hat diese Frage gestellt
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hallo,
hört sich wie ein "zeitmietvertrag" an, der mündlich gemacht worden ist, also ganz normal gültig, bei zeitmietverträge sollten ein paar sachen beachtete werden:
Die Regelung des Zeitmietvertrages findet sich in §§ 575, 575a BGB.
Nach der Reform des Mietrechts gibt es nunmehr nur noch einen Typ des Zeitmietvertrages: den ohne Kündigungsschutz.
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Zeitmietvertrag - Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Befristung
1. Voraussetzung für die zulässige Befristung eines Mietvertrages ist:
a) Der Vermieter muss nach Ablauf der Mietzeit
* die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes (Definition wie beim Eigenbedarf) nutzen wollen, oder
* in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen wollen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
* Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten wollen
und
b) der Vermieter muss dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muss konkret (d.h. der konkrete Sachverhalt!) und nicht nur schlagwortartig benannt werden.
2. Eine gesetzlich festgelegte Höchstdauer für den Zeitmietvertrag gibt es seit dem 01.09.2001 nicht mehr.
3. Die oben genannten Einschränkungen gelten nicht bei Mietverhältnissen über
* Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
* Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen einzurichten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie überlassen oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Hausstand führt,
* Wohnraum, der sozialen Einrichtungen zur Weitervermietung an Personen mit dringenden Wohnbedarf oder
* Wohnrum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Zeitmietvertrag - Rechtsfolgen der zulässigen Befristung
1. Liegt ein (zulässiger) Zeitmietvertrag vor, ist weder der Mieter, noch der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen. Beide Parteien können nur fristlos oder außerordentlich fristgemäß kündigen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Siehe dazu unter dem Thema "Kündigung".
2. Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
3. Wenn der Grund der Befristung erst später eintritt, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
4. Entfällt der Grund für die Befristung ganz, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Anzumerken ist, dass der ursprünglich angegebene Grund, später nicht gegen einen anderen ausgetauscht werden kann. Verändern sich lediglich die Umstände (statt des Sohnes benötigt der Vermieter die Wohnung nun für die Tochter), bleibt der Befristungsgrund als solcher bestehen.
5. Im Gegensatz zur früheren Rechtslage, kann sich der Mieter zum Beendigungstermin nicht mehr auf die Sozialklausel berufen. Anders bei der Ausübung eines Sonderkündigungsrechts durch den Vermieter: Hier kann sich der Mieter auf die Sozialklausel berufen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses - höchstens bis zum vereinbarten Beendigungstermin - verlangen. Dies gilt wiederum nicht für die Kündigung gegenüber den Erben des Mieters.
6. Im Streitfall muss der Vermieter den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung beweisen.
7. Vereinbarungen im Mietvertrag, die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen, sind unwirksam.
Rechtsfolgen, wenn die Befristung des Mietvertrages unzulässig ist
Ist die Befristung des Mietvertrages unzulässig, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen, ist die Zeitbegrenzung unwirksam. Das hat zur Folge, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit läuft. Damit können beide Seiten den Mietvertrag schon vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Zeit kündigen.
Es ist jedoch umstritten, ob nicht eine Umdeutung der unwirksamen Befristungs-Vereinbarung in der Form erfolgen kann, dass das Kündigungsrecht für die vereinbarte Zeit der Befristung ausgeschlossen ist.
Das Amtsgericht Hermeskeil hat diese Frage bejaht (Urteil vom 19.3.03 – Az.: 1 C 427/02). Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt, dass der Gesetzgeber selbst von der Zulässigkeit des Ausschlusses des Rechtes zur ordentlichen Kündigung ausgehe und letztlich die Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Vertrages maßgebend sei. Hätten beide Parteien ein Interesse an einer zeitlichen Bindung, so spreche nichts dagegen, eine Umdeutung vorzunehmen.
In dem entschiedenen Fall hatte ein Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Zeit gekündigt. Das Gericht ging im konkreten Fall davon aus, dass der Ausschluss des Kündigungsrechtes dem Interesse und Willen beider Parteien bei Abschluss des Mietvertrages entsprach und daher ein zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechtes anzunehmen ist. Die Kündigung des Mieters vor Ablauf der vereinbarten Befristungszeit war somit unwirksam und der Mieter muss sich weiter am Mietvertrag festhalten lassen.
Anmerkung der Redaktion:
Die Begründung dieses Urteils muss man nicht teilen: Gute Gründe sprechen gegen eine solche Umdeutung. Folgt man diesem Urteil allerdings, stellt sich auch in diesem speziellen Fall die Frage, ob der Mieter, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis herauszukommen, einen Nachmieter stellen darf.
Lesen Sie zu diesem Problem das Thema "Nachmietergestellung".