Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Entscheidungsgründe<br />
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1. Der Kläger als Vermieter verlangt von den Beklagten als Mietern einer in dem Hause ... gelegenen 4-Zimmerwohnung Zahlung erhöhten Mietzinses unter anderem wegen der Anbringung eines Vollwärmeschutzes an den Außenfassaden des Gebäudes. In der Mieterhöhungserklärung vom 27. Februar 1997, der eine Aufstellung über die Kosten der einzelnen Modernisierungsarbeiten beigefügt war, ist ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 192,38 DM ausgewiesen, von dem auf die Wärmeschutzmaßnahmen ein Betrag von 103,42 DM entfällt.<br />
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Das Amtsgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben, den Erhöhungsbetrag hinsichtlich der Wärmeschutzmaßnahmen jedoch auf das dreifache des Betrages der Einsparung von Heizkosten begrenzt.<br />
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In der Berufungsinstanz verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiterhin, wobei sie unter anderem geltend machen, dass eine Mieterhöhung wegen der Kosten für die Wärmedämmung bereits deshalb nicht verlangt werden könne, weil die Mieterhöhungserklärung keine Angaben zum Wärmedämmeffekt aufgewiesen habe.<br />
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Das Landgericht, das die Auffassung der Beklagten für zutreffend hält, hat wegen grundsätzlicher Bedeutung dem Kammergericht folgende Rechtsfrage zum Erlass eines Rechtsentscheides vorgelegt:<br />
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"Muss bei Wärmedämmmaßnahmen gemäß § 3 Abs. 1 MHG bereits in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 Abs. 3 MHG durch eine Wärmebedarfsberechnung dargelegt werden, in welchem Maße sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt?<br />
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Verneinendenfalls:<br />
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Ist in der Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 Abs. 3 MHG die Veränderung des Wärmedurchlasskoeffizienten (k-Wert) und die sich daraus ergebene Energieeinsparung darzulegen?<br />
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Verneinendenfalls:<br />
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Ist die Mieterhöhung gemäß § 3 MHG auf das Zweifache der voraussichtlichen Heizkostenersparnis des Mieters begrenzt?<br />
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2. Die nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage zulässige Vorlage ist, wie aus dem Beschlusstenor ersichtlich, zu beantworten. Maßgeblich hierfür sind folgende Erwägungen:<br />
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§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG verlangt, dass der Vermieter die Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und diese Erhöhung "...entsprechend den Voraussetzungen nach Abs. 1 erläutert ...".<br />
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Abs. 1 Satz 1 der Bestimmung legt die Voraussetzungen einer Kostenumlage fest, nämlich unter anderem die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchwerts einer Wohnung, die dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie. Bereits aus dem Wortlaut der Regelungen ergibt sich, dass die Mieterhöhungserklärung des Vermieters mehr als nur eine Kostenzusammenstellung und Umlageberechnung enthalten muss. Erforderlich ist daneben – soweit es Wärmeschutzmaßnahmen betrifft – die Erläuterung, weshalb nachhaltig Heizenergie eingespart wird. Soweit in der Literatur (z. B. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, Rdnr. 38 zu § 3 MHG; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III. A. Rdnr. 564; Soergel-Heinzmann, BGG, Rdnr. 25 zu § 3 MHG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III. Rdnr. 805) die Auffassung vertreten wird, dass eine Erläuterung nicht erforderlich sie, fehlt es schon an einer Auseinandersetzung mit dem Wortlaut der Bestimmungen und einer Begründung dafür, weshalb eine hiervon abweichende Betrachtungsweise geboten sein soll. Eine solche Betrachtungsweise steht auch dem Regelungsgehalt der Bestimmung entgegen: § 3 Abs. 1 MHG gibt dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts die Möglichkeit, eine Mietzinserhöhung durch einseitige Erklärung durchzusetzen. Gegengewicht zu dieser Befugnis ist die Berechnungs- und Erläuterungspflicht des Vermieters in Abs. 3 der Bestimmung. Diese soll dem Mieter eine umfassende Nachprüfung der Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs ermöglichen (so Emmerich in Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Handkommentar, 7. Aufl., 1999, Rdnr. 29/31 zu § 3 MHG), wobei jedenfalls bei energiesparenden Maßnahmen eine Überprüfung dahingehend möglich sein muss, ob tatsächlich eine Verbesserung des Wärmeschutzes eintritt (Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., Rdnr. 24 zu § 159) und inwiefern Heizenergie eingespart wird (Schmidt-Futterer,Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., 1999, Rdnr. 216 zu § 3 MHG). Diese Erläuterungspflicht stellt – wie das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 26. Februar 1997, 1 BvR 983 aus 96, WuM 1998, 463 zu der gleichlautend in § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG geregelten Erläuterungspflicht ausgeführt hat, den Ausgleich zwischen der nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Privatnützigkeit und der in Art. 14 Abs. 2 GG statuierten Sozialpflichtigkeit des Eigentums dar. Dieser Ausgleich belastet den Vermieter auch nicht unangemessen. Bei Wärmedämmmaßnahmen wird jeder Vermieter vor Beauftragung der entsprechenden Arbeiten einen Nachweis über deren Effektivität erfordern, wobei dies in der Regel durch eine Wärmebedarfsberechnung erfolgt. Diese vor Beginn der Modernisierungsarbeiten somit bereits vorliegende Berechnung kann der Mieterhöhungserklärung ohne weiteres beigefügt werden, ohne dass die Rechtsstellung des Vermieters unangemessen benachteiligt würden.<br />
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Dieser Betrachtungsweise steht schließlich auch nicht entgegen, dass dem Mieter ein Recht auf Einsicht in die die Modernisierungsmaßnahme betreffenden Unterlagen des Vermieters zusteht. Dieses Recht besteht für den Mieter neben dem Anspruch auf umfassende Information zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung und hat auf die Verpflichtung des Vermieters zur ordnungsgemäßen Begründung der Mieterhöhungserklärung keinen Einfluss.<br />
Stichwörter: richtig + mieterhöhung

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