Nebenkosten 01.01.04

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Betriebskostenänderung am 1.01.04 
 
Die Betriebskosten-VO tritt an die Stelle der „Anlage zu § 27 II. Berechnungsverordnung“ 
Hier findet sich, wie bisher, eine Definition des Begriffs Betriebskosten: 
„...Kosten, die dem Eigentümer.... durch das Eigentum .... Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ 
Außerdem bleibt es bei der unveränderten Klarstellung, das Verwaltungs-, Instandhaltungs,- und Instandsetzungskosten keine Betriebskosten sind. 
 
Der Katalog der umlegbaren Betriebskosten, das heißt der Kosten, die per Mietvertrag auf den Mieter abwälzbar sind, ist nahezu unverändert mit der Betriebskostenverordnung übernommen worden. 
 
Neu ist hier, ab 01. Januar 2004: 
 
1) Wasserkosten / Heizkosten: 
Klarstellung: dass eventuell anfallende Eichkosten der Zähler umlagefähige Betriebskosten sind. 
 
2) Heizkosten: 
Klarstellung: dass nicht nur die Wartungskosten bei Etagenheizungen umlegbar sind, 
 
3) Müllabfuhr: 
Die Kosten der Müllabfuhr heißen nun Müllbeseitungskosten. Hierzu gehören jetzt ausdrücklich auch die Kosten des Betriebs von >Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie Müllmengen-Erfassunganlagen, einschließlich der Kosten für eine entsprechende Berechnung und Aufteilung. 
 
4) Sach- und Haftpflichtversicherung: 
Hier werden die Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden neu aufgeführt. 
 
5) Gemeinschaftsantenne / Kabelfernsehen: 
Zu diesen Kosten gehören jetzt auch die Gebühren, die nach dem Urheberrecht für die Kabelweitersendung entstehen. 
 
6) Maschinelle Wascheinrichtungen 
Nunmehr Einrichtungen für die Wäschepflege. Damit soll die Klarstellung verbunden sein, dass auch Kosten für gemeinsam zu nutzende Wäschetrockner, Schleudern, Bügelautomaten usw. umlagefähig sind. 
 
Betriebskosten 
 
Es soll die verbrauchsabhängige Abrechnung gefördert werden. Als - änderbarer - Standardumlagemaßstab wird die Wohnfläche eingeführt. Wie im öffentlichen Mietrecht soll auch hier zwingend 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erstellt werden, sofern dies dem Vermieter möglich ist. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung. 
Die Betriebskostenabrechnung in einem gemischt genutzten Gebäude muss die auf den Wohnraum entfallenden Kosten von den übrigen Kosten trennen. 
( LG Hanau, 2 S 387/99) 
Mieterhöhung und falsche Berechnung 
Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf den Berliner Mietspiegel, so müssen bei der Berechnung der Nettomiete die ortsüblichen Betriebskosten berücksichtigt werden. Konkret: bei der Umrechnung der Bruttomiete in die Nettomiete sind nicht die Betriebskosten der betreffenden Wohnung, sondern die ortsüblichen Betriebskosten zugrunde zu legen. Der Umstand, daß im Mietspiegel keine Betriebskosten angegeben sind, spielt keine Rolle. (LG Berlin, Az. 62 S 389/98, aus: GE 6/99, S. 37

Basiert das Mieterhöhungsverlangen auf einer falschen Ausgangsmiete, so ist die gesamte Mieterhöhung unwirksam. Begründung: Für den Mieter war der Erhöhungsbetrag aufgrund einer falschen Ausgangsmiete und in der Berechnung widersprüchlicher Zahlen nicht nachvollziehbar und auch konnte nicht zweifelsfrei nachgerechnet werden. (LG Berlin, Az. 65 S 210/99, aus: MM 4/00, S. 37) 
Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete, das auf den Mietspiegel mit Nettokaltmieten Bezug nimmt, ist nicht deshalb unwirksam, weil die konkreten Betriebskosten zu den Mietspiegelwerten addiert wurden. (LG Berlin, Az. 62 S 282/99, aus: MM 12/00, S. 43) 
Umlageschlüssel 
 
Als ungerecht empfinden gerade viele Mieter, die allein eine große Wohnung bewohnen, den Umlageschlüssel für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Treppenhausbeleuchtung nach qm. Mit diesem Unmut muss Ihr Mieter weiterleben. Denn seit dem 1.9.2001 ist der Umlageschlüssel nach der Wohnfläche für den Wohnungsvermieter der zwingende Verteilungsschlüssel, falls er im Mietvertrag keinen anderen Verteilungsschlüssel vereinbart hat (§ 556 a BGB). 
Einzige Ausnahme: Betriebskosten, die Sie nach dem Verbrauch erfasst haben, müssen Sie auch verbrauchsabhängig umlegen. 
Haben Sie im Mietvertrag einen bestimmten Verteilungsschlüssel vereinbart, sind Sie daran gebunden. Einzige Ausnahme: Sie wollen eine Betriebskostenar

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