren dem Mieter die Modernisierung zum Zeitwert ersetzen soll. (AG Potsdam, Az. 26 C 354/99, aus: WM 4/00, S. 179)
Der Einbau einer aus Holzbrettern bestehenden Zwischendecke im Korridor der Wohnung stellt keine bauliche Veränderung der Mietsache dar und bedarf keiner Genehmigung des Vermieters. Allerdings ist sie bei Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache auf Verlangen des Vermieters wieder zu entfernen. (LG Berlin, Az. 65 S 503/00, aus: MM 11/01, S. 33)
Modernisierung und Ankündigung
Der Vermieter muss den Zeitraum für Modernisierungsarbeiten den Mietern genau bekannt geben. Formulierungen wie "Beginn der Arbeiten Mitte/Ende April 1994" und "die Arbeiten werden insgesamt sechs bis acht Wochen dauern", entsprechen nicht dem Konkretisierungsgebot des §
(§ ). Stattdessen ist ein Terminplan aufzustellen, wann welche Arbeiten durchgeführt werden. Beim Heizungseinbau müssen auch Angaben über Bauart und Größen der Heizkörper (Platten- oder Rippenheizkörper) gemacht werden. (AG Berlin Neukölln Az. 11 C 237/94)
Der Vermieter muß den Zeitraum einer Wohnungsmodernisierung genauestens benennen. (AG Köln, Az. 218 C 409/95, LG Köln, Az. 12 S 144/96, aus: WM 4/97, S. 212).
Fall: Ein Mieter erhielt die Ankündigung, daß vom 15. April bis 30. September 1995 Modernisierungsarbeiten im Mietshaus durchgeführt werden. Wann die Arbeiten in der Wohnung des Mieters durchgeführt werden, wurde nicht angekündigt. Amtsgericht und Landgericht ließen hieran den Duldungsan-
spruch des Vermieters scheitern; denn ein Zeitraum von Frühjahr bis Herbst ist keine Konkretisierung, wodurch die Ankündigung unwirksam wird.
Die Ankündigungspflicht nach § (§ ) gilt nicht für den Mieter, sondern nur für den Vermieter. (LG Berlin, Az. 65 S 77/98, aus: MM 12/99, S. 3
Der Ankündigung durch den Vermieter braucht keine Berechnung der voraussichtlichen Mieterhöhung beigefügt sein, wenn der Vermieter mitteilt, daß durch die Modernisierung keine Mieterhöhung erfolgen wird. (BayOLG, Az. RE-Miet 1/00, aus: WM 1/01, S. 16)
Modernisierung und Architektenhonorar
Muß für Planung und Durchführung ein Architekt eingeschaltet werden, darf das Honorar den Modernisierungskosten zugeschlagen und auf die Mieter umgelegt werden. (LG Berlin, Az. 64 S 265/00, aus: GE 2001, Sl 59)
Modernisierung und Bad, Badewanne und Fliesen
Der Mieter muß im Zuge der Modernisierung des Badezimmers die Entfernung der Speisekammer nicht dulden. Ebenso wenig den Austausch alter Steingutfliesen im Bad. (AG Berlin Mitte, Az. 4 C 263/99, aus: MM 7+8/00)
Die erstmalige Verlegung von Fliesen im Badzimmer stellt eine Modernisierung dar. (AG Gelsenkirchen, Az. 3 b C 600/98, aus: NZM 1999, S. 801)
Wird im Rahmen der Modernisierung die alte Badewanne große durch eine kleinere Badewanne ersetzt, hat der Mieter keinen Anspruch auf Widereinbau einer großen Badewanne. (AG Berlin Schöneberg, Az. 16 C 541/99, aus: GE 2000, S. 1033)
Hat der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters aus eigene Kosten ein Bad einbauen lassen, stellt der spätere Badeinbau durch den Vermieter keine Modernisierung dar, die vom Mieter geduldet werden muss. Und weil der Einbau durch den Mieter erst fünf Jahre zurückliegt, kann auch nicht davon ausgegangen werden, daß die Einbauten abgewohnt seien. (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az. 16 C 183/01)
Modernisierung und Elektroanschluss
Werden die elektrischen Anschlüsse und Leitungen in der Mietwohnung so verstärkt, daß die Anschlusskapazitäten zunehmen und mehr Gebrauchsgeräte betrieben werden können, handelt es sich um eine Modernisierung. Das gilt auch, wenn in die Küche eine dreiphasige gleich geerdete Leitung verlegt wird. (KG Berlin, aus: GE 1984, S. 757)
Die Verstärkung elektrischer Steigeleitungen stellt eine Modernisierung dar, weil der Mieter mehr Gebrauchsgeräte anschließen kann. Unwichtig ist, ob der Mieter auch mehr Geräte anschließen möchte. (LG Berlin, Az. 64 S 316/98, aus: NZM 1999, S. 1036)
Modernisierung und Elektroherd statt Gasherd
Wird ein Gasherd durch einen Elektroherd ausgetauscht und deswegen die Steigeleitung verstärkt ohne Erhöhung der Anschlusswerte, stellt diese Maßnahme keine Modernisierung gemäß MHG dar. (AG Hoyerswerda, Az. 1 C 0778/96)
Wird ein dreiflammiger Gasherdes gegen einen elektrischen Vierplattenherd mit komfortabler Backröhre ausgetauscht, stellt der Austausch eine Wertverbesserung dar. (LG Berlin, Az. 64 S 35/97, aus: GE 10/87, S. 616)
Modernisierung und Fahrstuhl
Wird ein Fahrstuhl eingebaut, können die Kosten als Modernisierung auf die Mieter umgelegt werden. Der im Erdgeschoß wohnende Mieter kann in die Umlage miteinbezogen werden. Allerdings kann sein Anteil geringer ausfallen als der Anteil des im Dachgeschoß wohnenden Mieters, weil für ihn der Fahrstuhl eine wesentlich größere Erleichterung darstellt. (LG Berlin, Az. 62 S 352/93)
Modernisierung und Fernwärmeanschluss
Ein Fernwärmeanschluss stellt eine Modernisierung dar und erlaubt eine Mieterhöhung nach § 3 MHG (§§ 559 - ) . Wenn allerdings eine vorhandene und mit Öl betriebene Zentralheizung durch den Fernwärmeanschluss ausgetauscht wird und die Heizkosten für den Mieter um durchschnittlich 62 % ansteigen, liegt keine Modernisierung im Sinne einer Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie vor und ist keine Mieterhöhung wegen Modernisierung zulässig. (LG Berlin, Az. 65 S 352/99, aus: MM 7+8/2000)
Die Umstellung der Heizung von Einzelöfen oder Gas-Außenwandheizungen auf Fernwärme ist eine Modernisierungsmaßnahme gemäß §
(§ ). Das gilt auch dann, wenn der Mieter selbst eine Gas-Etagenheizung eingebaut hatte, die nicht als mitvermietet gilt. (LG Berlin, Az. 64 S 35/97, aus: GE 10/87, S. 616)
Die Umstellung von Koksheizung auf Fernwärme stellt eine Modernisierung dar. (LG Berlin, Az. 11 O 624/99, aus: GE 22/00, S. 1541)
Der Vermieter hat die Modernisierung ausreichend angekündigt, wenn die Baumaßnahmen detailliert beschrieben werden, die Verteilung der Heizkörper und Strangführung in der Wohnung dargelegt wird, die voraussichtlichen Kosten und deren Umlage aufgeschlüsselt werden, die voraussichtliche Mieterhöhung und der Heizwärmebedarf berechnet wird. (LG Berlin, Az. 64 S 35/97, aus: GE 10/87, S. 616)
Der Mieter kann sich wegen seiner eigenen Modernisierung nur dann auf eine Härte gemäß § berufen, wenn die selbst eingebaute Anlage noch nicht abgewohnt ist. Das ist bei Aufwendungen im Betrag einer Jahresmiete nach vier Jahren der Fall. (LG Berlin, Az. 64 S 35/97, aus: GE 10/87, S. 616)
Modernisierung und Gas-Etagenheizung bzw. Zentralheizung
Der Einbau einer Zentralheizung durch den Vermieter stellt eine Modernisierung dar, wenn vorher vom Mieter bereits eine Gas-Etagenheizung eingebaut wurde. Entscheidend ist dabei, ob der Mieter seine Modernisierung abgewohnt hat. Bei einem Gesamtaufwand in Höhe einer Jahresmiete (netto kalt) ist die Modernisierung in vier Jahren abgewohnt. (LG Berlin, Az. 64 S 316/98, aus: NZM 1999, S. 1036).
Fall: Ein Mieter hatte vor sieben Jahren sich eine Gas-Etagenheizung mit Genehmigung des Vermieters eingebaut und sollte nun als Modernisierung an die neue Zentralheizung im Haus angeschlossen werden. Mit der Begründung, die Zentralheizung stelle für ihn keine Modernisierung dar, lehnte er den Einbau ab. Der Vermieter klagte auf Duldung der Modernisierung und bekam nicht Recht, weil die Heizung des Mieters noch nicht abgewohnt war.
Begründung und Berechnung: betragen die Kosten eine Jahresmiete netto kalt, sind die Kosten nach 4 Jahren abgewohnt. Konkret: die Heizung kostete 9.237 DM, die Nettokaltmiete betrug 249,43 DM monatlich. Demnach wäre die Heizung erst nach 12 Jahren und 4 Monaten abgewohnt gewesen. Weil aber erst 7 Jahre vergangen waren, konnte der Vermieter seine Modernisierung nicht durchsetzen.
Der nachträgliche Einbau einer Zentralheizung in Wohnungen mit Gas-Etagenheizungen, die von den Mietern mit Zustimmung des Vermieters eingebaut wurden, stellen nur dann eine Modernisierung und Wertverbesserung dar, wenn sich die Einbaukosten der Mieter amortisiert haben. Ist das nicht der Fall, braucht der Mieter den Heizungseinbau nicht zu dulden. (LG Berlin, Az. 65 S 49/96)
Fall: Der Mieter hatte mit Zustimmung des Vermieters vor 20 Jahren eine Gas-Etagenheizung eingebaut und vor einem Jahr eine neue Gas-Therme (Preis 5.678 DM) einsetzen lassen. Der Einbau einer Zentralheizung mit Anschluss an das Fernwärmenetz stellt somit eine unzumutbare Härte für den Mieter dar. Die Gas-Therme muss erst abgewohnt sein.
Der Einbau einer Gas-Etagenheizung als Ersatz für eine Gas-Außenwandheizung stellt eine Wohnwertverbesserung gemäß § (§ ) dar, weil er zur Einsparung von Heizenergie führt. (AG Berlin Lichtenberg, Az. 3 C 350/95, aus: MM 12/96, S. 454)
Der Einbau einer Gas-Etagenheizung als Ersatz für eine Nachtstromspeicherheizung ist eine Modernisierung wegen stattfindender Energieeinsparung. (AG Bergisch-Gladbach, Az. 23 C 254/93, aus: WM 9/97, S. 49
Der Einbau einer Gas-Etagenheizung als Ersatz für eine Ofenheizung stellt eine Modernisierung dar und muss vom Mieter geduldet werden, wenn neben dem Umfang der Einbaukosten und Höhe der voraussichtlichen Mieterhöhung auch Angaben über die Höhe der zusätzlichen Heizkosten (hier: Ausgaben für zusätzlichen Gasverbrauch) gemacht werden. (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az. 16 C 183/01).
Modernisierung und Isolierglasfenster
Der Einbau von Isolierglasfenstern in Küche und Bad stellt keine Wohnwertverbesserung dar. (LG Berlin, Az. 64 S 147/96, aus: GE 8/97, S. 491)
Der Austausch von Holzkasten-Doppelfenstern gegen Kunststofffenster stellt keine vom Mieter zu duldende Modernisierung dar. (AG Berlin Mitte, Az. 4 C 263/99, aus: MM 7+8/00; AG Berlin Schöneberg, Az. 12 C 302/00, aus: MM 3/01, S. 47)
Modernisierung und Miethöhe
Die durch Modernisierungsumlage erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % überschreiten. (KG Berlin, Az. 2 Ss 59/91; Az. 5 Ws(B) 100/91, aus: WM 1992, S. 140)
Modernisierung und Mieterhöhung durch neuen Eigentümer
Der neue Eigentümer eines Grundstücks kann die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten noch vom alten Eigentümer veranlasst wurden, mit der Ausführung noch vor dem Eigentümerwechsel begonnen wurde und die Arbeiten erst nach Eintritt des Eigentümerwechsels abgeschlossen wurden. (KG Berlin, Az. 8 RE-Miet 2505/00, aus: WM 6/00, S. 300)
Wurden die Modernisierungsarbeiten noch unter dem alten Eigentümer abgeschlossen, kann der neue Eigentümer ebenfalls wegen Modernisierung die Miete erhöhen. (KG Berlin, Az. 8 Re-Miet 4110/00, aus: MM 10/2000, S. 33)
Modernisierung und Wärmedämmung
Werden Maßnahmen zur Wärmedämmung durchgeführt und wegen der Einsparung an Heizkosten als Modernisierung auf die Mieten umgelegt, muss der Vermieter in der Mieterhöhung durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen, in welchem Umfang Heizenergie und Heizkosten eingespart werden. (KG Berlin, Az. 8 Re-Miet 6159/00, aus: MM 10/2000, S. 35; LG Berlin, Az. 64 S 1/00, aus: GE 1/01, S. 5
Eine umlagefähige Modernisierung liegt vor, wenn die Energieeinsparung durch Wärmedämmung wenigstens 10 % der Heizenergie beträgt. (LG Berlin, GE 89, 41; GE 97, 1473, aus: MM 11/00, S. 9)
Modernisierung und Wohnungstür
Wird die alte DDR-typische Wohnungstür aus Presspappe durch eine Massivholztür mit Türspion und Sicherheitsüberschlag im Schließzylinder ersetzt, handelt es sich um eine Modernisierung gemäß § 3 MHG (§§ 559 - ), die eine entsprechende Mieterhöhung rechtfertigt. (AG Berlin Hohenschönhausen, Az. 7 C 66/00, aus: GE 2000, S. 1035)
Zumutbarkeit
Eine Modernisierung ist für den Mieter zumutbar, wenn infolge der Modernisierungsmaßnahme die Miete einschließlich Betriebskosten 29 % des Einkommens des Mieters ausmacht. (LG Berlin, Az. 62 S 197/96, aus: GE 24/96, S. 1555)
Hat der Vermieter nach erfolgter Modernisierung eine mögliche und zulässige Mieterhöhung nach § 3 MHG jahrelang unterlassen, und bleibt die Modernisierung in einem Prozeß unerwähnt, obwohl es in dem Prozeß um die Miethöhe ging, so hat er seinen Anspruch auf die Mieterhöhung wegen der erfolgten Modernisierung dauerhaft verwirkt. (LG Berlin, Az. 67 S 277/99, aus: MM 7+8/2000)
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