Modernisierung und Mieterhöhung
In einer Mieterhöhungserklärung nach erfolgter Modernisierung einer Wohnung müssen die Wertverbesserungsmaßnahmen detailliert und verständlich erläutert werden, so dass der Mieter nachprüfen kann, was von den Maßnahmen Modernisierung und was nur Instandhaltung gewesen ist. Die nicht in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten dürfen mit einer Quote benannt sein. Allerdings muss die Quote ausreichend spezifiziert sein. Ist sie willkürlich festgesetzt, wird die Mieterhöhungserklärung unwirksam. (LG Stralsund, Az. 1 S 189/96, aus: WM 5/97, S. 271)
Um die umlagefähigen Modernisierungskosten feststellen zu können, müssen von den Gesamtkosten der Rechnung die eingesparten Instandhaltungskosten ("fiktive Instandhaltungskosten"
abgezogen werden. Die Positionen müssen detailliert angeben und für den Mieter nachrechenbar sein. Nur einen Gesamtbetrag anzugeben ohne Erläuterung, wie hoch die abgezogenen fiktiven Instandhaltungskosten waren, macht das Mieterhöhungsbegehren unwirksam. (LG Berlin, Az. 64 S 170/02, aus: GE 2003, S. 123)
Nach erfolgter Modernisierung darf die zulässige Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 % übersteigen. (KG Berlin, Az. 2 Ss 59/91 - 5 Ws(B) 100/91, aus: WM 1992, S. 140)
Nach der Modernisierung hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er eine Mietenerhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornimmt (gemäß Mietspiegel), oder ob er die Miete um die Kosten der Modernisierung (jährlich 11 % der Modernisierungskosten) erhöht. Wählt er die zweite Variante, ist eine anschließende Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Bei der ersten Variante nicht. (AG Berlin Lichtenberg, Az. 8 C 60/02, aus: MM 12/02, S. 47)
Hat der Vermieter versäumt die Modernisierung ordnungsgemäß anzukündigen und der Mieter den Modernisierungsmaßnahmen eindeutig widersprochen, kann die Miete wegen Modernisierung nicht erhöht werden. Das hat nichts mit der Fristverlängerung auf sechs Monate nach § zu tun, wo es um die Folgen eines falsch berechneten Erhöhungsbetrages im Ankündigungsschreiben der Modernisierung nach § geht. (LG Berlin, Az. 61 S 466/01, aus: MM 12/02, S. 43)
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