Mieterhöhung gem. Bundesgerichtshof
Will der Vermieter die Mieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben und greift er nicht auf einen Mietspiegel zurück, sondern stützt er sein Mieterhöhungsverlangen auf „drei Vergleichwohnungen“, dann muss er diese Wohnungen in seinem Mieterhöhungsschreiben so genau bezeichnen, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann.
Bleibt für den Mieter offen, welche von zwei Wohnungen in einem Stockwerk als Vergleichswohnung gemeint ist, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
Der Vermieter muss zur Identifizierung der Wohnung die genau Lage der Wohnung im Geschoss beschreiben oder die Bezeichnung einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder den Namen des Mieters mitteilen, Fehlen solche Angaben, muss der Mieter nich „auf eigene Faust“ Nachforschungen anstellen und die in Betracht kommenden Mieter nach Miethöhe, Wohnungsgröße und Ausstattung befragen.
BGH VIII ZR 141/02
Die Mieterhöhung
Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Miete im Gegensatz zu Wohnungen, die mit öfftl. Mitteln finanziert wurden - hier gilt die Kostenmiete gem. Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) - die Miete frei vereinbaren und auch erhöhen.
Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sind jedoch vom Gesetzgeber exakt festgelegt und orientieren sich am Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Bei dem Mieterhöhungsverlangen sollte in jedem Fall die Kappungsgrenze beachtet werden!
Gründe für eine Anpassung der Miete können sein:
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe Mietspiegel Ihrer Gemeinde)
gestiegene Betriebskosten
gestiegene Kapitalkosten (nach Inkraft treten der Mietrechtsreform nicht mehr zulässig)
durchgeführte Modernisierungen
Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Um ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen hat der Vermieter jedoch nicht das Recht, die Miete einseitig neu festzulegen. Er ist auf die Zustimmung des Mieters angewiesen und hat eine ganz bestimmte Form des Mieterhöhungsverlangens zu beachten.
Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20% (neu ab 01.09.2001) werden.
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich darlegen und muss es begründen.
Eine transparente Möglichkeit ist hierbei, die Forderung mit Hinweis auf den Mietspiegel zu stützen und die Wohnung gem. ihrer Lage und Ausstattung in die entsprechende Kategorie einzuordnen. Alternativ hierzu oder wenn kein Mietspiegel in der Gemeinde vorliegt besteht die Möglichkeit, die Mieterhöhung über ein Sachverständigen-Gutachten oder die eindeutige Benennung von 3 Vergleichswohnungen durchzuführen
Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten
Diese Erhöhungsverlangen wird in der Praxis kaum vorkommen, da die Betriebskosten zwar Bestandteil des Mietvertrages, sind jedoch üblicherweise über eine Umlage abgerechnet werden und somit grundsätzlich eine variable Größe darstellen.
Mieterhöhung zwecks Modernisierung
Werden die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert, Energieeinsparungsmaßnahmen durchgeführt oder wird der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, kann der Vermieter die für die Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Mittel über eine Mieterhöhung mit 11% p.a.anteilmässig auf die Mieter umlegen.
Beispiele: Einbau von Isolierglas oder Verbundfenstern (unter Umständen anteilig Instandsetzung), Einbau eines Bades, Wärmedämmung an der Fassade oder des Daches, Anbau eines Balkons oder sogar Verstärkungen der elektrischen Leitungen.
Wichtig: Der Vermieter muss die Mieter mindestens 2 Monate vor Beginn der Arbeiten exakt über die bevorstehenden Maßnahmen schriftlich informieren (Berechnungen dem Mieterhöhungsverlangen beifügen).
Bei frei finanzierten Wohnungen kann der Vermieter die Miete im Gegensatz zu Wohnungen, die mit öfftl. Mitteln finanziert wurden - hier gilt die Kostenmiete gem. Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) - die Miete frei vereinbaren und auch erhöhen.
Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung sind jedoch vom Gesetzgeber exakt festgelegt und orientieren sich am Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Bei dem Mieterhöhungsverlangen sollte in jedem Fall die Kappungsgrenze beachtet werden!
Gründe für eine Anpassung der Miete können sein:
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe Mietspiegel Ihrer Gemeinde)
gestiegene Betriebskosten
gestiegene Kapitalkosten (nach Inkraft treten der Mietrechtsreform nicht mehr zulässig)
durchgeführte Modernisierungen
Kündigungsrecht des Mieters
Nach einem Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Mieter den Mietvertrag bis zum Ablauf des 2. Monats der auf den Zugang des Verlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Wird die Miete auf Grund von Modernisierungen erhöht hat der Mieter die Möglichkeit, spätestens am 3. Werktag des Monats von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.
Klage auf Zustimmung Stimmt der Mieter der Erhöhung der Miete nicht oder nur teilweise zu hat der Vermieter die Möglichkeit, den Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters auf Zustimmung zu verklagen.
Mieterhöhung
(dmb) Mieter sollten einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht vorschnell zustimmen. Viele der weit mehr als eine Million Erhöhungen, die Deutschlands Vermieter Jahr für Jahr verschicken sind unwirksam oder unzulässig hoch, warnt der Deutsche Mieterbund (DMB). Nach den Erfahrungen der Mieterorganisation muss vor allem auf folgende Punkte geachtet werden:
Zwischen dem Einzug in die Mietwohnung und der ersten Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monat liegen. Auch nach einer erfolgten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter mindestens ein Jahr warten, bis er das nächste Mal wieder die Miete erhöhen kann.
Der Vermieter kann nur fordern, dass die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird. Das ist die Miete, die am Wohnort des Mieters für vergleichbare Wohnungen üblicher Weise gezahlt wird.
Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Wahl zwischen verschiedenen Begründungsmöglichkeiten. Der qualifizierte Mietspiegel ist das vorrangige Begründungsmittel bei Mieterhöhungen. Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Gemeinden oder gemeinsam von Mieterverein und Eigentümerverein anerkannt worden. Soweit vorhanden, muss sich der Vermieter auf diese Typ Mietspiegel bei der Mieterhöhungsbegründung berufen. Wählt er ein anderes Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich auf jeden Fall im Mieterhöhungsschreiben mit angeben.
Begründet werden kann die Mieterhöhung auch mit einem "normalen" Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Mieterhöhungen dürfen immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert werden. Es gibt aber eine zweite Obergrenze, die der Vermieter immer einhalten muss. Die so genannte Kappungsgrenze legt fest, dass innerhalb von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent steigen darf.
Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Soweit die Mieterhöhung aber sachlich und rechtlich in Ordnung ist, muss der Mieter zustimmen. Er hat ausreichend Zeit zu prüfen - den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält, und die beiden nachfolgenden Monate.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Keine Wärmebedarfsberechnung erforderlich
(dmb) Verlangt der Vermieter nach Abschluss einer Wärmedämm-Maßnahme eine Mieterhöhung wegen Modernisierung, muss er nicht durch eine so genannte Wärmebedarfsrechnung darlegen, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt (BGH VIII ARZ/01).
Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Mieterhöhung nach Modernisierung, dass der Vermieter die Erhöhung genau berechnet und auch erläutert. Er muss darlegen, inwiefern die Baumaßnahme z.B. eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt.
Allerdings, so der BGH, dürfen hier keine überzogenen Forderungen gestellt werden. Der Mieter muss nur die Tatsachen erfahren, anhand derer er überschlägig beurteilen kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Ob die Einsparung nachhaltig ist, bemisst sicht nicht nach der konkreten Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie, sondern daran, ob überhaupt eine messbare Einsparung an Energie erzielt wird und diese dauerhaft ist.
Um dauerhafte Energieeinsparung zu belegen, muss der Vermieter aber keine Wärmebedarfsrechnung vorlegen. Das hatte noch das Kammergericht Berlin in früheren Entscheidungen gefordert.
Mietpreisüberhöhung-DMB
Verlangt der Vermieter im laufenden Mietverhältnis mit einer Mieterhöhung mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete, muss der Mieter nicht zustimmen.
Anders aber bei Neuabschluss eines Mietvertrages. Hier ist der Vermieter an die Obergrenze "Vergleichsmiete" nicht gebunden, es gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit.
Die Grenzen der Vertragsfreiheit sind Wuchervorschriften im Wirtschaftsstrafgesetz und für Extremfälle im Strafgesetzbuch.
Das Wirtschaftsstrafgesetz legt fest, dass grundsätzlich Mieten, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, eine Mietpreisüberhöhung darstellen.
Das ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Mark geahndet werden kann. Nur in Ausnahmefällen liegt die "Wuchergrenze" nicht bei 20 Prozent. 50 Prozent gelten, wenn der Vermieter die verlangte hohe Miete tatsächlich zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen benötigt.
Vermieter, die Mieten fordern, die mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, verstoßen nicht nur gegen das Wirtschaftsstrafgesetz, sondern möglicherweise auch gegen das Strafgesetzbuch. Und hier droht ihnen eine Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren.
Mieter können mit Hilfe eines Mietspiegels eine erste Prüfung vornehmen, ob die von ihnen gezahlte Miete überhöht ist oder nicht. Liegt die gezahlte Miete mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegelwert, sollten sie sich von Ihrem örtlichen Mieterverein beraten lassen.
Kann eine Mietpreisüberhöhung festgestellt werden, werden die Mietervereine versuchen, mit dem Vermieter eine Senkung der Miete zu vereinbaren.
Gleichzeitig haben Mieter in diesen Fällen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihnen das in der Vergangenzeit zuviel Gezahlte zurücküberweist. Dieser Mieteranspruch verjährt nach vier Jahren. Lässt sich der Vermieter auf eine außergerichtliche Einigung nicht ein, muss geklagt werden und außerdem kann und wird das Ordnungs- oder Wohnungsamt der Stadt eingeschaltet werden.
Dann wird es für den Vermieter teuer: Prozesskosten, Mietsenkung, Rückzahlung der zuviel gezahlten Miete auf der einen Seite und ein Bußgeld der Stadt auf der anderen Seite
Falsche Wohnfläche bei Mieterhöhung
Legen die Mietparteien bei einer Mieterhöhung die qm-Anzahl als Berechnungsgrundlage zu Grunde, so hat der Mieter einen Anspruch auf Anpassung des Mietzinses, wenn sich später die Wohnfläche als geringer herausstellen sollte.
Dabei bleibt der vereinbarte qm-Preis bestehen. Es wird lediglich der Gesamtpreis der tatsächlichen Wohnungsgröße angepasst.
• LG Zweibrücken, Urteil vom 27.10.1998 (Widerrufsfrist des HausTWG) - 3 S 122/98 = NZM 1999, 306
1. Auf einen in der Wohnung des Mieters geschlossenen Änderungsvertrag über die Erhöhung des Mietzinses ist § 1 HWiG anwendbar.
2. Zur Frage, ob seit der vollständigen Erbringung der beiderseitigen Leistungen ein Monat vergangen ist (§ 2 Abs. 1 Satz 4 HWiG), kommt es auf den Zeitraum an, für den jeweils der Mietzins bezahlt wird, bei der Wohnraummiete regelmäßig auf den Kalendermonat.
Der klagende Mieter verlangt vom Vermieter die Rückzahlung von Mietzins. Zur Begründung seines Anspruchs beruft er sich darauf, den Mietvertrag, in dem die bisherige Miete angehoben wurde, nach dem Haustürwiderrufsgesetz (HWiG) wirksam widerrufen zu haben.
Der Anwendungsbereich des HWiG erfasst nach ganz herrschender Ansicht auch Mietverträge über Wohnraum (OLG Koblenz  RE, NJW 1994, 1418; LG Wiesbaden, WuM 1996, 698; wohl auch BayObLG NJW 1993, 2121). Der Gesetzeswortlaut - "eines Vertrags" - enthält keine Einschränkung auf bestimmte Vertragstypen, so daß auch Mietverträge von ihm erfasst werden.
Vorliegend ist der Mieter zur Abgabe seiner Willenserklärung auch durch eine mündliche Verhandlung im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden. Zwar fanden bei Gelegenheit der Übergabe des Mietvertragsformulars in der Privatwohnung des Klägers überhaupt keine Verhandlungen statt. Vielmehr überbrachte der Vermieter lediglich das Mietvertragsformular in die Wohnung des zu diesem Zeitpunkt gar nicht anwesenden Klägers. Verhandlungen in einer Privatwohnung, die nicht notwendig diejenige des Kunden sein muß, fanden aber bei der drei oder vier Tage vorher abgehaltenen Mieterversammlung statt. Diese Versammlung wurde in einer der privaten Mietwohnungen eines anderen Mieters durchgeführt.
Vorliegend lag zwischen dem Zeitpunkt der Verhandlungen und der Unterzeichnung des Mietvertrags durch den Kläger ein Zeitraum von drei bis vier Tagen. Diese Zeitspanne ist geringer als die einwöchige Widerrufsfrist nach § 1 Abs. 1 HWiG, weshalb ihr Ablauf alleine nicht geeignet ist, Indizwirkung für die Ursächlichkeit zwischen den Verhandlungen in der Privatwohnung und der Abgabe der Willenserklärung durch den Kläger zu erschüttern. Ob der Kläger innerhalb dieser Frist anwaltlichen Rat eingeholt habe, steht nicht fest.
Vorliegend steht dem geltend gemachten Rückzahlungsanspruch jedoch die Bestimmung des § 2 Abs. 1 Satz 4 HWiG entgegen. Nach dieser Bestimmung erlischt das Widerrufsrecht auch bei fehlender Widerrufsbelehrung, wenn seit der vollständigen Erbringung der beiderseitigen Leistungen ein Monat vergangen ist. Auf welchen Zeitraum bei Dauerschuldverhältnissen abzustellen ist, ist in der Rechtsprechung noch nicht entschieden (ausdrücklich offengelassen von LG Berlin, GE 1994, 1449). Nach Auffassung des LG Zweibrücken ist bei der Wohnraummiete als ein solcher Zeitabschnitt, in dem die beiderseitigen Leistungen jeweils vollständig erbracht werden, der Zeitraum, für den jeweils die Miete gezahlt wird, also regelmäßig ein Monat, anzusehen. Diese Wertung liegt auch der Kündigungsregelung des § zugrunde, der an die Nichtzahlung des Mietzinses für zwei oder mehr als zwei Monate anknüpft.
• LG Kassel, Urteil vom 29.4.1999 (Erhöhung des Mietzinses) - 1 S 20/99 = ZMR 1999, 715
Führt eine einvernehmliche Erhöhung des Mietzinses dazu, daß die Vorschrift des § nicht mehr eingehalten ist, so ist der Vermieter aus Treu und Glauben daran gehindert, sich auf den Formmangel zu berufen und den Vertrag unter Berufung auf § zu kündigen.
Die Klägerin ist vorliegend daran gehindert, einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Mieter gem. § geltend zu machen, denn sie kann sich nicht darauf berufen, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch ihre Kündigung beendet worden ist. Dies ist ihr nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, denn eine Kündbarkeit des zwischen den Parteien auf die Dauer von zehn Jahren fest geschlossenen und deshalb nicht ordentlich kündbaren Mietverhältnisses kommt allein deshalb in Betracht, weil sich die Parteien unstreitig im Jahre 1995 mündlich über eine Erhöhung des vom Beklagten an die Klägerin zu zahlenden Mietzinses geeinigt und dadurch den ursprünglichen Vertrag abgeändert haben. Da die Änderung eine längere Laufzeit als ein Jahr betraf, galt der Vertrag fortan nach § als für unbestimmte Zeit geschlossen und war deshalb grundsätzlich unter Einhaltung der gesetzlich bestimmten Fristen kündbar geworden. Es wäre jedoch mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, wenn die Klägerin aus der seinerzeitigen Erhöhung des Mietzinses, einer Vertragsänderung also, die in ihrem Interesse und zu ihrem materiellen Nutzen getroffen worden ist, wegen der Nichteinhaltung der Schriftform einen weiteren Vorteil ziehen wollte, indem sie nunmehr den Vertrag vor Ablauf der ursprünglich festgelegten Vertragsdauer kündigt. Es erschien unter dem Gesichtspunkt der Billigkeit nicht erträglich, wenn eine Vertragspartei eine Regelung, aus der sie jahrelang trotz Formverstoßes Vorteile gezogen hat, nunmehr - offenbar, um sich vom Vertrag zu lösen oder weitere Zugeständnisse des Vertragspartners zu erreichen - unter Berufung auf diesen Formverstoß den weiteren Vorteil der Kündbarkeit des Vertrags für sich in Anspruch nimmt.
Außenwandheizung und Mieterhöhung
Außenwandheizkörper oder ähnliche Gasöfen sind keine Zentralheizung gemäß Miethöhegesetz und erlauben keine entsprechende Mieterhöhung.
(AG Berlin-Mitte, Az. 24 C 1625/95, aus: MM 10/96)
Mieterhöhung und Betriebskosten
Hat der Vermieter eine Bruttokaltmiete vereinbart, so sind dem Berliner (Netto-)Mietspiegel 1998 die durchschnittlichen Betriebskosten nach dem GEWOS-Endbericht hinzuzurechnen. (LG Berlin, Az. 65 T 68/99, aus: GE 1999, S. 142
Mieterhöhung und Eigentümerwechsel
siehe: Modernisierung und Mieterhöhung durch neuen Eigentümer
Mieterhöhung und falsche Berechnung
Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf den Berliner Mietspiegel, so müssen bei der Berechnung der Nettomiete die ortsüblichen Betriebskosten berücksichtigt werden. Konkret: bei der Umrechnung der Bruttomiete in die Nettomiete sind nicht die Betriebskosten der betreffenden Wohnung, sondern die ortsüblichen Betriebskosten zugrunde zu legen. Der Umstand, daß im Mietspiegel keine Betriebskosten angegeben sind, spielt keine Rolle. (LG Berlin, Az. 62 S 389/98, aus: GE 6/99, S. 37
Basiert das Mieterhöhungsverlangen auf einer falschen Ausgangsmiete, so ist die gesamte Mieterhöhung unwirksam. Begründung: Für den Mieter war der Erhöhungsbetrag aufgrund einer falschen Ausgangsmiete und in der Berechnung widersprüchlicher Zahlen nicht nachvollziehbar und auch konnte nicht zweifelsfrei nachgerechnet werden. (LG Berlin, Az. 65 S 210/99, aus: MM 4/00, S. 37)
Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete, das auf den Mietspiegel mit Nettokaltmieten Bezug nimmt, ist nicht deshalb unwirksam, weil die konkreten Betriebskosten zu den Mietspiegelwerten addiert wurden. (LG Berlin, Az. 62 S 282/99, aus: MM 12/00, S. 43)
Mieterhöhung und Gutachten
Wird die Miete nach § 2 MHG (§§ 558 - ) angehoben und mit einem Sachverständigengutachten begründet, muß dem Erhöhungsschreiben das Gutachten beigefügt werden. (AG Bonn, Az. 5 C 27/99, aus: WM 1999, S. 341) Das gilt nicht, wenn die Erhöhung mit dem Mietspiegel begründet wird, weil dem Mieter der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.
Mieterhöhung und Mietspiegel
Vergißt der Vermieter bei einer Erhöhung der Wohnungsmiete den Mietspiegel beizufügen oder für die Mieter problemlose Einsichtnahme vor Ort zu ermöglichen, so ist das Zustimmungsverlangen unwirksam. (AG Wetter, Az. 8 C 237/96, aus: WM 4/97, S. 227)
Verweist der Vermieter bei der Mieterhöhung auf ein falsches Feld im Mietspiegel, wird das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. (LG Berlin, Az. 65 S 235/98, aus: MM 12/99, S. 3
Fall: Der Vermieter ordnete die Wohnung in das Feld mit Sammelheizung ein, obwohl die Wohnung über keine Sammelheizung verfügt. Das Gericht erklärte die Mieterhöhung für formal unwirksam.
Anmerkung: Frühere Urteile ließen die Mieterhöhung wirksam. Verwies der Vermieter versehentlich auf ein falsches Feld im Mietspiegel und konnte der Mieter den Fehler ohne weiteres erkennen, blieb die Mieterhöhung nach § 2 MHG (§§ 558 - ) wirksam. (LG Berlin, Az. 65 S 129/89, aus: GE 1989, S. 1121; LG Berlin, Az. 67 S 61/90, aus: GE 1990, S. 1257; LG Berlin, Az. 29 S 100/89, aus: MM 1991, S. 127)
siehe auch: Mietspiegel und Mietpreisüberhöhung
siehe auch: Mietspiegel, Ausstattungsmerkmale und Einordnung
Mieterhöhung und Modernisierung
In einer Mieterhöhungserklärung nach erfolgter Modernisierung einer Wohnung müssen die Wertverbesserungsmaßnahmen detailliert und verständlich erläutert werden, so daß der Mieter nachprüfen kann, was von den Maßnahmen Modernisierung und was nur Instandhaltung gewesen ist. Die nicht in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten dürfen mit einer Quote benannt sein. Allerdings muß die Quote ausreichend spezifiziert sein. Ist sie will-
kürlich festgesetzt, wird die Mieterhöhungserklärung unwirksam. (LG Stralsund, Az. 1 S 189/96, aus: WM 5/97, S. 271)
Nach erfolgter Modernisierung darf die zulässige Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 % übersteigen. (KG Berlin, Az. 2 Ss 59/91 - 5 Ws(B) 100/91, aus: WM 1992, S. 140)
siehe auch: Modernisierung Wärmedämmung
siehe auch: Verwirkung verschiedener Ansprüche
Mieterhöhung und Neueigentümer
Der Neueigentümer eines Mietshauses kann Mieterhöhungen nach § 2 MHG (§§ 558 - ) erst verlangen, wenn er gemäß § (§§ 566, ) im Grundbuch eingetragen ist. Bis dahin verbleibt das Gestaltungsrecht beim alten Eigentümer. ( AG Berlin Schöneberg, Az. 8 C 121/96)
siehe: Modernisierung: Mieterhöhung durch neuen Eigentümer
Mieterhöhung und Staffelmietvertrag
Wurden im Mietvertrag gleichzeitig eine Staffelmiete und eine Mieterhöhungsmöglichkeit nach MHG vereinbart, gilt nur die Mieterhöhungsmöglich-
keit. (LG Berlin, Az. 62 S 321/95, aus: GE 9/97, S. 555)
Mieterhöhung und Unterschrift
Für die Mieterhöhung nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten genügt keine automatisierte Unterschrift gemäß § 8 MHG. Fehlt die Unterschrift des Vermieters unter dem Schriftstück, verlängert sich die Frist zur Mieterhöhung um 6 Monate. (AG Löbau, Az. 7 C 0751/96, aus: WM 4/97, S. 229)
Eine Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn sie mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt ist und die maschinenschriftliche Angabe des Namens des Geschäftsführers der Hausverwaltungs-GmbH ausweist. (LG Berlin, Az. 64 S 247/96, aus: GE 22/96, S. 1431)
Keine automatische Einrichtung, die bei einer Mieterhöhung die Unterschrift des Vermieters gemäß § 8 MHG unnötig macht, ist die bloße Zuhilfenahme von EDV-Programmen für Textverarbeitung und Tabellenkalkulation. Konkret: wenn automatisch nur die Vorbereitung erfolgt, aber wesentliche Elemente im Schreiben einzelfallbezogen geändert oder ergänzt werden, liegt keine automatische Erstellung vor. (LG Berlin, Az. 63 S 500/98, aus: GE 99, S. 1127)
Wird ein automatisch erstelltes Mieterhöhungsverlangen, das keine eigenhändige Unterschrift der Vermieters benötigt, nachträglich vom Vermieter handschriftlich verändert, bedarf es auch seiner eigenhändigen Unterschrift. (LG Berlin, Az. 64 S 10/00, aus: GE 14/00, S. 960; LG Berlin, Az. 65 S 68/00, aus: MM 3/01, S. 45)
Anmerkung: § 8 MHG ist entfallen. Stattdessen genügt die Textform gemäß § , wonach der Text in lesbarer Form mit Nachbildung der
Unterschrift des Vermieters oder Ausdruck des Vermieternamens abzuschließen ist.
siehe auch: Schriftform beim Mietvertrag
Mieterhöhung und Vergleichswohnung
Wird die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen begründet, sind mindestens 3 vergleichbare Wohnungen vom Vermieter anzugeben, deren Miete binnen der letzten 4 Jahre neu festgesetzt wurde. (BayOLG, Az. REMiet 3/91, aus: ZMR 1992, S. 144)
Es können auch Wohnungen aus dem eigenen Mietshaus zum Vergleich herangezogen werden. (BVerG, Urteil vom 12.05.1993, Az. 1 BvR 442/93, aus: ZMR 1993, S. 362; LG Mönchengladbach, Az. 2 S 284/92, aus: ZMR 1993, S. 419)
Als Kriterien der Vergleichbarkeit gelten:
gleiche Anzahl der Zimmer (LG Berlin, Az. 64 S 255/93, aus: ZMR 1995, S. 77)
annähernd gleichgroße Wohnfläche (LG Berlin, Az. 64 S 255/93, aus: ZMR 1995, S. 77)
keine Wohnflächenabweichung von über 25 % (LG Köln, Az. 10 S 407/93, aus: WM 1994, S. 691)
gleich Ausstattung, z. B. vorhandene Einbauküchen (LG Bremen, Az. 2 S 561/94, aus: WM 1995, S. 397)
keine teilgewerbliche Nutzung einiger Wohnungen (LG Berlin, Az. 62 S 383/94)
gleiche Etage im jeweiligen Haus (LG Köln, Az. 10 S 407/93, aus: WM 1994, S. 691; AG Waldbröl, Az. 15 C 209795, aus: WM 1997, S. 562)
Mieterhöhung und Wartefrist
Die Wartefrist beträgt ein Jahr bei Erhöhungen nach § 2 MHG (§§ 558 - ), wenn ein Mieterwechsel stattfindet bzw. ein neuer Vertrag abgeschlossen wird. Das gilt auch, wenn ein weiterer Mieter in den Vertrag aufgenommen wird. (LG Berlin, Az. 61 S 234/96, aus: GE 1997, S. 185)
Die Wartefrist von einem Jahr gilt auch, wenn der Vermieter vom Mieter einen Untermietzuschlag verlangt; denn der Untermietzuschlag wird wie eine Erhöhung nach § 2 MHG (§§ 558 - ) gewertet und nicht wie eine Erhöhung gemäß §§ 3 bis 5 MHG (§§ 559, 559a, 556, 556a, ), bei denen keine Wartefrist besteht. (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az. 9 C 523/95)
Fall: Die bisherige Miete war seit einem Jahr vor Zugang der Mieterhöhung nicht unverändert geblieben, weil der Vermieter zwischenzeitlich vom Mieter einen Untermietzuschlag verlangt hatte. Damit begann die einjährige Wartefrist und macht die vorzeitig erfolgte Mieterhöhung nach § 2 MHG unwirksam.
Mieterhöhung und Wohnungsgröße
Ist im Mietvertrag versehentlich eine zu niedrige Wohnungsgröße angegeben, bedeutet das keinen Verzicht des Vermieters auf Mieterhöhungen. Nach Aufmaß kann eine Mieterhöhung gemäß der tatsächlichen Wohnungsgröße geltend gemacht werden. (LG Berlin, Az. 65 S 292/99, aus: GE 3/2000,
S. 20
Geht die Mieterhöhung von einer zu großen Wohnungsfläche aus, so gilt die Mieterhöhung nur für die tatsächliche Wohnungsfläche. Eine zuviel gezahlte Miete ist zu erstatten. (LG Hamburg, Az. 311 S 184/98, aus: WM 1/01, S. 20)
Mieterhöhung und Wucher
Eine Mietvereinbarung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus Wesentlichkeitszuschlag von 20 % bleibt wirksam, auch wenn es eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG und Wucher gemäß § und § ist. (LG Berlin, Az. 62 S 391/95, aus: GE 15/96)
Hat der Vermieter unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt und erfüllt er damit die Voraussetzungen des § 5 WiStG, so endet die Teilnichtigkeit der Miethöhe nicht deshalb, weil nach Vertragsabschluß kein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen mehr besteht. Entscheidend ist der Zustand bei Vertragsabschluß. (OLG Hamburg, 4 REMiet U 131/98, aus: GE 1999, S. 441)
Die Festlegung der Miethöhe durch Vertragschluß oder Mieterhöhung bleibt wirksam, wenn nachträglich die ortübliche Vergleichsmiete unter die vereinbarte Miethöhe sinkt. (LG Berlin, Az. 65 S 83/99, aus: MM 4/00, S. 37)
Ein Gericht ist verfassungsrechtlich grundsätzlich nicht verpflichtet, ein Sachverständigengutachten einzuholen und kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch über den Mietspiegel feststellen. (VerfGH Berlin, Beschluß vom 20.12.1999, aus: WM 2000, S. 73)
Kein Wucher liegt bei überhöhten Gewerbemieten vor. Nicht ein Kaufmann, sondern der Wohnungsmieter als wirtschaftlich schwächerer und allgemein gegenüber dem Vermieter benachteiligter Endverbraucher bedarf des gesetzlichen Schutzes gegen überhöhten Mietzins und Wucher. (KG Berlin, Az. 8 U 566/99, aus: Tsp 09.06.2001 S. I 9)
Liegt bei Gewerbemietverträgen der Mietzins um über 100 % über der ortsüblichen oder einer vergleichbaren Gewerbemieten, ist der vereinbarte Mietzins sittenwidrig. (BGH, Urteil vom 20.04.1990)
Mieterhöhung und Zustimmung durch den Mieter
Der Vermieter hat das Recht, gemäß § 2 MHG (§§ 558 - ) vom Mieter schriftlich die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen. Sollte der Mieter die Zustimmung nicht erteilen, aber mindestens drei Monate lang den erhöhten Mietzins vorbehaltlos zahlen, so hat der Mieter damit der Mieterhöhung zugestimmt und kann später keine Rückzahlung verlangen. (AG Berlin Schöneberg, Az. 5 C 283/99, aus: GE 22/00, S. 1544)
Hat der Mieter nach der Mieterhöhung seinen Dauerauftrag auf die neue, höhere Miete umgestellt, so ist das als Zustimmung zu werten. (LG Kiel, Az. 1 T 140/92, aus: WM 1993, S. 198; LG München I, Az. 14 S 5662/94, aus: WM 1996, S. 44; AG Solingen, Az. 11C 174/95, aus: WM 1996, S. 279)
Der Mieter darf seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht mit Hinweis auf nötige Reparaturen verzögern. (OLG Frankfurt/Main, Az. 20 REMiet 1/96, aus: NZM 1999, S. 795)
Umstellung von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete
Wurde bei Vertragsabschluß eine Bruttokaltmiete vereinbart, kann der Vermieter nur mit Zustimmung des Mieters die Mietzahlung auf Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung umstellen. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 23a C 234/99, aus: MM 4/00, S. 39)
Wurde vom Mieter nur allgemein einer Umstellung von Bruttokaltmiete auf Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorschuß zugestimmt, ohne daß eine konkrete Nettokaltmiete und ein bestimmter Betriebskostenvorschuß der Zustimmung zugrunde gelegt waren, so sind spätere Mieterhöhungsverlagnen des Vermieters unwirksam, sofern sie von einer Nettokaltmiete ausgehen. (LG Berlin, Az. 65 S 177/99, aus: GE 23/00, S. 1622)
verschiedene Urteile
Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau
Nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann eine Mieterhöhung für eine Sozialwohnung nicht mehr mit einer Zusatzberechnung für alle Wohnungen begründet werden.
AG Leverkusen, Urteil vom 18.12.1992 – 29 C 335/92
Ordnet der Vermieter bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG die Wohnung in eine falsche Gruppe des Mietspiegels ein, liegt kein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen vor. Die falsche Einordnung kann auch nicht nachträglich ausgewechselt werden.
AG Gelsenkirchen, Urteil vom 5.3.1996 – 3b C 1246/95
Das Vorhandensein von Isolierglasfenstern rechtfertigt keinen Zuschlag zum Mietrichtwert des Mietspiegels für Gladbeck, wenn das Wohngebäude ab 1975 errichtet wurde, da bei einer derartigen Wohnung die Isolierverglasung zum üblichen Standard gehört.
AG Gladbeck, Urteil vom 21.3.1995 – 5 C 71/95
Bei einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG muss der Vermieter substantiiert darlegen, von welcher Größe der Wohnung er ausgeht, wenn der Mieter substantiiert darlegt, wie groß die einzelnen Räume der Wohnung sind.
AG Wuppertal, Urteil vom 29.2.1996 – 97 C 162/95
Im Prozess muss der Vermieter konkret darlegen, weshalb eine Abweichung vom Mittelwert des Mietspiegels nach oben gerechtfertigt sein soll.
AG Wuppertal, Urteil vom 22.5.1996 – 93 C 73/96
Der Vermieter kann bereits während der Mietpreisbindung – allerdings nur für einen Zeitpunkt nach Ablauf derselben – ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MGH geltend machen.
AG Velbert, Urteil vom 28.5.1996 – 17 C 67/96
Vgl. dazu Scholl, WM 1995, 426; Lützenkirchen, WM 1995, 574; Scholl, WM 1996, 17; OLG Hamm, WM 1994, 455; OLG Hamm, WM 1995, 263; LG Köln, WM 1996, 276; vgl. auch die Rechtsentscheidung des OLG Hamm, WM 1980, 262; KG Berlin, WM 1982, 102.
Hat der Mieter nach Zustimmungsfrist , aber vor Rechtshängigkeit, die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt, fehlt für die Erhebung der Klage das Rechtsschutzbedürfnis.
AG Wuppertal, Urteil vom 20.6.1996 - 96 C 496/96
Der Wert des Beschwerdegegenstandes bei einer Mieterhöhung ist auf den 3 1/2fachen Betrag der jährlichen Mieterhöhung festzusetzen.
LG Wuppertal, Beschluss vom 4.7.1996 – 10 S 134/96
Ist es streitig, ob eine Modernisierung oder eine Instandsetzung gegeben ist, muss der Vermieter im Rahmen des § 3 MHG darlegen und beweisen, dass es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gehandelt hat.
AG Wuppertal, Beschluss vom 19.8.1996 – 93 C 96/96
Eine Zustimmung zur Mieterhöhung unter einem Vorbehalt ist nicht als Teilzustimmung zu werten.
AG Wuppertal, Urteil vom 26.8.1996 – 93 C 542/94
Der Vermieter muss darlegen, weshalb eine Überschreitung des Mittelwertes der Mietwerttabelle gerechtfertigt ist. Ein aus einem früheren Rechtsstreit abgeschlossener Vergleich hat keine Bedeutung, wenn keine verbindliche Einstufung der Wohnung in eine bestimmte Gruppe oder Wohnlage mit Wirkung auch für die Zukunft vorgenommen wurde.
AG Velbert, Urteil vom 27.8.1996 – 11 C 256/96
Eine während der Preisbindung gemäß § 8 Abs. 2 WoBindG unwirksame Mieterhöhung lebt nach Wegfall der Preisbindung nicht wieder auf.
LG Wuppertal, Urteil vom 30.8.1996 – 10 S 142/96
Bei Wegfall der Preisbindung orientiert sich die Kappungsgrenze allein an der vor Wegfall der Preisbindung geschuldeten Miete, nicht dagegen an der entgegen § 8 Abs. 1 WoBindG vereinbarten Miete.
LG Wuppertal, Urteil vom 30.8.1996 – 10 S 142/96
Erbringt der Vermieter gegenüber dem Mieter Betreuungsleistungen, so ist die hierfür geleistete Vergütung des Mieters nicht wucherisch, wenn der Wert der Leistung den Wert der Gegenleistung um nicht mehr als 200 Prozent überschreitet.
AG Wuppertal, Urteil vom 17.9.1996 – 91 C 212/96
Eine Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich einer Modernisierung besteht nur dann, wenn eine ordnungsgemäße Ankündigung nach § erfolgt ist, fehlt es an einer solchen Ankündigung, ist der Mieter zu einer Duldung der Modernisierung grundsätzlich nicht verpflichtet. In diesen Fällen kann eine Mieterhöhung nach § 3 MHG nur dann erfolgen, wenn der Mieter der Maßnahme entweder ausdrücklich zugestimmt hat oder sie wenigstens tatsächlich geduldet hat.
AG Wuppertal, Urteil vom 2.10.1996 – 94 C 255/96
Vereinbaren die Mietvertragsparteien längere Überlegung- oder Klagefristen bzw. führen sie Vergleichsverhandlungen, hat dies auf den Lauf der gesetzlichen Fristen keinen Einfluss.
.AG Wuppertal, Urteil vom 2.12.1996 – 94 C 374/96
Bei einer Mieterhöhung auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete geht der Modernisierungszuschlag in der ortsüblichen
Vergleichsmiete auf.
AG Wuppertal, Urteil vom 12.11.1996 – 98 C 367/96
Ein Mieterhöhungsverlangen bezüglich einer Wohnung in Wuppertal kann nicht auf den Düsseldorfer Mietpreissiegel gestützt werden.
AG Wuppertal, Urteil vom 12.11.1996 – 92 C 360/96
Haben die Parteien eine Staffelmiete vereinbart, kann eine Mieterhöhung nicht auf § 2 MHG gestützt werden und zwar auch dann nicht, wenn zusätzliche Vereinbarungen im Mietvertrag enthalten sind, da diese nicht als Bedingung für die Wirksamkeit einer Staffelmiete anzusehen sind.
AG Wuppertal, Urteil vom 12.11.1996 – 92 C 360/96
Geht der Vermieter bei einer Mieterhöhungserklärung von einer unrichtigen Größe aus, liegt darin noch keine Zusicherung im Sinne des § .
AG Wuppertal, Urteil vom 12.05.1998 – 91 C 504/9
Bei einer Mieterhöhung auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist von einer Wohnung mit Heizung auszugehen, wenn der Mieter zwar ursprünglich selbst die Heizung eingebaut hat, später aber auf Kosten des Vermieters eine neue Therme eingebaut wird und zusätzlich vereinbart wird, dass die gesamte Heizung in den Verantwortungsbereich des Vermieters gelangen soll.
AG Wuppertal, Urteil vom 10.09.1999 – 98 C 71/99
Ist bei einer mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnung das Besetzungsrecht weggefallen, ergibt sich aus dem Darlehnsvertrag allerdings die Bindung an die Kostenmiete, hat der Mieter, der nicht zu den Öffentlich Bediensteten gehört, keinen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, wenn er einer Mieterhöhung auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt.
LG Wuppertal, Urteil vom 11.12.1998 – 10 S 201/98
Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu, zahlt er aber zweimal vorbehaltlos die Miete und weist er zum dritten Male die Miete an und storniert sie danach, liegt eine Änderungsvereinbarung vor.
AG Wuppertal, Urteil vom 18.12.1999 – 98 C 450/98
Zahlt der Mieter zweimal den erhöhten Mietzins vorbehaltlos, muss der Vermieter nachfragen, ob der Mieter mit der Erhöhung grundsätzlich einverstanden war und die schriftliche Zustimmungserklärung möglicherweise nur aus Versehen unterblieben war. Klagt der Vermieter trotzdem, sind ihm die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.
AG Wuppertal, Beschluss vom 29.09.1999 – 96 C 332/99
Baubetreuungskosten (Einholung von Kostenvoranschlägen, Abstimmung der Arbeiten mit den einzelnen Mietern und Kontrolle der Baumaßnahmen) sind keine Kosten, die bei einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung nach § 3 MHG geltend gemacht werden können.
AG Duisburg-Ruhrort, Urteil vom 25.06.1999 – 9 C 970/98
Ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 81 Quadratmetern ist als unterdurchschnittlich anzusehen, so dass nach dem Mietspiegel für Leverkusen dem konkreten Wert nur ein fünfprozentiger Zuschlag zuzurechnen ist.
AG Leverkusen, Urteil vom 08.01.1999 – 29 C 71/98
Bei einer Mieterhöhung auf Grundlage des Mietspiegels für Leverkusen ist grundsätzlich vom Mittelwert des Mietspiegels auszugehen, ein höherer Mietzinsbetrag kann nur dann geltend gemacht werden, wenn besondere Vorteile spezifiziert vorgetragen werden.
AG Leverkusen, Urteil vom 25.05.1999 – 28 C 423/98
Bei einer Teilinklusivmiete hat der Vermieter im Mieterhöhungsbegehren den Nettomietzins zuzüglich des auf den Mieter im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens entfallenden Nebenkostenbetrages zu erläutern.
AG Leverkusen, Urteil vom 24.09.1999 – 29 C 211/99
Wird in einer Mieterhöhungsklage nur auf eine anliegende Mieterhöhungserklärung Bezug genommen, so ersetzt dies keinen eigenen Vortrag, auch wenn der Inhalt der Anlage ausdrücklich zum Gegenstand des Vortrages gemacht wird.
AG Solingen, Urteil vom 06.11.1998 – 13 C 480/98
In einer Mieterhöhungserklärung fehlende Informationen können in der Klageschrift nachgeholt werden.
AG Solingen, Urteil vom 09.10.1998 – 14 C 341/98
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