Mietrecht änderung ab 01.09.01

Barrierefreiheit<br />
Der Vermieter ist jetzt verpflichtet, bei behinderten Mietern deren Wunsch zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf Kosten der Mieter zuzustimmen. Allerdings kann er verlangen, dass er seitens des Mieters neben der Mietkaution eine Sicherheit erhält, die es ihm bei Tod oder Auszug des Mieters ermöglicht, den Rückbau der vorgenommenen Änderungen zu finanzieren, wenn der Mieter dies unterlässt.<br />
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Betriebskosten<br />
Bisher gab es bei der Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten keine Frist, innerhalb derer diese zu erfolgen hatte. Nunmehr muss der Vermieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vorlegen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr stellen.<br />
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Aber auch der Mieter muss aufpassen: Einwendungen gegen die Abrechnungen muss er innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben, andernfalls ist er damit ausgeschlossen.<br />
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Diese Regelungen sind nicht abänderbar, auch nicht durch vertragliche Abreden der Parteien.<br />
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Hat der Vermieter innerhalb von 12 Monaten keine Abrechnung erteilt, kann der Mieter dennoch eine Abrechnung verlangen. Dies macht Sinn, wenn der Mieter glaubt, seine Vorauszahlungen seien zu hoch gewesen. Kommt dann bei der Abrechnung ein Guthaben zu Gunsten des Mieters heraus, muss der Vermieter dieses erstatten, kommt bei der "verspäteten" Abrechnung ein Guthaben für den Vermieter heraus, kann er aber eben keine Nachzahlung mehr verlangen.<br />
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Außerdem wird dem Vermieter nunmehr qua Gesetz aufgegeben, bei der Verwaltung seines Objektes sich wirtschaftlich zu verhalten. Dies ermöglicht beispielsweise die Überprüfung von Versicherungsbeiträgen oder auch die Notwendigkeit der Hausmeisterbeschäftigung.<br />
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Hausverkauf<br />
Wurde die angemietete Immobilie während des Mietverhältnisses verkauft, hat der Mieter nunmehr gegen den Käufer und neuen Vermieter einen Anspruch auf Rückerstattung einer etwaig geleisteten Kaution, egal ob dieser die Kaution von dem vormaligen Vermieter ausgehändigt erhalten hat oder nicht. Außerdem haftet daneben auch weiterhin der alte Vermieter für die Rückzahlung der Kaution!<br />
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Indexmiete<br />
Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Im Gegensatz zu früher gilt diese Regelung jetzt unabhängig davon, ob der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Vertrag auf Lebenszeit eines Vertragspartners geschlossen wird. Die Erhöhung erfolgt nicht automatisch, sondern muss von dem Vermieter geltend gemacht werden.<br />
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Kündigung aus wichtigem Grund<br />
Stört eine der Vertragsparteien den Hausfrieden so nachhaltig, dass unter Abwägung der beiderseitigen Interessen und unter Berücksichtigung des Verschuldens beider Vertragsparteien eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, kann eine Kündigung aus wichtigem Grund erfolgen.<br />
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Wie bisher auch kann der Vermieter außerordentlich kündigen, wenn der Mieter mit 2 Monatsmieten im Rückstand ist. Bisher wurde eine solche Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen eines Monats nach Rechtshängigkeit eines Räumungsanspruchs befriedigt wurde oder eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle erhielt. Diese Frist ist nunmehr auf 2 Monate nach Rechtshängigkeit ausgedehnt worden, was zu einer deutlichen Verzögerung der Räumungsverfahren führen wird.<br />
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Der Kündigende muss nun in dem Kündigungsschreiben den wichtigen Grund für die Kündigung angeben. Dies war bisher nur eine Soll-Vorschrift, so dass Kündigungsgründe auch noch in einem Prozess mitgeteilt werden konnten.<br />
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Kündigungsfrist<br />
Nach dem 01.09.2001 begründete unbefristete Mietverträge können von den Mietern immer mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Weiterhin gilt die Regelung, dass die Kündigungserklärung spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen kann, um das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats zu beenden.<br />
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Für Vermieter gelten auch weiterhin gestaffelte Kündigungsfristen, wenn auch in leicht abgewandelter Form. Die anfängliche Kündigungsfrist von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5 Jahren auf 6 Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9 Monate. Die bisherige weitere Verlängerung der Kündigungsfrist auf 12 Monate für Mietverträge, die mehr als 10 Jahre dauern, entfällt.<br />
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Mieterhöhung<br />
Auch weiterhin kann der Vermieter im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangen, solange durch die Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Dabei durfte er die Miete bisher innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 30% erhöhen. Diese sogenannte Kappungsgrenze wurde jetzt auf 20% gesenkt. <br />
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Neu eingeführt wurde ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, der als Grundlage für das Erhöhungsverlangen dienen kann. Ein Mietspiegel ist dann qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist. Wenn ein solcher qualifizierter Mietspiegel vorliegt, ist der Vermieter verpflichtet, auf die danach maßgeblichen Daten hinzuweisen, auch wenn er die Mieterhöhung z.B. mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründet. <br />
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Mietkaution<br />
Wenn der Mieter eine Kaution stellen muss, ist diese der Höhe nach auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Vorauszahlungen oder Pauschalen für die Betriebskosten (Nettomiete) begrenzt. Diese Kaution kann der Mieter wie bisher in drei monatlichen Raten ab dem Beginn des Mietverhältnisses bezahlen. Diese Regelung ist vertraglich nicht abdingbar.<br />
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Die Kaution ist von dem Vermieter zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, getrennt von seinem sonstigen Vermögen. Die dem Mieter zustehenden Erträge aus der Kaution erhöhen die Sicherheit.<br />
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Mietzahlung<br />
Bisher musste dem Gesetz nach die Miete eigentlich erst am Ende einer Mietperiode (bspw. am Ende eines Monats) gezahlt werden. Nun ist die Miete jeweils bis zum 03. Werktag eines jeden Monats zu zahlen - nichts neues für die meisten Mieter, da entsprechende vertragliche Vereinbarungen in fast allen Mietverträgen enthalten waren.<br />
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Modernisierung<br />
Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung von neuem Wohnraum hat der Mieter zu dulden. Die bisher geltende Eingrenzung auf Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist weggefallen. Abgesehen von einigen Ausnahmefällen steht dem Mieter kein Widerspruchsrecht gegen die Durchführung der Maßnahme zu, in jedem Fall aber ein außerordentliches Kündigungsrecht, von welchem er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsmitteilung folgt, Gebrauch machen muss.<br />
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Die Ankündigung des Vermieters muss jetzt drei - bisher zwei - Monate vor Beginn der Maßnahme erfolgen. <br />
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Staffelmiete<br />
Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass die Miete sich für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe ändert. Sowohl die jeweilige Miete als auch die jeweilige Erhöhung sind betragsmäßig auszuweisen. Dies galt auch bisher - allerdings beschränkt für einen Zeitraum von maximal 10 Jahren. Diese Beschränkung ist nun weggefallen. Auch weiterhin sind während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung Erhöhungen der Miete aus anderen Gründen ausgeschlossen.<br />
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Tod des Mieters<br />
Bisher konnte qua Gesetz nur der Ehegatte eines verstorbenen Mieters in den Mietvertrag des Verstorbenen eintreten, dieses Recht steht ab jetzt auch dem Lebenspartner des verstorbenen Mieters zu.<br />
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War der Mieter bei seinem Tode alleinstehend, steht nunmehr dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht gegen die Erben des Mieters zu; eines besonderen Kündigungsgrundes bedarf es dafür nicht.<br />
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Wohnungsumwandlung<br />
Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, muss der Käufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer können diese Frist je nach der örtlichen Situation auf bis zu 10 Jahre verlängern. Die ursprünglich vorgesehene Möglichkeit, diese Frist durch das Stellen einer Ersatzwohnung abzukürzen, ist wieder gestrichen worden.<br />
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Zeitmietverträge<br />
Den einfachen Zeitmietvertrag, bei dem der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit ohne weiteres eine Verlängerung und Fortsetzung des Mietverhältnisses fordern konnte, gibt es nicht mehr. <br />
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Mieter und Vermieter können nur noch den so genannten qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag von vornherein ein konkreter Befristungsgrund für den Vermieter vereinbart worden ist, zum Beispiel Eigenbedarf. Nach Ablauf der zeitlichen Befristung muss der Mieter grundsätzlich ausziehen. Die bisherige zeitliche Obergrenze für diesen Typ Zeitvertrag von 5 Jahren gibt es künftig nicht mehr. Ein qualifizierter Zeitmietvertrag kann also auch über 7 oder 10 Jahre abgeschlossen werden. <br />
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Wenn ab September 2001 bei neuen Mietverträgen ein Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.<br />
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Übergangsregelungen beachten<br />
Uneingeschränkt gilt das neue Mietrecht für alle Mietverträge, die ab dem 1. September 2001 abgeschlossen werden. <br />
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Bei Mietverträgen, die am 1. September 2001 bereits bestehen, sind eine Reihe von Übergangsvorschriften zu beachten. So gilt z.B. für Modernisierungsankündigungen oder Mieterhöhungen, die vor dem 1. September 2001 dem Mieter zugehen, das alte Mietrecht. <br />
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Die 3-Monatsfrist für Mieterkündigungen gilt auch für bestehende Mietverhältnisse, soweit im Einzelfall nicht individuell eine andere Kündigungsfrist wirksam vereinbart worden ist. <br />
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Auf einen am 1. September 2001 bereits bestehenden Zeitmietvertrag ist ebenfalls weiterhin das alte Mietrecht anzuwenden. Hier hat der Mieter also das Recht, zwei Monate vor Ablauf der Zeit schriftlich die Fortsetzung zu verlangen; das Mietverhältnis endet dann nur, wenn der Vermieter zum Beispiel Eigenbedarf hat. <br />
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Die Neuregelungen für Betriebskosten gelten erstmals für Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 enden. <br />
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Quelle: Wengersky & Partner<br />