Modernisierung oder instandsetzung

Gast

Hi,

das Fliesen des Bades hätte der Vermieter mindestens 2 Monate vorher ankündigen müssen !

In folgenden Artikel ist alles genau aufgestellt.

Gruß


Modernisierung
Sind die Mieter Gewinner oder Verlierer?

Schimmelige Wände, verlotterte Hausflure, kaputte Toiletten, undichte Fenster - amerikanische Gerichte verurteilen allzu knauserige Vermieter schon mal, für einige Zeit selbst in ihren heruntergekommenen Baracken zu wohnen, damit sie am eigenen Leib erfahren, wie es ihren Mietern dort ergeht. In Deutschland wäre so etwas natürlich undenkbar. Umgekehrt gibt es jedoch auch Vermieter, die ihr Anwesen nicht nur in Schuß halten, sondern derart ehrgeizig modernisieren, daß die Bewohner am Ende die Miete nicht mehr bezahlen können.
Die meisten Mieter wünschen sich eine komfortable Wohnung und stimmen daher sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen zu. Voraussetzung ist natürlich, daß die damit verbundenen Mieterhöhungen nicht das Budget sprengen, denn die Kosten der Modernisierung können in der Regel auf die Mieter umgelegt werden. Genau das aber tritt nach Modernisierungen häufig ein. So sind gerade bei ursprünglich günstigen Wohnungen in unrenovierten Altbauten oder ehemaligen Sozialwohnungen Mietsteigerungen um 100 Prozent und mehr als Folge einer umfangreichen Modernisierung keine Seltenheit, wie der Mieterverein immer wieder feststellen muß. Und in einigen Fällen werden aufwendige Modernisierungsarbeiten überhaupt nur durchgeführt in der Absicht, alteingesessene Mieter per Mieterhöhung loszuwerden, um die Wohnung teuer neuzuvermieten oder sie in Eigentumswohnungen umzuwandeln.
Das Problem ist, daß die Mieter gegen eine Modernisierung im Prinzip nichts einwenden können, wenn sie korrekt angekündigt wird. Das heißt, der Vermieter kann die Duldung von beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen durch alle Hausbewohner einklagen. Dies trifft allerdings nur zu, wenn es sich bei den Arbeiten auch tatsächlich um eine Modernisierung handelt.

Was ist eine Modernisierung?

Der Gesetzgeber versteht darunter zum einen alle Maßnahmen, die der Verbesserung der Wohnung, des Hauses oder des dazugehörigen Grundstückes inklusive der darauf befindlichen Anlagen dienen, und zum anderen solche, die zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen. Schließlich müssen die Mieter auch Maßnahmen dulden, die - wie zum Beispiel ein Speicherausbau - der Schaffung neuen Wohnraumes dienen, obwohl dies für die aktuellen Mieter, die dadurch vielleicht ihren Speicher verlieren und gleichzeitig von Bauarbeiten gestört werden, natürlich keine Verbesserung darstellt. Vielmehr kommt diese Maßnahme nur dem neuen Mieter zugute, der in diese Wohnung einziehen kann.
Ob eine bestimmte bauliche Veränderung – sei es innerhalb der Wohnung oder im Außenbereich – eine Wohnwertverbesserung darstellt und damit als Modernisierung bezeichnet werden kann, hängt nicht vom persönlichen Geschmack des Vermieters oder Mieters ab. Im Gegenteil: In vielen Fällen gehen die Meinungen diesbezüglich auseinander – nicht nur zwischen Vermieter und Mietern, sondern auch innerhalb der Hausgemeinschaft. So stellt zum Beispiel der nachträgliche Einbau eines Aufzuges für Bewohner des Erdgeschosses subjektiv keine Verbesserung dar, für Bewohner des fünften Stockes dagegen schon. Die Errichtung eines Kinderspielplatzes im Hinterhof mag in den Augen eines kinderlosen Mieters eher eine zusätzliche Lärmquelle bedeuten, während sich Familien mit Kindern darüber freuen. Entscheidend ist deshalb nicht die persönliche Meinung. Bei der Frage, ob eine Baumaßnahme als Modernisierung geduldet werden muß, kommt es vielmehr darauf an, ob ein Durchschnittsmieter darin eine Wohnwertverbesserung sehen würde.Da es keine gesetzlich festgelegte Liste anerkannter Modernisierungsmaßnahmen gibt und es im Einzelfall immer wieder zu Auseinandersetzungen kommt, bleibt oftmals nur der Weg vors Gericht. So haben jeweils die Richter entschieden, daß zum Beispiel der Einbau einer Zentralheizung den Gebrauchswert der Wohnung erheblich verbessert und damit vom Mieter geduldet werden muß, unabhängig davon, ob der Mieter vielleicht mit seiner Ofenheizung zufrieden war. Demgegenüber gilt zum Beispiel die Umstellung der Beheizung von Nachtstromspeicheröfen auf Fernwärme oder Gaszentralheizung nicht als Modernisierung, weil damit weder eine Wohnwertverbesserung einhergeht noch Energie eingespart wird. Der Einbau von Thermostatventilen, von Warmwasserboilern und Wasserzählern, von Türöffnungs- und Gegensprechanlagen oder von Schallschutzfenstern ist wiederum zurecht als Modernisierung einzustufen, weil dies entweder den Wohnwert verbessert oder Energie bzw. Wasser spart. Gleiches gilt für Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung, zum Beispiel von Fenstern, Außentüren, Außenwänden, Dächern, Kellerdecken und obersten Geschoßdecken, falls hierdurch Heizenergie eingespart wird. Werden dagegen intakte Holzfenster nur durch Kunststoffenster ersetzt, stellt allein die Tatsache, daß die Rahmen nicht mehr gestrichen werden müssen, keine Wohnwertverbesserung und damit auch keine Modernisierung dar. Tauscht man die Holzfenster aus durch Kunststoffenster mit wärmedämmender Isolierverglasung, liegt die Wertverbesserung nach Auffassung der Gerichte wiederum nur in der Isolierverglasung! Dies ist dann von Relevanz, wenn die Kosten der Modernisierung auf die Miete umgelegt werden. So könnten im letzteren Fall nicht die gesamten Fensterkosten auf die Mieter abgewälzt werden, sondern lediglich der Differenzbetrag zwischen normalen Kunststoffenstern und solchen mit Isolierverglasung.

Instandsetzung und Instandhaltung

In der Praxis ist es meist so, daß Reparaturen bzw. Instandsetzungsmaßnahmen Hand in Hand gehen mit einer Modernisierung. Das heißt, alte und morsche Holzfenster eines Altbaus werden in der Regel nicht durch neue Holz- oder einfachverglaste Kunststoffenster ersetzt, sondern gleich durch doppelverglaste Wärme- und Schallschutzfenster. Eine abgeblätterte Fassade wird nicht nur frisch gestrichen, sondern möglicherweise zugleich wärmegedämmt. Eine kaputte Klingelanlage wird nicht mehr repariert, sondern durch eine moderne Türöffnungs- und Gegensprechanlage ersetzt. Zwar müssen Maßnahmen, die der Instandhaltung oder Instandsetzung des Hauses oder der Wohnung dienen, ebenso wie Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich geduldet werden, doch dürfen diese Kosten im Unterschied zu Modernisierungskosten nicht auf die Miete umgelegt werden. Vielmehr gehen solche Instandhaltungs- und Reparaturkosten grundsätzlich auf das Konto des Vermieters. Werden folglich Reparatur- mit Modernisierungsarbeiten verknüpft, muß bei der späteren Mieterhöhung der „gesparte" Reparaturkostenanteil abgezogen werden.

Der Vermieter muß die Modernisierung ankündigen!

Damit die Mieter wissen, welche Modernisierungsarbeiten auf sie zukommen und mit welcher Mieterhöhung sie ggf. rechnen müssen, aber auch, damit der Vermieter nicht etwa reine Instandsetzungs- als Modernisierungsarbeiten verkaufen kann, ist er verpflichtet, die Modernisierung zwei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich und detailliert anzukündigen. Dies gilt im übrigen auch für große Wohnanlagen, und zwar selbst dann, wenn der Eigentümer nicht beabsichtigt, die Miete zu erhöhen, die Baumaßnahmen aber nicht unerheblich sind und eine Belastung der Mieter mit sich bringen könnten. Gibt der Vermieter die beabsichtigten Baumaßnahmen nicht in einem, sondern in mehreren Schreiben bekannt, wird die 2-Monats-Frist ab dem letzten Schreiben berechnet. In der Ankündigung muß er also genau beschreiben

welche Arbeiten er durchführen will,
welchen Umfang diese Arbeiten haben,
wann sie beginnen,
wie lange sie voraussichtlich dauern und
welche Mieterhöhung aufgrund dessen zu erwarten ist.
Diese Angaben müssen so detailliert sein, daß sich die Mieter eine genaue Vorstellung von den Veränderungen ihrer Wohnung, des Hauses oder der betroffenen Gemeinschaftsanlagen wie Garagen, Hof o.ä. machen können und darüber hinaus zeitlich disponieren können. Will der Vermieter beispielsweise ein Badezimmer einbauen, muß er in dem Schreiben mitteilen, wie das Bad im einzelnen ausgestattet wird, welche Sanitäreinrichtungen angeschafft und welche Installationsarbeiten wann und wie lange durchgeführt werden.

Sind Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten geplant, müssen die einzelnen Tätigkeiten exakt abgegrenzt werden und dies zumindest auch rechnerisch nachprüfbar sein. Handelt es sich bei der Modernisierung um Maßnahmen, die eine Energie- oder Wassereinsparung zum Ziel haben, wie zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage, muß der Vermieter darüber hinaus möglichst exakt darlegen, wie sich im Gegenzug zur Mieterhöhung die künftigen Heizkosten entwickeln bzw. vermindern.


Zuviel des Guten: In welchen Fällen der Mieter eine Modernisierung nicht dulden muss
Das Gesetz nennt vier Gründe bzw. Fälle, in denen der Mieter eine Modernisierung nicht hinnehmen muss:

Die Bauarbeiten selbst beeinträchtigen den Mieter derart, daß dies auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters und ggf. der Interessen der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Diese Bestimmung schützt insbesondere alte und kranke Menschen, für die die Belästungen durch Baulärm und Schmutz zu ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen können. Als unzumutbar gilt es aber beispielsweise auch für gesunde Mieter, wenn neue Fenster und Türen ausgerechnet im Winter eingebaut werden sollen.

Der Mieter muß die Modernisierung ebenfalls nicht dulden, wenn dadurch die Wohnung verunstaltet wird, wenn zuviel Wohnfläche verloren geht oder wenn damit ein wesentlicher Verlust von Licht und Sonne verbunden ist. So ist es nach Auffassung der Gerichte nicht zumutbar, dem Mieter einen ganzen Wohnraum wegzunehmen oder ein Kinderzimmer von 14 auf 9 Quadratmeter zu verkleinern und gleichzeitig das Wohnzimmer zum Durchgangszimmer zu machen, um ein Bad einzubauen (es sei denn natürlich, dies entspricht auch den Wünschen des Mieters). Nicht zu rechtfertigen ist beispielsweise auch der Einbau eines Isolierglasfensters, wenn dabei das Fenster um ein Drittel verkleinert werden muß.

Eine Modernisierung kann auch abgelehnt werden, wenn der Mieter die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters schon selbst modernisiert hat. Ließ der Mieter zum Beispiel nach Absprache mit dem Vermieter auf eigene Kosten ein Bad einbauen, muß er den Einbau eines anderen Bades nicht dulden. Andernfalls wäre nicht nur das vom Mieter investierte Geld verloren, er müßte womöglich auch noch mehr Miete bezahlen, ohne daß die Wohnung verbessert worden wäre. Anders ist es, wenn das alte Bad nicht mehr den heutigen Anforderungen entspricht oder der Mieter seine Investition bereits abgewohnt hat: Bei Aufwendungen in Höhe einer Jahresmiete ist dies nach Auffassung einiger Gerichte nach vier Jahren der Fall.

Da die Kosten der Modernisierung in der Regel auf die Miete aufgeschlagen werden, ist sie schließlich nur zumutbar, wenn auch die neue Miete noch zumutbar ist. Leider gibt es hierfür jedoch keine festen Grenzen, so daß die Gerichte gegebenenfalls jeden Einzelfall prüfen müssen. Legt man die bisherigen Urteile zugrunde, gilt es als unzumutbar, wenn die Miete allein aufgrund von Modernisierungen 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreiten würde. Unzumutbar ist es auch, wenn sich beispielsweise die Miete mehr als verdoppelt, aber der Mieter nur ein geringes Einkommen hat. Und selbst wenn der Mieter gut verdient, kann ihm eine aus der Modernisierung resultierende Mietsteigerung von mehr als 300 Prozent nicht zugemutet werden. Allerdings gibt es hierbei eine große Ausnahme: So ist es den Mietern grundsätzlich nicht möglich, sich auf eine unzumutbare Mieterhöhung zu berufen, wenn die Wohnung durch die Modernisierung lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist. Darunter versteht man laut Bundesgerichtshof den Zustand, der bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters in einem Bundesland angetroffen wird. Umgekehrt muß der Mieter aber auch keine Luxusmodernisierung dulden. So muß niemand gegen seinen Willen den Einbau vergoldeter Wasserhähne oder handbemalter Kacheln hinnehmen, wenn dadurch die Miete unverhältnismäßig steigen würde, unabhängig davon, über welches Einkommen er verfügt. Insgesamt gilt, daß eine Verbesserung ihren Preis wert sein muß. Eine Maßnahme, die den Wohnwert nur geringfügig verbessert, die Miete aber unverhältnismäßig steigen läßt, muß nicht geduldet werden! So ist zum Beispiel eine Energiesparmaßnahme unzumutbar, bei der die Mieterhöhung fast viermal höher ist, als die Heizkostenersparnis. Während einige Gerichte eher neutral formulierten, daß „die Kosten der baulichen Maßnahmen (und damit auch die Mieterhöhung, die Red.) in einem angemessenen wirtschaftlichen Verhältnis zu der dadurch erzielten Energieeinsparung stehen" müssen, begrenzten andere Gerichte die zulässige Mieterhöhung grundsätzlich auf maximal das Doppelte der monatlichen Heizkostenersparnis.


Wie der Mieterverein München immer wieder feststellen muß, werden Modernisierungen jedoch häufig nicht ordnungsgemäß angekündigt. Entweder sind die Angaben unvollständig oder nicht nachvollziehbar. In anderen Fällen fällt die Mieterhöhung zu hoch aus oder bei den angekündigten Maßnahmen handelt es sich gar nicht um eine Modernisierung, sondern nur um Reparaturen. Man sollte also das Schreiben in jedem Fall mit Hilfe des Mietervereins genau prüfen und keinesfalls voreilig etwas unterschreiben. Hat der Mieter auf diese Weise festgestellt, daß die Ankündigung entweder nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprechend formuliert ist, daß die Maßnahmen nicht zu einer Wohnwertverbesserung führen oder aber daß die Modernisierung für ihn aus einem bestimmten Grund unzumutbar ist (siehe Kasten), sollte er die Modernisierung schriftlich zurückweisen und auf keinen Fall Handwerker in die Wohnung lassen. Wenn die Eingriffe innerhalb der Wohnung stattfinden sollen, kann sich der Mieter notfalls mit einer einstweiligen Verfügung gegen vertragswidrige Beeinträchtigungen wehren. Handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen außerhalb der Wohnung, genügt es, wenn der Mieter den Plänen des Vermieters schriftlich widerspricht, um zumindest eine spätere Mieterhöhung abzuwehren.
Stimmt der Mieter einer Modernisierung nicht zu, kann der Vermieter entweder die Modernisierung nochmals ordnungsgemäß ankündigen (mit entsprechender Fristverlängerung) oder wenn er dies bereits getan hat, auf Duldung klagen. Landet die Angelegenheit vor Gericht, liegt es an ihm zu beweisen, daß es sich bei den geplanten Maßnahmen tatsächlich um eine Modernisierung handelt. Der Mieter wiederum muß ggf. darlegen, warum die Modernisierung für ihn nicht zumutbar ist.

Um wieviel darf die Miete erhöht werden?

Zwar kann bereits die kleinste Wertverbesserung eine Modernisierung sein, so daß man die Maßnahmen in der Regel dulden muß. Doch die Duldungspflicht sagt noch nichts über eine Mieterhöhung aus! So darf der Vermieter die Kosten der Modernisierung nur dann auf die Miete umlegen, wenn die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nicht nur geringfügig, sondern nachhaltig erhöhen, wenn sie die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Wasser oder Heizenergie bewirken. Während kaum strittig ist, daß z.B. ein Balkon den Wert einer Wohnung und ein Lift die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert, gibt es in der Praxis häufig Auseinandersetzungen darüber, welche Energieeinsparung als nachhaltig einzustufen ist. So hat zum Beispiel zum Beispiel das VG Berlin entschieden, daß eine Energieeinsparung von nur 2,5 Prozent durch den Austausch einfach verglaster Fenster durch isolierverglaste Fenster im Treppenhaus, keine nachhaltige Verbesserung der Wärmedämmung darstellt. Das heißt, die Maßnahmen müssen zwar geduldet werden, sie dürfen jedoch nicht zu einer Mieterhöhung führen.

11prozentiger Modernisierungszuschlag

Sind o.g. Bedingungen erfüllt, hat der Vermieter zum einen die Möglichkeit, bis zu 11 Prozent der Modernisierungsaufwendungen auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Zu den umlagefähigen Modernisierungsaufwendungen zählen die Kosten für Material und Handwerker sowie ggf. auch Eigenleistungen des Vermieters, nicht jedoch die Zinsen für einen Kredit oder Verwaltungskosten für die Koordinierung, Projektierung oder das Überwachen der Arbeiten. Von den reinen Bau- und Baunebenkosten muß er darüber hinaus die Kosten für ohnehin fällige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abziehen, ebenso öffentliche Fördermittel, die er unter Umständen erhalten hat (z.B. für energiesparende Maßnahmen). Schließlich ist der Vermieter verpflichtet, übertriebenen Aufwand beim Bau zu vermeiden und insgesamt wirtschaftlich zu handeln, was er auch bei der Mieterhöhung einzeln darlegen muß. Unnötige, unzweckmäßige oder überteuerte Aufwendungen darf er nicht auf die Mieter abwälzen. Hat der Vermieter also nachweislich überteuert eingekauft oder unzweckmäßige Maßnahmen veranlaßt, kann er trotzdem nur die Kosten umlegen, die bei einer wirtschaftlich vernünftigen Modernisierung entstanden wären.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Alternativ zum Modernisierungsaufschlag kann der Vermieter die Miete auch auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Das heißt, er kann als neue Miete fordern, was üblicherweise in München für eine vergleichbare modernisierte Wohnung gezahlt wird, wobei die nach § 3 MHRG an sich umlegbaren Modernisierungskosten bei der Berechnung der 30prozentigen Kappungsgrenze ausgeklammert werden. Das bedeutet, der Vermieter kann auf diesem Wege maximal die alte Miete plus 30 Prozent plus Modernisierungszuschlag verlangen, er muß aber ebenfalls öffentliche Fördermittel abziehen, soweit er welche erhalten hat. Da dieses Verfahren für den Vermieter regelmäßig aufwendiger ist, ziehen es viele Vermieter vor, die Mieterhöhungen zu trennen, insbesondere, wenn die Miete vor der Modernisierung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Hier ist es zulässig, zunächst die Miete nach § 2 MHRG auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung anzuheben (maximal um 30 Prozent) und sodann, nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten den 11prozentigen Modernisierungszuschlag zu erheben.

Ab wann muß die Mieterhöhung gezahlt werden?

Ob per Modernisierungsumlage oder Anhebung an die ortsübliche Vergleichsmiete – die Miete kann frühestens dann erhöht werden, wenn die Modernisierung vollständig abgeschlossen ist. Die Mieterhöhung muß in jedem Fall schriftlich erklärt werden, wobei der Vermieter im ersten Fall die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen und deren Kosten einzeln auflisten und die jeweiligen Rechnungspositionen offenlegen muß. Das heißt, er muß darlegen, welcher Teil der Arbeiten zu einer Wertverbesserung geführt hat, damit die Mieter nachprüfen können, ob alle angesetzten Kosten tatsächlich Modernisierungskosten sind. Schließlich muß er berechnen und erläutern, welche Modernisierungkosten für die einzelne Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich daraus monatlich ergibt. Da nicht immer alle Wohnungen gleichermaßen von einer Modernisierungsmaßnahme profitieren, muß er die Kosten ggf. angemessen aufteilen und vorrechnen, wie er zu dieser Aufteilung bzw. Mietforderung kommt. Wurde im Haus zum Beispiel ein Fahrstuhl eingebaut, muß der Vermieter bei der Aufteilung berücksichtigen, daß die Mieter in den oberen Etagen davon mehr Vorteile haben als die der unteren. Hier wäre eine Staffelung nach Stockwerken denkbar. Bei der Umlage der Kosten einer neu eingebauten Zentralheizung bietet sich wiederum eine Aufteilung entsprechend der Wohnungsgröße an.
In beiden Fällen ist die Miete vom Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats zu zahlen - vorausgesetzt, die Mieterhöhungserklärung entspricht allen gesetzlichen Vorschriften. Aber Achtung: Hat der Mieter der Modernisierung zurecht widersprochen, weil sie zum Beispiel nicht rechtzeitig und korrekt angekündigt war, muß er anschließend auch keine Mieterhöhung hinnehmen!

Sonderkündigungsrechte des Mieters bei Modernisierung

Will ein Mieter ohnehin aus seinem nur langfristig zu kündigenden Mietvertrag ausscheiden, oder erscheinen ihm angekündigte Modernisierungsmaßnahmen zu belastend, kann er bis einen Monat nach Zugang der Modernisierungsmitteilung für den Ablauf des nächsten Monats kündigen. Die Modernisierungsarbeiten dürfen dann bis zum Ende der Mietzeit nicht ausgeführt werden. Hat also ein Mieter im September eine Modernisierungsankündigung erhalten, kann er bis Ende Oktober für den Ablauf des Novembers kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht allerdings nicht bei Maßnahmen, die mit keiner oder nur unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
Auch nach Durchführung der Modernisierung besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mieters. Hat nämlich der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach einer Modernisierung gestellt, kann der Mieter bis zum dritten Werktag des Monats, von dem der Mietzins erhöt werden soll zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Will der Vermieter zum Beispiel eine Modernisierungserhöhung ab 1.9.99, kann der Mieter durch schriftliche Kündigung und unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 9 Abs.1 MHRG bis zum 3.9.99 zum Ablauf des 30.11.99 kündigen, auch wenn seine eigentliche Kündigungsfrist wesentlich länger wäre. Die Mieterhöhung braucht in diesem Fall nicht mehr bezahlt zu werden.