Garagen: Umnutzung zu Wohnraum und Baurechtliche Nachbarklag

Garagen: Umnutzung zu Wohnraum und Baurechtliche Nachbarklage:

OBERVERWALTUNGSGERICHT RHEINLAND-PFALZ

Az.: 1 A 10064/96.OVG

Urteil vom 16.01.1997

Vorinstanz: VG Mainz – Az.: 3 K 2189/94.MZ

Die Entscheidung ist rechtskräftig!

Bestätigt durch BVerwG – Az.: 4 B 75.97 -Beschluss vom 15.05.1997

In dem Verwaltungsrechtsstreit w e g e n baurechtlicher Nachbarklage hat der 1. Senat des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz in Koblenz aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. Januar 1997 für Recht erkannt:

Die Berufung des Beigeladenen gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Mainz vom

31. Oktober 1995 wird zurückgewiesen.

Der Beigeladene trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Beigeladene kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht der die Vollstreckung betreibende Beteiligte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin des im unbeplanten Innenbereich von ...gelegenen Grundstücks Flur ... Parzelle ... welches im Nordosten an das Grundstück des Beigeladenen (Parzellen ... und ...) angrenzt. An der gemeinsamen Grundstücksgrenze wurde auf dem Grundstück des Beigeladenen mit baubehördlicher Genehmigung vom 05. Januar 1981 und mit Einverständnis der Klägerin eine grenzständige, ca. 175 qm große Garage errichtet, auf der später ein mit Bauschein vom 28. Dezember 1992 außerhalb der Abstandsflächen genehmigter Dachaufbau zu Wohnzwecken verwirklicht wurde. Das auf dem Grundstück der Klägerin befindliche Gebäude, welches ebenfalls grenzständig zu der vorgenannten Garage steht, ist kleiner und wird landwirtschaftlich genutzt.

Am 01. Oktober 1993 beantragte der Beigeladene die Genehmigung zum Ausbau der Garage zu fünf Einzimmer-Wohnungen. Mit Bescheid vom 06. Januar 1994 erteilte der Beklagte dem Beigeladenen unter Gewährung einer Ausnahme von den Abstandsvorschriften eine entsprechende Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren.

Der hiergegen eingelegte Widerspruch der Klägerin wurde mit Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 02. August 1994 mit der Begründung zurückgewiesen, daß dem Beigeladenen für sein Vorhaben eine Befreiung gemäß § 67 Abs. 3 Nr. 2 Landesbauordnung - LBauO - von der Einhaltung der Abstandsflächen zu erteilen sei, da es nur um die Nutzungsänderung ohne Veränderung der äußeren Bausubstanz gehe und zudem die Klägerin dadurch nicht beeinträchtigt werde.

Mit ihrer dagegen erhobenen Klage hat die Klägerin vorgetragen: Die Baugenehmigung verstoße gegen die nachbarschützende Vorschrift des § 8 LBauO, da das Vorhaben nicht die erforderlichen Abstandsflächen einhalte. Darüber hinaus komme auch keine Befreiung hiervon in Betracht, weil es bereits an einer nicht beabsichtigten Härte fehle. Dabei müsse vorliegend auch der historische Ablauf berücksichtigt werden. Zunächst habe der Beigeladene das umstrittende Gebäude als Garage errichtet, dann habe er diese zum Zwecke der zusätzlichen Wohnraumnutzung aufgestockt, um schließlich auch die Garagennutzung aufzugeben und dafür eine Umnutzung in Wohnungen zu beantragen. Durch eine solche "Salamitaktik" werde der Nachbarschutz ausgehöhlt, zumal wirtschaftliche Gründe keine nicht beabsichtigte Härte darstellten.

Das Verwaltungsgericht hat durch Urteil vom 31. Oktober 1995 der Klage stattgegeben und die angefochtene Baugenehmigung und den hierzu ergangenen Widerspruchsbescheid aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt: Die im vereinfachten Genehmigungsverfahren erteilte Genehmigung habe nicht ergehen dürfen. Das Vorhaben müsse einen Grenzabstand einhalten, weil weder eine zwingend geschlossene Bauweise gegeben sei noch ein deckungsgleicher Anbau vorliege. Auch eine Befreiung von dem einzuhaltenden Mindestabstand scheide aus. Der hier allein in Betracht zu ziehende § 67 Abs. 3 Nr. 2 LBauO greife schon deshalb nicht ein, weil es an einem atypischen Sonderfall fehle. Im Gegensatz zu der Umnutzung eines ursprünglich gewerblich genutzten grenzständigen, inzwischen aber leer stehenden Gebäudes zu Wohnzwecken aus Anlaß der Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz betreibe der Beigeladene nach wie vor einen weinbaulich ausgerichteten Betrieb, zu dessen Förderung seinerzeit die Garagen errichtet worden seien. Zwischenzeitlich habe man nun dieses Garagengeschoß unter Einhaltung eines Grenzabstandes zur Klägerin hin zu Wohnzwecken aufgestockt, so daß nunmehr nach Behauptungen des Beigeladenen das Garagengeschoß aus statischen Gründen nicht mehr zum Unterstellen von Fahrzeugen genutzt werden könne. Bei dieser Sachlage zeige sich, daß nicht die Aufgabe einer gewerblichen Nutzung als Argument für die Umnutzung dienen könne. Zudem sei es dem Beigeladenen möglich und zumutbar, die Nutzung zu Wohnzwecken in der Weise vorzunehmen, daß die nachbarlichen Interessen der Klägerin gewahrt blieben. So hätte auf eine der fünf Wohneinheiten, nämlich auf die zur Grundstücksgrenze zu der Klägerin gelegenen, verzichtet werden müssen, was dem Beigeladenen auch zumutbar sei. Angesichts dessen gebe es keinen beachtlichen Grund, der es erfordern könnte, eine sachbezogene Korrektur des Grenzabstandes zur Beseitigung einer Härte vorzunehmen. Schließlich könne sich der Beigeladene nicht darauf berufen, daß sich das Rechtsschutzbegehren der Klägerin illoyal und schikanös darstellen würde. Denn die Klägerin nutze ihr grenzständiges Gebäude nach wie vor landwirtschaftlich und dieses bleibe zudem weit hinter den Maßen des Garagengeschosses zurück.

Der Beigeladene hat gegen das ihm am 21. November 1995 zugestellte Urteil am 21. Dezember 1995 Berufung eingelegt, mit der er geltend macht: Das Verwaltungsgericht sei im Rahmen seiner Erwägungen zu einem rechtsfehlerhaften Ergebnis gekommen. Bereits das Bundesverwaltungsgericht habe in seiner Entscheidung vom 16. Mai 1991 ausgeführt, daß die Handhabung der Befreiungsvorschrift nicht dazu führen dürfe, daß die Nutzbarkeit einer vorhandenen und verwertbaren Gebäudesubstanz künftig verhindert werde. Vorliegend seien die streitgegenständlichen Räumlichkeiten hinter einer Wand des Nachbargrundstücks für die Nachbarn verborgen. Unabhängig davon, ob die Räumlichkeiten als Abstellhalle oder als Wohnräume genutzt würden, sei daher für die Klägerin eine konkrete Beeinträchtigung nicht zu erwarten. Zudem müßte - würde man der Argumentation des Verwaltungsgerichts folgen - wegen der durch Pfeiler gegebene Raumaufteilung und der schlechten Zugangsmöglichkeit letztlich auf zwei Wohneinheiten verzichtet werden, wobei diese Räumlichkeiten an der Grundstücksgrenze überdies nicht mehr nutzbar wären. Im übrigen werde durch die Wohnnutzung keine Beeinträchtigung des Nachbarn herbeigeführt, die über die vorhandene Beeinträchtigung durch die Abstellhalle hinausgehe. Die beabsichtigte Nutzung stehe auch in einem engen Zusammenhang mit seinem ausgeübten Winzerbetrieb. Denn durch die fünf Appartements solle die Weinvermarktung gefördert werden, da diese Räumlichkeiten Kunden zur Verfügung stünden, die an einer Weinprobe teilnähmen oder daneben an einer Betriebsführung interessiert seien.

Der Beigeladene beantragt, unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 31. Oktober 1995 die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie hält das angegriffene Urteil für zutreffend und vertieft ihr bisheriges Vorbringen durch ergänzende Ausführungen zur Sach- und Rechtslage.

Der Beklagte, der keinen Antrag stellt, schließt sich den Ausführungen des Beigeladenen an und weist u.a. ergänzend darauf hin, daß im Zeitpunkt der Garagenerrichtung ohne weiteres auch ein Wohnhaus hätte angebaut werden können.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die beigezogenen Bau- und Widerspruchsakten des Beklagten. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben und die angefochtene Baugenehmigung aufgehoben. Mit der Vorinstanz ist nämlich davon auszugehen, daß die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 06. Januar 1994 die Klägerin in eigenen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 VwGO).

Zwar ist - worauf das Verwaltungsgericht zu Recht hingewiesen hat - die angegriffene Baugenehmigung im Rahmen des vereinfachten Genehmigungsverfahrens nach § 65 Landesbauordnung - LBauO - i.d.F.v. 01. April 1991 (GVBl S. 11 erteilt worden, so daß sich diese im allgemeinen gemäß § 65 Abs. 2 LBauO auf die Prüfung der Zulässigkeit des Vorhabens nach den Vorschriften des Baugesetzbuches und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften beschränkt. Im vorliegenden Fall hat jedoch die Bauaufsichtsbehörde - was ihr nicht verwehrt ist (vgl. Urteil des Senats vom 21. November 1996 - 1 A 13190/95.OVG -) - darüber hinaus geprüft, ob der beantragte Ausbau der Garage gegen die nachbarschützende Vorschrift des § 8 LBauO verstößt, und aufgrund dessen von § 8 LBauO eine Befreiung erteilt. Soweit in dem Bauschein die Rede davon ist, daß hinsichtlich der Einhaltung der Abstandsflächen eine Ausnahme nach § 67 Abs. 2LBauO gestattet werde, handelt es sich hierbei ersichtlich um einen Irrtum des Beklagten, da nach dem Wortlaut des § 67 Abs. 2 LBauO eine solche Ausnahme nicht möglich ist und anhand der aus den Bauakten sich ergebenden Umstände verständigerweise nur die Erteilung einer Befreiung nach § 67 Abs. 3 LBauO gewollt sein kann, zumal auch der Kreisrechtsausschuß des Beklagten im Widerspruchsbescheid vom 02. August 1994 den in Rede stehenden Hinweis im Baugenehmigungsbescheid ebenfalls so ausgelegt hat. Einer dahingehenden Auslegung ist die Bauaufsichtbehörde des Beklagten auch zu keinem Zeitpunkt entgegengetreten.

Eine solche Befreiung war vorliegend auch nicht entbehrlich. Denn das Bauvorhaben des Beigeladenen konnte nicht nach § 8 Abs. 1 LBauO ohne Abstandsfläche genehmigt werden. Dies hat bereits das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt. Auf diese Ausführungen wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Enthält mithin die Baugenehmigung vom 06. Januar 1994 eine erforderliche Befreiung, so war diese Baugenehmigung auf die Klage der Nachbarin aufzuheben, weil die erteilte Befreiung nicht gewährt werden durfte und eine mithin objektiv rechtswidrige Befreiung von nachbarschützenden Vorschriften den Nachbarn stets in seinen Rechten verletzt (vgl. Beschluß des Senats vom 13. September 1994 - 1 B 12191/94.OVG ).

Nach der hier allein in Betracht zu ziehenden Befreiungsvorschrift des § 67 Abs. 3 Nr. 2 LBauO 1991 (= § 67 Abs. 3 Nr. 3 LBauO 1995) kann eine Befreiung gewährt werden, wenn die Einhaltung der Bestimmungen im Einzelfall zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Der Senat teilt die Ansicht des Verwaltungsgerichts, daß bereits die Tatbestandsvoraussetzungen dieser Befreiungsvorschrift im vorliegenden Fall nicht gegeben sind. So darf eine Befreiung nur im "Einzelfall" ausgesprochen werden. Es müssen also Gründe vorliegen, die ein Abweichen von der Abstandsvorschrift des § 8 LBauO wegen einer grundstücksbezogenen Besonderheit des Falles als vertretbar erscheinen lassen. In diesem Zusammenhang ist jedoch zu berücksichtigen, daß es der Zweckbestimmung des § 8 LBauO widersprechen würde, als Garagen genehmigte Gebäude, die auch bei offener Bauweise an der Grenze zugelassen werden können, im Wege der Umnutzung einer in den Abstandsflächen sonst nicht zulässigen Nutzung zuzuführen. Hierbei kann auch nicht von Bedeutung sein, ob etwa die beabsichtigte Wohnnutzung die Nachbarn weniger oder mehr beeinträchtigt, als das Abstellen von Fahrzeugen. Eine solche Nutzungsänderung würde vielmehr auf eine Umgehung der Abstandsvorschriften hinauslaufen, die der Gesetzgeber nicht gewollt hat und die deshalb auch nicht durch Gewährung einer Befreiung ermöglicht werden darf. Daß beim Vorliegen einer solchen Situation ein atypischer Einzelfall in der Regel nicht gegeben ist, kann nicht ernsthaft angezweifelt werden.

Im vorliegenden Fall kann auch nicht deshalb etwas anderes gelten, weil die Garage auf dem Grundstück des Beigeladenen auf einem bereits vorhandenen und als landwirtschaftliche Lagerhalle genutzten Gebäude errichtet worden ist. Dieser Umstand mag zwar - wie der Beklagte meint - eine Besonderheit darstellen, die diese Garage von sonstigen Grenzgaragen unterscheidet. Eine solche Abweichung vom Regelfall rechtfertigt es jedoch nicht, das Vorliegen des weiteren Tatbestandsmerkmals der "nicht beabsichtigten Härte" zu bejahen, wenn ein Teil dieser Garage - auch wenn er die Höchstmaße des § 8 Abs. 10LBauO 1986 überschreitet - nicht einer Wohnnutzung zugeführt werden darf. Dabei übersieht der erkennende Senat keineswegs, daß der in den Abstandsflächen gelegene Teil des Garagengebäudes nicht mit Fahrzeugen angefahren werden kann. Aber auch diese Atypik rechtfertigt nicht die Gewährung einer Befreiung. Denn eine zukünftige Nutzung dieses Gebäudeteils ist unter Beachtung der Abstandsflächenvorschriften durchaus möglich. In den Abstandsflächen läßt nämlich der § 8 Abs. 10 LBauO 1986/§ 8 Abs. 9 LBauO 1985 nicht nur Garagen, sondern auch Nebengebäude ohne Aufenthaltsräume zu. Eine derartige Nutzung kann aber trotz schwieriger Zugangssituation zu dem Gebäude durchaus verwirklicht werden.

Selbst der Beigeladenenvertreter hat in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, daß eine Nutzung als Abstellraum möglich ist. Dabei ist dem Beigeladenen zwar zuzugestehen, daß eine solche Nutzung als Abstellraum wirtschaftlich unattraktiver ist als eine Wohnnutzung. Dabei verkennt er aber, daß die Bauordnung im Regelfall eben nur eine solche "unterwertige" Nutzung im Bereich der Abstandsflächen zuläßt. Allein die subjektiven Vorstellungen des Beigeladenen über die bessere wirtschaftliche Ausnutzbarkeit seines Grundstücks können im Rahmen einer Befreiung, bei der auf grundstücksbezogene (objektive) Besonderheiten abzustellen ist, keine Berücksichtigung finden.

Eine andere Betrachtungsweise ist hier auch nicht unter Berücksichtigung des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. Mai 1991 (NJW 1991, 3293) angebracht. Denn in diesem Verfahren hatte das Revisionsgericht eine völlig andere Fallkonstellation zu entscheiden. Damals ging es um die Umnutzung eines ehemals einer gewerblichen Nutzung dienenden Gebäudes im Abstandsflächenbereich, welches leergestanden hatte. In diesem Zusammenhang führte das Bundesverwaltungsgericht aus, daß die Handhabung der Befreiungsvorschrift nicht dazu führen dürfe, daß die Nutzbarkeit einer vorhandenen und verwertbaren Gebäudesubstanz künftig verhindert werde. Von einer solchen Verhinderung kann hier aber keine Rede sein, zumal - wie oben bereits dargelegt wurde - in dem Abstandsflächenbereich eine zulässig Nutzung des Gebäudes ohne Schaffung von Aufenthaltsräumen möglich ist. Daher ist das, was der Beigeladene vorliegend erstrebt, weniger auf die Erhaltung der materiell-rechtmäßig geschaffenen Bausubstanz, als vielmehr auf die wirtschaftliche Optimierung der Nutzung unter Umgehung der entgegenstehenden bauordnungsrechtlichen Abstandsvorschriften gerichtet. Einer solchen Zielsetzung sollen die Befreiungsvorschriften aber gerade nicht dienen. Schließlich bleibt noch zu beachten, daß hier anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht damals zu entscheidenden Fall das Abstandsflächenrecht im Hinblick auf die Nutzung der hier streitbefangenen Bausubstanz nicht rückwirkend in Kraft getreten ist. Denn auch bei Errichtung der Garage Anfang der achtziger Jahre bestand ein ähnliches Abstandsflächenrecht, welches Garagen und sonstige Gebäude ohne Aufenthaltsräume an der Grenze privilegierte (vgl. § 17 LBauO 1974). In diesem Zusammenhang führt der Hinweis des Beklagten auf die möglicherweise bestehende Rechtslage für den Anbau eines Wohnhauses nicht weiter, da - wie bereits oben ausgeführt - 1981 eben nur eine Garage genehmigt und errichtet wurde. Mithin kann der zu beachtende Bestandsschutz nicht weitergehen.

Liegen mithin im vorliegenden Fall bereits die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Befreiung nicht vor, so kann dahinstehen, ob die Nutzungsänderung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Die Berufung war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 und 3 VwGO zurückzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen.

B e s c h l u ß

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Berufungsverfahren auf 10.000,00 DM festgesetzt (§ 13 Abs. 1 GKG).