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Fehlerhafte Stundenzettel, unpünktliche Mietzahlung und Eigenbedarf
Ein Mieter, der nicht ausdrücklich vom Vermieter beauftragt ist, Handwerksarbeiten in seiner Wohnung zu kontrollieren, begeht (noch) keine nicht unerhebliche Vertragsverletzung, wenn er wissentlich falsche Arbeitsstunden quittiert, ohne hiervon einen persönlichen Vorteil zu haben.
Eine Kündigung kann gemäß § 554 a BGB gerechtfertigt sein, wenn der Mieter nach Abmahnung die Miete dreimal im Jahr unpünktlich zahlt. Die Abmahnung und die unpünktlichen Mietzahlungen müssen im Kündigungsschreiben dargelegt werden.
Ein an und für sich vernünftiger und nachvollziehbarer Wunsch zur eigenen Nutzung einer Wohnung erscheint vorgeschoben, wenn der Vermieter zehn Wochen vor dem Ausspruch der mit Eigenbedarf begründeten Kündigung eine Maklerfirma mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt hatte.
LG Berlin, Urteil vom 22.06.2000 - 67 S 288/99 -
Der Vermieter hatte den Mieter auf Räumung der Wohnung verklagt. Er stützte seinen Anspruch auf mehrere Kündigungen, zum einen wegen einer Pflichtverletzung des Mieters, weil dieser den von dem Vermieter beauftragten Handwerkern Stundenzettel quittiert hatte, obwohl er wusste, dass die Arbeiten nicht in dem angegebenen Umfang angefallen waren; zum anderen mit dem Vorwurf unpünktlicher Mietzahlung und ferner wegen Eigenbedarfs.
Das Landgericht Berlin hielt die Kündigungen für unwirksam.
Zur Kündigung wegen wissentlich falsch quittierter Arbeitsstunden führte das Landgericht aus, dass zwar offenkundig sei, dass der Handwerker beim Ausfüllen der Stundenzettel geschummelt und der Mieter dies erkannt hatte, dass die vom Mieter zu Unrecht quittierten Arbeitsstunden des Handwerkers aber keine so schwere Pflichtverletzung darstellten, dass sie den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Insbesondere sei bei der Interessenabwägung auch zu berücksichtigen, dass der Mieter vom Vermieter nicht beauftragt gewesen war, die Reparaturarbeiten zu kontrollieren. Der Mieter hatte von der Unrichtigkeit des Arbeitsnachweises auch keinen persönlichen Vorteil.
Die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung hielt das Landgericht ebenfalls für unbegründet. Zwar stellt nach Auffassung des Landgerichts unpünktliche Mietzahlung grundsätzlich einen Grund zur fristlosen oder ordentlichen Kündigung dar, Voraussetzung für die Kündigung aber ist, dass der Vermieter den Mieter wegen der unpünktlichen Mietzahlung abgemahnt und der Mieter trotz dieser Abmahnung die Miete innerhalb eines Jahres noch dreimal unpünktlich gezahlt hat. Ob diese Voraussetzungen vorgelegen haben, hatte der Vermieter im Kündigungsschreiben nicht dargelegt.
Zur Kündigung wegen Eigenbedarfs führte das Landgericht aus, dass die im Kündigungsschreiben des Vermieters angegebenen Gründe den Eigennutzungswunsch zwar grundsätzlich als vernünftig und nachvollziehbar erscheinen ließen. Mit dem vom Vermieter behaupteten Eigennutzungswunsch lasse es sich jedoch nicht vereinbaren, dass dieser zehn Wochen zuvor einer Maklerfirma schriftlich die Vollmacht erteilt hatte, die Wohnung zu verkaufen und dies mit der Anweisung verbunden hatte, die erforderlichen Besichtigungstermine in Absprache mit dem Mieter zu regeln. Erschwerend komme hinzu, dass ein Mitarbeiter der Maklerfirma bei dem Mieter erschienen sei und ihn gebeten habe, aus der Wohnung auszuziehen. Zu dem vom Landgericht gewonnenen Eindruck, dass der Eigennutzungswunsch nur vorgeschoben sei, passte auch der Inhalt des Schreibens vom 22. Januar 1993, in dem der Vermieter dem Mieter die Wohnung zum Kauf angeboten und weiter mitgeteilt hatte, sie würde andernfalls ebenfalls verkauft werden.
