Nachmieterprobleme

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Nachmieter
Der Mieter, der vorzeitig aus seinen Zeitmietvertrag aussteigen will, aber kein Sonderkündigungsrecht hat, kann versuchen, einen Nachmieter zu stellen

Das ist zulässig, wenn im Mietvertrag eine so genannte Nachmieterklausel enthalten ist. Das ist die Ausnahme.
Ohne Nachmieterklausel darf der Mieter nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für ihn unzumutbar wäre, noch längere Zeit am Vertrag festgehalten zu werden. Das ist der Fall,
wenn der Mieter berufsbedingt gezwungen ist, einen Ortswechsel vorzunehmen;

wenn der Umzug ins Alters- oder Pflegeheim notwendig wird

wenn der Mieter heiraten will oder wenn sich Familiennachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird.

Darf der Mieter in diesen Fällen ausnahmsweise einen Nachmieter benennen, kommt er aus seinem Mietvertrag aber nur heraus, wenn der vorgeschlagene Nachmieter auch geeignet ist. Wichtigstes Kriterium hierfür ist, dass der vorgeschlagene Nachmieter auch in der Lage ist, die vom Vermieter geforderte Miete zu zahlen.
Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist, während er prüfen und entscheiden kann, ob der vorgeschlagene Nachmieter in Frage kommt.
Die Gerichte billigen ihm eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten zu. Ist der vorgeschlagene Nachmieter geeignet, ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, mit ihm einen Mietvertrag abzuschließen. Doch von dem Zeitpunkt an, zu dem der vom Mieter angebotene Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen, wird der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter frei, muss also auch keine Miete mehr zahlen.
Wichtig: Kein Ausnahmefall, der zur Nachmieterstellung berechtigt, liegt vor, wenn es dem Mieter lediglich darum geht, in eine billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung zu wechseln oder, wenn der Mieter sich eigene vier Wände angeschafft hat und nun ins Eigentum ziehen will.
Nachmieter: Keine Haftung für Schulden des Vormieters
Tritt ein Nachmieter in ein bestehendes Mietverhältnis ein, so übernimmt er nicht automatisch die Mietschulden seines Vorgängers und Vormieters. Mit dieser Begründung lehnte das Amtsgericht Osnabrück (47 C 462/9 eine Zahlungspflicht des Nachmieters für Betriebskosten für das Jahr 1996 bzw. bis April 1997 ab.
Der Nachmieter war erst im Mai 1997 in die Mietwohnung gezogen und in das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Vormieter eingetreten. Das Amtsgericht Osnabrück erklärte, daß in einem derartigen Fall eine automatische Haftungsübernahme desjenigen, der in den Mietvertrag eintritt, für Altschulden seines Vorgängers abzulehnen sei, da dies für ihn zu einer unübersehbaren Haftung führen würde. Der Nachmieter müsse allenfalls dann für die Verpflichtungen seines Vorgängers aufkommen, wenn dies von Anfang an ausdrücklich so vereinbart worden wäre.
Ein Nachmieter darf nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil er mit Kind in die Wohnung einziehen will, dies entscheid der Bundesgerichtshof (BGH, Az: VIII ZR 244/02
Vorzeitige Beendigung des Mietvertrages bei Nachmietergestellung

Angebot und Nachfrage bei Wohnimmobilien bestimmen nicht nur die Verhandlungen über den Abschluss von Mietverträgen, insbesondere den erzielbaren Mietzins, sondern auch die "Verhandlungen" über den Ausstieg aus diesen Verträgen und die daraus resultierenden Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Solange in Hamburg die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot überwog, waren Bestrebungen der Mieter, in einmal abgeschlossenen Verträgen bei gleichzeitiger Reduzierung der Miete wegen angeblichen Mietwuchers zu verbleiben an der Tagesordnung. Die mit diesem Ziel von Mietern initiierten Auseinandersetzungen gehen zahlenmäßig seit Mitte 1997 deutlich zurück, was eine Entspannung des Wohnungsmarktes nicht nur signalisiert, sondern belegt. In vielen Segmenten des Hamburger Wohnungsmarktes besteht seit einiger Zeit kein geringes Angebot an Wohnungen mehr. An die Stelle der Auseinandersetzung über die Höhe des zulässigen Mietzinses tritt nunmehr verstärkt der Kampf der Mieter um die vorzeitige Entlassung aus befristeten Mietverhältnissen oder solchen mit langer Kündigungsfrist, weil der Wohnungsmarkt derzeit eine preisgünstige und attraktive Palette von Wohnungen aller Art bietet.
Auch wenn sich viele Vermieter dem Wunsch des Mieters auf vorzeitige Entlassung des Mieters nicht von vorneherein verschließen wollen, werden sie doch, wenn eine entsprechende Bitte konkret an sie herangetragen wird, von der verständlichen Sorge geplagt, sich durch ein Zugeständnis wirtschaftlich und rechtlich zu verschlechtern. Diese Sorge ist nicht unbegründet. Zunächst ist festzuhalten, dass dem Mieter nur in wenigen Ausnahmefällen ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung zusteht. Zu differnzieren ist hier zunächst nach der Art des abgeschlossenen Vertrages. Bei Verträgen auf unbestimmte Laufzeit besteht in aller Regel selbst bei langen Kündigungsfristen, wenn der Vertrag z.B. länger als 10 Jahre besteht und dementsprechend die Kündigungsfrist 1 Jahr beträgt, kein solcher Anspruch. Bei Verträgen, die zeitlich befristet sind, wird ein solcher Anspruch in bestimmten Fallkonstellationen zugelassen, etwa wenn die Wohnung infolge Familienvergrößerung zu klein geworden ist oder der Mieter von seinem Arbeitgeber beruflich in eine andere Stadt beordert wird, so dass der Mieter keine Verwendung mehr für die alte Wohnung hat. Wenn sich der Mieter hingegen aus freien Stücken für eine andere Wohnung entscheidet, die vielleicht attraktiver oder preisgünstiger ist, so besteht kein Anspruch auf Entlassung. Falls ein solcher Anspruch besteht, bedeutet dies nicht, dass der Mieter das Mietverhältnis einseitig kündigen kann. Voraussetzung für das Ausscheiden des Mieters ist nämlich in jedem Fall, dass der Mieter dem Vermieter wenigstens einen akzeptablen Nachfolgemieter präsentiert, der bereit ist, den Vertrag zu den vereinbarten Konditionen fortzusetzen.
In der Praxis spielen die oben dargestellten Konstellationen, in denen die Rechtsprechung den Mietern solche Ansprüche zubilligt, keine vorherrschende Rolle. Viel häufiger ist zu beobachten, dass Vermieter dem Mietern zusagen, ihn bei Abschluss eines Mietvertrages mit einem Nachfolger zu entlassen. Dieses Entgegenkommen wird nicht selten ausgenutzt. Meist schalten Mieter unmittelbar nach einer solchen Zusage Inserate und suchen auf diese Weise selbst mehrere Nachmieter. Mit den so gefundenen Adressen bombardieren sie sodann den Vermieter und drängen ihn zum baldigen Abschluss mit einem der Interessenten. Ganz dreiste Mieter stellen zudem noch die Zahlung des Mietzinses ein, um so zusätzlichen wirtschaftlichen Druck auf den Vermieter auszuüben. Daß Vermieter auch in solchen Situationen nicht überstürzt handeln müssen, zeigt das Urteil des Amtsgerichtes Hamburg (Urt. v.31.3.1998; 46C652/97). Mit Schreiben vom 30.4.1997 kündigte der Mieter einer im Zweifamilienhaus belegenen Wohnung den seit mehr als 10 Jahren bestenden Mietvertrag mit Jahresfrist und bat den Vermieter um vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Der Vermieter, dessen vier Kinder bereits auf eigenen Füßen standen, erklärte sich mit der Entlassung bei Stellung eines Nachmieters einverstanden. Der Mieter wies ihm kurze Zeit später 3 Nachfolgemieter nach, die der Vermieter aus verschiedenen Gründen nicht akzeptierte. Stattdessen suchte er selbst einen Mieter und schloß mit einem älteren kinderlosen Ehepaar einen Mietvertrag ab dem 1.12.1997 ab. Ab September stellte der alte Mieter die Zahlung von Miete mit der Begründung ein, der Vermieter verhalte sich treuwidrig, weil er die von ihm vorgeschlagenen Mietinteressenten aus nicht sachgerechten Gründen abgelehnt habe. Der Vermieter klagte die Miete für September bis November ein und gewann. Das Amtsgericht entschied, ein Vermieter sei nicht gehalten, mit dem erstbesten vom Mieter vorgeschlagenen Nachfolger einen Mietvertrag abzuschließen.Vielmehr könne er sich den Nachfolger aussuchen, wobei sachfremde oder übersteigerte Anforderungen außer Betracht bleiben müssten. Dies sei hier nicht der Fall, denn dem im Hause wohnenden Vermieter sei daran gelegen gewesen, ältere ruhige Mieter zu erhalten, um seinen veränderten Lebensumständen -Schichtdienst und gesundheitliche Beeinträchtigungen- Rechnung zu tragen. Er habe deshalb etwa die alleinerziehende Mutter mit Kind oder die vorgeschlagenen jungen Eheleute mit Kinderwunsch nicht akzeptieren müssen. Er habe vielmehr einen ihm genehmen Mieter suchen können, obschon dies insgesamt sieben Monate in Anspruch genommen habe.
Auch wenn dieser Fall letztendlich für den Vermieter postiv ausging, zeigt er doch, dass der Vermieter mit seiner Zusage, einen Nachmieter zu akzeptieren, seine Rechtsstellung unnnötig schwächte. Er hätte besser daran getan, ohne jede Zusage selbst einen Nachmieter zu suchen und dem Mieter erst zu dem Zeitpunkt, in dem ein Interessent abschlussbereit war, die Entlassung anzubieten. Wenn man den kleinen Finger reicht ....
Doppelvermietung
Nach längerem Verhandeln unterschrieb ein Mieter einen Mietvertrag über Werkstatträume. Unter Nichtgeklärten Umständen schloss der Vermieter zwei Tage später einen weiteren Mietvertrag über dasselbe Objekt, dessen Mieter umgehend mit Umbauarbeiten an dem Mietobjekt begann.

Der Mieter des "ersten" Mietvertrages erhob Klage auf die Überlassung der Räume an sich. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main sah sich jedoch außerstande, dem Mieter den Zugang zu den Räumen zu verschaffen.

Grundsätzlich müssen geschlossene Verträge erfüllt werden. Auch im Falle einer Doppelvermietung sind beide Verträge voll wirksam. Welcher Vertrag zuerst zustande kam, spielt hinsichtlich der Ansprüche auf die Überlassung der Mietsache keine Rolle.

Nach dem Gesetz kann das Gericht einem Vermieter, der gleichzeitig zwei Mieterverhältnisse eingegangen ist, nicht aufzwingen, welchem der Mieter er die Mieträume zu überlassen hat und welchem er Schadensersatz wegen Nichterfüllung leistet.

Der ausgebootete Mieter hätte daher besser eine Klage auf Schadensersatz erhoben.
Quelle: Urteil des OLG Frankfurt am Main vom 28.08.1996, 17 W 22/96. ZMR 1997, 22


Mietvertrag mit Angehörigen

Ein aktuelles Urteil vom Finanzgericht Niedersachsen hat unterbunden, daß - wie häufig geschehen - ein Mietvertrag, der mit Angehörigen geschlossen wird, auch weiterhin vom Finanzamt wegen angeblicher "Unüblichkeit" verworfen wird. Es verhielt sich bisher nämlich so, daß deshalb Verluste aus dem Mietobjekt steuerlich nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden konnten. Das Finanzgericht Niedersachsen hielt viele der Anforderungen, die Finanzbeamte an die angebliche "Üblichkeit" von Mietverträgen stellen, für übertrieben. So besagt das Urteil, daß ein Mietvertrag nun beispielsweise auch dann noch als "üblich" anzusehen ist, wenn nur ein Ehepartner den Mietvertrag unterschreibt, obwohl beiden das zu vermietende Objekt gehört, wenn keine Vereinbarungen über Schönheitskorrekturen getroffen werden, wenn die Mieter die gemietete Wohnung für einen auf 6 bis 7 Monate begrenzten Zeitraum als Zweitwohnung benutzen, oder wenn sie in dieser Zweitwohnung nicht über einen eigenen Telefonanschluß verfügen. Eine Mindestanforderung gibt es jedoch noch immer: Die von der Verwandtschaft bezogene Miete muß bei mindestens 50% der ortsüblichen Miete liegen.
Quelle: Finanzgericht Niedersachsen; Aktenzeichen: IX 470/93


Vormieter verweigert Räumung - Schadenersatz des Nachmieters

Der Mieter eines Spielsalons und sein Vermieter schlossen eine Vereinbarung, wonach der Mietvertrag mit sofortiger Wirkung beendet werden sollte. Der Mietvertrag sollte von einem Nachmieter fortgesetzt werden, der die Räume sofort nutzen wollte. Wider Erwarten zog der bisherige Mieter nicht freiwillig aus. Das darauf folgende Räumungsverfahren dauerte Monate. Der Nachmieter wollte dies nicht abwarten, kündigte und verlangte vom Mieter wegen entgangenem Gewinn einen Ersatz in Höhe von 26.000 DM.

Das Oberlandesgericht München wies die Schadensersatzklage ab. Ist das bisherige Mietverhältnis wirksam beendet und zieht der Mieter nicht aus, so trifft den Vermieter hieran kein Verschulden. Hinzu kam, daß in dem Vertrag mit dem Nachmieter ausdrücklich der Passus "Vermieter und Mieter kennen die besondere Situation der Vorvermietung" aufgenommen wurde. Diesen Hinweis interpretierten die Richter dahingehend, daß der Vermieter die rechtzeitige Räumung durch den Vormieter nicht garantiere.


Tipp: Ein derartiger Hinweis ist jedenfalls dann dringend zu empfehlen, wenn der Vermieter irgendwelche Zweifel hat, ob der Vormieter die bereits weitervermieteten Räume rechtzeitig räumt.


Überhöhte Ablösevereinbarung / zwischen Vermieter und Nachmieter

Zwischen Mieter und Nachmieter werden häufig so genannte "Abstandsvereinbarungen" getroffen, mit denen vorhandenes Mobiliar (z.B. Küche und Vorhänge) und Inventar (Teppichboden, Einbauschränke) abgelöst werden. Nicht selten ist der vereinbarte Preis überhöht und enthält ein verdecktes Entgelt für die Überlassung der Wohnung.

Gemäß § 4a Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ist eine Ablösevereinbarung grundsätzlich zulässig, aber bezüglich des vereinbarten Entgelts unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder der Inventarstücke steht.


Die Grenze, wo ein derartig auffälliges Missverhältnis beginnt, legte das Landgericht Traunstein bei 50 % über dem angemessenen Preis der abgelösten Gegenstände fest. Alles, was darüber hinausgeht, muß der Nachmieter nicht bezahlen.

Hinweis: Die Vereinbarung eines Entgelts für die bloße Überlassung der Wohnung zwischen Vormieter und Nachmieter ist grundsätzlich unwirksam.

Urteil des LG Traunstein vom 27.06.1996; 7 S 1833/96