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Schwarzbau – Ansprüche des Nachbarn
OLG München
Az.: 25 U 6426/91
Urteil vom 22.06.1993
Vorinstanz: LG München II – Az.: 3 O 3294/89
Urteil verkürzt:
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von ihrem Nachbarn die Beseitigung einer sogenannten "Grenzgarage".
Die nebeneinander liegenden Grundstücke der Parteien sind mit Einfamilienhäusern bebaut, die von den Parteien selbst bewohnt werden. Im Jahr 1985 ließ der Beklagte Baumaßnahmen durchführen, und zwar errichtete er einen Anbau an das bestehende Einfamilienhaus, der dieses mit der an der gemeinsamen Grenze stehenden Garage verbindet. Die Garage wurde vergrößert und - anstelle des bisherigen Flachdachs - mit einem Satteldach versehen, dessen Giebel an der Grundstücksgrenze steht. Die Bauarbeiten wurden von der Streithelferin ausgeführt.
Die neue Garage weist - gemessen vom Erdboden - folgende Höhenmaße auf: First 6,1 m, Traufe nördlich 2,85 m, Traufe südlich 3,55 m. Streit besteht über die Übereinstimmung der Höhenmaße mit der Baugenehmigung. Die genehmigten Pläne stellen Garage und Anbau auf gleichem Bodenniveau dar. In Wirklichkeit liegt die Bodenoberfläche im Bereich der Garage wesentlich niedriger. Der Niveauunterschied wird durch 3 bzw. 4 Treppenstufen überbrückt (ca. 60 cm).
Die Klägerin veranlaßte noch im Jahr 1985 eine Überprüfung der Höhe der Garage durch die Baubehörde. Diese ergab, daß die Baugenehmigung eingehalten worden sei. Im Jahr 1989 ließ der Beklagte den Dachraum der Garage zu Wohnzwecken ausbauen, ohne die Außenmaße zu verändern. Bei dieser Gelegenheit fand eine neue Überprüfung durch die Baubehörde statt, die zu der Feststellung einer größeren als der genehmigten Höhe der Garage führte. Daraufhin wurde am 6.7.1989 die vorliegende Klage erhoben. Die Klägerin hat das Grundstück von ihrem während des Prozesses (am 4.2.1992) verstorbenen Ehemann geerbt.
Die Klagepartei hat behauptet, nach der Baugenehmigung seien folgende Maße einzuhalten gewesen: Firsthöhe 5,10 oder 5,20 m, Traufhöhe nördlich und südlich 2,60 m. Die Überschreitung dieser Maße beruhe auf einem schweren Verschulden des Beklagten und seines Architekten. Die wirkliche Höhe und ihre Abweichung von der genehmigten Höhe seien ihr erst im Jahre 1989 bekannt geworden.
Die Klägerin hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die auf der Ostseite seines Grundstücks Flur-Nr. ... der Gemarkung ... errichtete Grenzgarage mit Geräteraum einschließlich Dach und Dachraum zu beseitigen, hilfsweise: durch Beseitigung des Daches und des Dachraumes sowie der östlichen Außenwand die Garage bis zur Oberkante der Decke über dem Garagenraum und über dem Geräteraum abzutragen.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Streithelferin hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte hat behauptet, die Garage entspreche der Baugenehmigung. Er hat außerdem Verjährung und Verwirkung eingewandt.
Das Landgericht hat nach Zurückverweisung und Beweisaufnahme der Klage zum Teil stattgegeben, und zwar hat es den Beklagten zur Abtragung der Garage bis auf eine Firsthöhe von 5,10 m und bis auf Traufhöhen auf der Nord- und Südseite von je 2,60 m verurteilt. Dabei handelt es sich nach den Feststellungen des Landgerichts um die genehmigten Höhen. Die Traufhöhe überschreite auch das nach Art. 7 Abs. 5 BayBO zulässige Maß von im Mittel 2,75 m. Der quasinegatorische Beseitigungsanspruch aus der Verletzung nachbarschützender Bauvorschriften ist nach den Feststellungen des Landgerichts weder verjährt noch verwirkt. Es sei auch nicht dargelegt worden, daß die Verwirklichung dieses Anspruches unverhältnismäßige Aufwendungen erfordere.
Mit seiner Berufung verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. Er wiederholt und vertieft sein bisheriges Vorbringen. Nach seiner Ansicht ist die Baugenehmigung eingehalten worden; zwar sei die Baugenehmigung unrichtig, weil sie ein höheres als das tatsächliche Geländeniveau zugrunde lege. Gehe man jedoch von dem Geländeniveau der Baugenehmigung aus, so sei die Baugenehmigung eingehalten worden. Der Beklagte rügt die im Urteil angeordnete Veränderung der Garage als materiell baurechtswidrig und meint, die Verwirklichung hätte nur vorbehaltlich der erforderlichen baurechtlichen Genehmigung ausgesprochen werden dürfen. Er beruft sich auf Verjährung und Verwirkung. Im Hinblick auf das Fehlen eines Verschuldens des Beklagten und die Kosten der Beseitigung, welche etwa 100.000,00 DM ausmachen würden, sei die vom Landgericht angeordnete Änderung des Gebäudes nicht gerechtfertigt.
Die Klägerin beantragt die Zurückweisung der Berufung. Hilfsweise erhebt sie Anschlußberufung mit ihren erstinstanziellen Anträgen (in vertauschter Eventualstellung) bedingt für den Fall, daß der Urteilstenor des angefochtenen Urteils als nicht hinreichend bestimmt und nicht vollstreckungsfähig bzw. daß eine teilweise Beseitigung als nicht möglich angesehen wird.
Der Beklagte beantragt die Zurückweisung der Anschlußberufung.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die Schriftsätze der Parteien, die vorgelegten Unterlagen, das angefochtene Urteil und den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Berufung des Beklagten ist zum Teil begründet. Die Klägerin kann als Nachbarin verlangen, daß die Grenzgarage teilweise beseitigt wird. Der Umfang des Anspruchs richtet sich jedoch nicht nach der dem Beklagten erteilten Baugenehmigung, sondern nach den Vorschriften der Bayerischen Bauordnung.
Die unselbständige Anschlußberufung der Klägerin ist sowohl mit der Eventualbedingung als auch mit der Bedingung "Verneinung der Bestimmtheit oder Vollstreckungsfähigkeit des angefochtenen Urteils" bzw. "Verneinung der Teilbarkeit der Garage" zulässig (BGH NJW 1984, 1240, 1241). Da die zuletzt genannten Bedingungen nicht eingetreten sind, ist die Anschlußberufung nicht erhoben (§ ).
Die Klägerin kann verlangen, daß der Beklagte mit seiner Grenzgarage "eine Traufhöhe von 2,75 m im Mittel" i.S. von Art. 7 Abs. 5 Satz 1 BayBO einhält und daß die Garage beseitigt wird, soweit sie diese Maße überschreitet. Nur insoweit ist das angefochtene Urteil zu Recht ergangen.
1) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß nach der Rechtsprechung der Inhaber eines geschützten Rechtsguts ebenso wie der Eigentümer einer Sache nach § 1 von dem Störer die Beseitigung einer Beeinträchtigung verlangen kann (vgl. Palandt-Bassenge, 52. Aufl., RN 2 zu § ; Palandt-Thomas, a.a.O., RN 26 vor § ).
a) Eine Eigentumsverletzung liegt hier nicht vor, weil der Beklagte das Grundstück der Klägerin nicht in Anspruch genommen, sondern seine Baumaßnahmen innerhalb der Grenzen seines eigenen Grundstücks durchgeführt hat.
b) Der Beklagte hat jedoch gegen Vorschriften verstoßen, die dem Schutz der Klägerin als Nachbarin zu dienen bestimmt sind, und zwar gegen die Vorschriften der Bayerischen Bauordnung über die Abweichungen von den Abstandsflächen bei Grenzgaragen (Art. 7 Abs. 5 Satz 1). Danach brauchen Garagen mit bestimmter Nutzfläche zur Grundstücksgrenze keine Abstandsfläche einzuhalten, wenn an der Grenze eine Traufhöhe von 2,75 m im Mittel nicht überschritten wird. Die Vorschrift über die Abweichung von den Abstandsflächen ist ebenso nachbarschützend (vgl. BayObLGZ 1990, 204, 207; Simon, RN 31 und RN 50 a zu Art. 7 BayBO) wie die Vorschriften über die Abstandsflächen selbst (vgl. BGH NJW 1985, 2825, 2826; BayObLGZ 1979, 16, 21; Meisner-Ring, Nachbarrecht in Bayern, 7. Aufl., Seite 761). Eine Ausnahme oder Befreiung (Art. 72 BayBO) von den Abstands- oder Höhenvorschriften, die die Rechtslage zum Nachteil der Klägerin hätten verändern können, ist jedenfalls nicht ausgesprochen worden. Dazu wäre eine entsprechende Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde erforderlich gewesen. Eine solche ist in der Baugenehmigung vom 16.7.1985 weder ausdrücklich noch stillschweigend enthalten. Diese läßt noch nicht einmal erkennen, daß eine Ausnahme oder Befreiung zur, Verwirklichung des Bauvorhabens erforderlich gewesen wäre (vgl. Simon, a.a.O., RN 22 zu Art. 72 BayBO). Das wäre aber Voraussetzung für eine wenigstens stillschweigende Anordnung einer Ausnahme oder Befreiung. Eine andere Gelegenheit für eine solche Entscheidung ist nicht ersichtlich.
Die Grenzgarage des Beklagten überschreitet diese Traufhöhe. Sie mißt vom Erdboden bis zu den Traufpunkten zu beiden Seiten des auf der Grenze stehenden Giebels nach dem Vortrag beider Parteien 2,85 bzw. 3,55 m, im Mittel also mehr als 2,75 m. Ein anderer, insbesondere ein höher gelegener Bezugspunkt als die natürliche Erdoberfläche ist hier nicht anzunehmen. Zwar kann die Baugenehmigungsbehörde die Geländeoberfläche unabhängig von den natürlichen Verhältnissen festlegen (Art. 2 Abs. 4, Art. 6 Abs. 3 Satz 2 BayBO). Ebenso kann sie nach Art. 10 BayBO die Höhenlage des Grundstücks oder der baulichen Anlage bestimmen. Derartige Festlegungen sind hier jedoch nicht getroffen worden. Insbesondere die Baugenehmigung läßt nicht den Willen der Behörde erkennen, eine andere Höhe als die Höhe der natürlichen Bodenoberfläche zu bestimmen; in den der Baugenehmigung zugrundeliegenden, Bauzeichnungen fehlt jeder Hinweis auf eine derartige Abweichung.
c) Die Reduzierung der Firsthöhe und die weitere Reduzierung der Traufhöhen auf 2,6 m kann die Klägerin - entgegen dem angefochtenen Urteil - nicht verlangen. Die Bauordnung legt derartige Höhenmaße selbst nicht fest (vgl. Simon, a.a.O., RN 31 a zu Art. 7 BayBO). Die offenbar mit dem beantragten Inhalt erlassene Baugenehmigung vom 16.7.1985, die eine geringere Firsthöhe als die ausgeführte und Traufhöhen von 2,6 m darstellt, hat den Schutz, den die Klägerin auf Grund der Baugesetze genießt, nicht erweitert oder konkretisiert. Nach Art. 7 Abs. 5 BayBO ist bis zu einer Traufhöhe von 2,75 m und ohne Rücksicht auf die Firsthöhe der Nachbar der Grenzgarage nicht geschützt (vgl. Simon, a.a.O., RN 31 a und 49 zu Art. 7 BayBO). Eine Verschiebung dieser Schutzgrenze zugunsten der Klägerin ist der Baugenehmigung nicht zu entnehmen. Die Darstellung einer niedrigeren Traufhöhe als der höchstzulässigen hat keinen anderen Grund als den, daß der Beklagte nur diese Traufhöhe bauen wollte. Eine Festlegung dieser Traufhöhe zugunsten der Nachbarn ist darin nicht zu sehen. Die Baugenehmigung enthält - anders als im Fall des OLG München, VersR 1983, 887 - kein Gebot an den Beklagten, dessen Einhaltung dem Schutz der Nachbarn dienen sollte und - anders als im Fall des BGH, NJW 1993, 1580 - keine entsprechende Auflage bezüglich der Höhe.
Nicht vorgetragen oder ersichtlich ist, ob und inwieweit die Höhenmaße der Baugenehmigung, insbesondere die Firsthöhe, auch dazu dienen, die - nachbarschützende - höchstzulässige Gesamtnutzfläche der Grenzgarage zu 50 qm (Art. 7 Abs. 5 Satz 1 Bay BO) sicherzustellen. Es braucht daher im Berufungsrechtszug nicht geprüft zu werden, ob diese Fläche überschritten wurde, und ob sie zurückgeführt werden kann durch eine Verringerung der Höhe auf die Maße der Baugenehmigung.
Nicht nachbarschützend, sondern nur dem öffentlichen Interesse dienend, sind die Vorschriften über die Genehmigungspflicht selbst (vgl. Simon, a.a.O., RN 15 (Anm. VIII 2.29) zu Art. 73 BayBO). Der Umstand, daß die Baugenehmigung nicht eingehalten wurde (Schwarzbau), rechtfertigt daher nicht einen Beseitigungsanspruch der Klägerin (vergl. Meisner-Ring, a.a.O., Seiten 639 und 645).
2) Eine Duldungspflicht der Klägerin besteht nicht (§ 1).
a) Bejaht man die Anwendung der Vorschriften über den Überbau (§ ) auf die Verletzung von Grenzabstandsvorschriften (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 665, 666), so fehlen doch die Voraussetzungen für eine entsprechende Duldungspflicht der Klägerin. Die Duldungspflicht besteht nämlich nicht, wenn der "Überbau" vorsätzlich oder grob fahrlässig vorgenommen wurde. So liegt es hier. Der Beklagte hat vorsätzlich gehandelt, d.h. er hat die nach dem Gesetz höchste zulässige Traufhöhe von 2,75 m bewußt und gewollt überschritten. Dabei kann offenbleiben, ob die entsprechenden Kenntnisse beim Beklagten persönlich vorhanden waren. Er muß sich nämlich die Kenntnis seines Architekten/Planfertigers (vgl. Art. 60, 61 BayBO) zurechnen lassen (BayObLGZ 1979, 16, 23). Die Kenntnis des Architekten von den Vorschriften der Bauordnung und deren unerlaubter Überschreitung ist hier anzunehmen. Schon die Überschreitung der in der Baugenehmigung vorgesehenen Traufhöhen von 2,6 m geschah vorsätzlich. Der Architekt war als Fachmann auch durch die falsche Ansicht des Baukontrolleurs nicht irrezuführen.
b) Aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis folgt nach Treu und Glauben nicht die Pflicht, die Überschreitung der höchstzulässigen Traufhöhe zu dulden. Das könnte nur für Ausnahmefälle gelten, in welchen ein Interessenausgleich dringend geboten ist (BGH NJW 1984, 729). Hier wurde statt der an der Grenze zulässigen Traufhöhe von 2,75 m eine solche von 3,2 m in Anspruch genommen, und zwar bei einem Gebäude von etwa 9 m Länge und einer Seitenlänge der Grundstücke von etwa 35 m. Die Wand befindet sich westlich des Grundstückes der Klägerin, also in besonders störender Position. Sie ist - abgesehen von einem Freisitzdach - nicht an Gebäude auf dem Grundstück der Klägerin angebaut. Die Überhöhung wurde bewußt vorgenommen. Selbst wenn ihre Beseitigung unverhältnismäßige Aufwendungen (§ ) erfordern würde - nach dem Vortrag des Beklagten handelt es sich um 100.000,00 DM - wäre unter diesen Umständen die Beseitigung zumutbar (vgl. BGH NJW 1970, 1180, 1181).
3) Der Anspruch der Klägerin ist weder verjährt noch verwirkt. Insoweit wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Das Vorbringen des Beklagten in der Berufungsinstanz führt nicht zu einer anderen Beurteilung der Verjährungsfrage. Aus dem behaupteten Vermerk des Baukontrolleurs in den Akten der Baugenehmigungsbehörde, daß eine Überschreitung der Traufhöhe angezeigt worden ist, ist entgegen der Ansicht des Beklagten nicht zu schließen, daß der Anzeigeerstatter die Höhe gemessen hatte. Erst recht ist daraus nicht zu schließen, daß er die Lage in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht zutreffend beurteilt hat, was damals offenbar nicht einmal der Baugenehmigungsbehörde gelungen ist.
4) Durch dieses Urteil wird dem Beklagten nicht eine unmögliche oder verbotene Leistung abverlangt. Falls die Veränderung (teilweise Beseitigung) der Garage einer Baugenehmigung bedarf, wird diese voraussichtlich erteilt werden, da damit ein rechtswidriger Zustand beendet wird. Die Beschaffung dieser Genehmigung ist Teil der dem Beklagten obliegenden Beseitigungspflicht.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. Die Kostenentscheidung des Landgerichts bleibt unverändert, weil der Teilerfolg der Berufung gegenüber dem Teilerfolg in der ersten Instanz nicht ins Gewicht fällt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Urteilsbeschwer übersteigt 60.000,00 DM auf beiden Seiten nicht (§ 546 Abs. 2 ZPO). Die nicht näher substantiierte Bezifferung der Aufwendungen für den zukünftigen Vollzug des landgerichtlichen Urteils (DM 100.000,00) ist nicht überzeugend. Der Senat schätzt das nach dem Teilerfolg seiner Berufung noch verbleibende Interesse des Beklagten an der Erhaltung des jetzigen Zustands auf weit weniger als 60.000,00 DM. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 545 Abs. 1 ZPO).
