Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Formularklausel (Anm.: vorformulierte Klausel im " Kleingedruckten "
:
1. Die Miete ist monatlich im voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten.
ist dann unwirksam, wenn der Vertrag zugleich folgende Klausel enthält :
2. Der Mieter kann gegen eine Mietzinsforderung mit einer (eigenen) Schadensersatzanforderung aufgrund eines Mangels der Mietsache ( § ) nur aufrechnen, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat.
Im übrigen ist die Aufrechnung gegen die Mietzinsforderung ausgeschlossen, soweit der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht.
Sachverhalt : Der Beklagte mietete vom Vermieter eine Wohnung. Die Ziffer 3 der "Allgemeinen Vertragsbestimmungen " (AVB) des Mietvertrages enthielt die oben genannten Klauseln. Im Zusammenhang mit der Klage des Vermieters auf Räumung wegen Zahlungsverzuges hatte der BGH (Anm.: Bundesgerichtshof) zu entscheiden, ob die o.g. Klauselkombination wirksam ist oder ob sie unwirksam ist mit der Folge, daß die Miete erst zum Monatsende fällig wäre.
Entscheidungsgründe : Nach der in Rechtsprechung und Schrifttum einhellig vertretenen Auffassung ist eine, auch formularmäßige Regelung, nach der die Wohnraummiete, monatlich im voraus zu zahlen ist, wirksam.
Diese Klausel hindert den Mieter nicht, mit einem Minderungsanspruch aus zurückliegenden Zahlungsperioden gegen Mietzinsforderungen nachfolgender Monate aufzurechnen.
Das Zusammentreffen der beiden vorgenannten Klauseln führt jedoch zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.
Wenn im Laufe eines Monats ein Mangel der Wohnung auftritt , mindert sich die Miete kraft Gesetz automatisch ( § 537 Abs. ). Hat der Mieter den Mietzins im voraus bezahlt, so hat er in Höhe der dann zuviel gezahlten Miete einen Rückzahlungsanspruch . Mit diesem kann er gegen die Mietforderung in den folgenden Monaten von Gesetzes wegen aufrechnen ( BGH, ZMR'85, 403 ).
Diese Möglichkeit wird durch die Aufrechnungsklausel (Anm.: Leitsatz 2. , 2. Satz) ausgeschlossen, es sei denn, die Berechtigung des Mieters zur Minderung ist unstreitig (Anm.: Klauseltext : "... nicht unbestritten ist ..."
. Im Streitfall müßte der Mieter daher seinen Minderungsanspruch gerichtlich geltend machen.
Die Kombination von Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel führt deshalb zu einer unzulässigen Beschränkung des Minderungsrechts und daher zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.
Demzufolge ist diese Klauselkombination und somit auch die Vorauszahlungsklausel im vorliegenden Fall unwirksam. Es gelten dann die gesetzlichen Vorschriften des BGB, welche den Minderungsanspruch und die Mietzahlung erst am Monatsende vorsehen.
BGH, VIII AZR 3 / 94, NJW'95, 254
hat diese Frage gestellt