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Gast
hallo,
erstmal kannst du natürlich mietminderung bzw. schadensersatz verlangen, wenn du bzw. dein untermieter in der zeit der renovierung mit lärm/schmutz bzw. einem auszug rechnen müsst !
Mieterhöhung:
Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze, erhöhen. Genau so wie der bisherige Vermieter.
Eigentümerwechsel
Egal, ob ein Eigentümer- und Vermieterwechsel eintritt aufgrund eines Haus- oder Wohnungsverkaufs, einer Zwangsversteigerung oder durch den Tod des bisherigen Vermieters, immer gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, bestehende Mietverträge werden durch den Eigentümer- und Vermieterwechsel nicht berührt. Wir haben die wichtigsten Regeln zusammengefasst:
Mietvertrag: Der neue Vermieter tritt Kraft Gesetz anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden, Vertragsänderungen muss der Mieter nicht unterschreiben.
Mietzahlung: Wer als neuer Vermieter die Zahlung der Miete auf sein Konto verlangt, muss seine Berechtigung nachweisen. Bei Haus- oder Wohnungskauf durch einen Grundbuchauszug, bei einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss, und bei einem Erbfall durch den Erbschein. Solange dieser Nachweis nicht geführt ist, muss die Miete auf das bisherige Konto gezahlt werden. Bei Verkäufen reicht es aber aus, wenn der bisherige Vermieter die Mieter schriftlich auffordert, an den Neuen zu zahlen. Fragen Sie im Zweifel Ihren örtlichen Mieterverein.
Kündigung: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen, wie es auch der bisherige Eigentümer gekonnt hätte. Eine Ausnahme gibt es für den Erwerber im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Der kann - wenn er sofort handelt - mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Vorausgesetzt er hat einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf.
Mieterhöhung: Der neue Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, unter Beachtung der Kappungsgrenze, erhöhen. Genau so wie der bisherige Vermieter.
Mieterhöhung und Neueigentümer
Der Neueigentümer eines Mietshauses kann Mieterhöhungen nach § 2 MHG (§§ 558 - 558e BGB) erst verlangen, wenn er gemäß § 571 BGB (§§ 566, 578 BGB) im Grundbuch eingetragen ist. Bis dahin verbleibt das Gestaltungsrecht beim alten Eigentümer. ( AG Berlin Schöneberg, Az. 8 C 121/96)
Nebenkosten: Die Nebenkostenabrechnung muss der neue Vermieter erstellen. Er muss die Kosten der laufenden Abrechnungsperiode abrechnen und alle Vorauszahlungen des Mieters berücksichtigen, auch die, die vor dem Eigentümerwechsel gezahlt wurden. Anders nur für Abrechnungsperioden, die vor dem Eigentümerwechsel bereits abgeschlossen waren.
Mietkaution: Der neue Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung der Kaution grundsätzlich verpflichtet, ob er die Kaution tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat oder er dem Verkäufer gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat, spielt keine Rolle. Nur wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen kann, hat der Mieter das Recht, sich an den Verkäufer, das heißt an den früheren Vermieter, zu wenden. Ist das nicht der Fall, müssen sich die Mieter wegen der Kaution an den bisherigen Vermieter wenden. Sie haben dann Anspruch darauf, dass der alte Vermieter an den neuen Eigentümer auszahlt.
Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieter
Verlangt der Mieter nach erfolgtem Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 556 a Abs.1 BGB, so hat das Gericht die Voraussetzungen für eine Anspruchsberechtigung unabhängig davon zu prüfen.
Umfangreiche Renovierungen geleistet,
Hat der Mieter beim Einzug in die Wohnung unter erheblichem Arbeits- und Zeitaufwand umfangreiche Renovierungen geleistet, können die getätigten Investitionen zur Vermeidung unzumutbarer Härten abgewohnt werden. Das Gericht ordnete die Fortsetzung des Mietverhältnisses über eine Abwohnzeit von 5 Jahren trotz berechtigten Eigenbedarfs des Vermieters an.
Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung
Kündigt der Vermieter das Mietverhältnissen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert zu sein, so muss er beweisen können, dass nach Durchführung von geplanten Baumaßnahmen eine wesentlich günstigere Verwertung der Mietsache erreicht werden kann. Dazu genügt in der Regel die Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, welche die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt.
Kündigung des Vermieters wegen angeblichen Eigenbedarfs
Die Kündigung des Vermieters wegen angeblichen Eigenbedarfs kann für den Mieter infolge seines hohen Alters sowie der langen Dauer des Mietverhältnisses, die zu einer Verwurzelung in der Wohngegend geführt hat, eine zumutbare Härt bedeuten.
Rechte und Pflichten
Der neue Hauseigentümer erwirbt grundsätzlich nur solche Rechte und Pflichten, die sich unmittelbar auf die Mietwohnung und den Gebrauch der Mietsache beziehen. So ist beispielsweise die Zusage des Vermieters gegenüber dem Mieter, eine von ihm installierte Nachtspeicherheizung zu übernehmen, eine miettypische Abrede. Diese Abrede bindet dann auch den Erwerber.
Eigentümerwechsel
1. Übergang der Mietverträge
Bei Vererbung eines Grundstücks gehen die Mietverträge gemäß § 1922 BGB auf den neuen Eigentümer über, bei Verkauf eines Grundstücks gehen die Mietverträge gemäß § 566 BGB (§ 571 BGB a.F.) über. Der Eigentumserwerb und damit der Übergang tritt beim Kauf mit Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch ein.
Bei Erwerb eines Grundstücks durch Zwangsversteigerung tritt der Erwerber gemäß § 57 ZVG mit Zuschlag in die Mietverhältnisse ein.
2. Kündigung durch den neuen Eigentümer
Der neue Eigentümer kann das Wohnraummietverhältnis nur unter den ganz normalen Voraussetzungen kündigen, d.h. es muss ein besonderes Interesse vorliege. Dies gilt nach heutiger Meinung auch beim Erwerb durch Zwangsversteigerung.
Wenn während der bisherigen Dauer des Mietvertrages Teileigentum an der Wohnung begründet wurde, so besteht für Eigenbedarfskündigungen eine Kündigungssperrfrist von 3 oder bis zu 10 Jahren nach § 577a BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB a.F.). Das ist keine allgemeine Regel (!), es gilt nur bei Eigenbedarfskündigungen und wenn Wohnungseigentum während der Dauer der Mietzeit begründet wurde, d.h. das Mehrfamilienhaus wurde in Eigentumswohnungen aufgeteilt.
3. Mieterhöhungen
Der neue Eigentümer kann ganz normal Mieterhöhungen durchführen. Häufig soll dies schon vor Eintragung in das Grundbuch geschehen, da Verkäufer und Käufer im Innenverhältnis vereinbart haben, daß schon vorher Nutzungen und Lasten übergehen. In diesem Fall muss der Erwerber die Mieterhöhung im Namen des Verkäufers durchführen, d.h. der Verkäufer
muss den Käufer entsprechend bevollmächtigen.