Angemessene Wohnkosten Hartz 4

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Der Deutsche Mieterbund hat jetzt zum Thema „Wohnkosten“ 20 Thesen und Erklärungen aufgestellt. „Unsere Aussagen basieren auf dem Wortlaut und der Auslegung des Gesetzes (Sozialgesetzbuch, Zweites Buch, SGB II) und auf der bisherigen Rechtsprechung bzw. der Verwaltungspraxis zur Übernahme von Wohnkosten für Sozialhilfeempfänger. Die 20 Mieterbund-Thesen und Erklärungen sollen eine Richtschnur für die Kommunen darstellen und gleichzeitig die Betroffenen aufklären und informieren“, erklärten Mieterbund-Präsidentin Anke Fuchs und Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips. 
 
ALG II – Bezieher haben auch Anspruch auf „Leistungen für Unterkunft und Heizung“. 
 
Gezahlt werden die tatsächlichen Aufwendungen, also die vereinbarte Miete plus Betriebskostenvorauszahlung in voller Höhe. Voraussetzung ist, dass diese Aufwendungen „angemessen“ sind. Die Frage, was angemessene Aufwendungen sind, ist nicht ausdrücklich gesetzlich geregelt. Es gibt bisher keine Anzeichen, dass der Bund von seiner Möglichkeit Gebrauch macht, eine entsprechende Verordnung und damit eine bundeseinheitliche Regelung zu erlassen. 
 
Angemessen sind die Wohnkosten zum Beispiel immer, wenn sie für eine Sozialwohnung aufgebracht werden, also für eine Wohnung, die mit öffentlicher Förderung gebaut wurde. 
 
Angemessen sind Mieten, soweit sie sich im Rahmen der Durchschnittswerte der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen. Orientierung bietet der örtliche Mietspiegel. Im Zweifel sind die mittleren Werte älterer Baujahrgänge heranzuziehen. 
 
Angemessen sind i. d. R. Mieten, soweit die vom Gesetzgeber festgelegten Höchstbeträge nach dem Wohngeldgesetz nicht überschritten werden. 
 
Für die Angemessenheit der Wohnkosten spielt neben dem Quadratmeterpreis die Wohnungsgröße eine entscheidende Rolle. Als Faustregel gilt, angemessener Quadratmeterpreis mal angemessene Wohnungsgröße gleich angemessene Wohnkosten. 
 
Bei der Wohnungsgröße kann als Maßstab auf die Grundsätze für den sozialen Wohnungsbau, das heißt auf das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung und entsprechende Verwaltungsvorschriften der Länder, zurückgegriffen werden. 
Beispiel laut Bundeswirtschaftsministerium: 
1 Person ca. 45 bis 50 Quadratmeter, 
2 Personen ca. 60 Quadratmeter oder zwei Wohnräume, 
3 Personen ca. 75 Quadratmeter oder drei Wohnräume, 
4 Personen ca. 85 bis 90 Quadratmeter oder vier Wohnräume. 
 
Unangemessen hohe Aufwendungen (Wohnkosten) werden so lange gezahlt, wie es dem ALG II – Bezieher nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, die Aufwendungen zu senken. In der Regel, so das Gesetz, soll dies aber höchstens für 6 Monate gelten. 
 
Ist eine Senkung der Wohnkosten für den ALG II – Bezieher nicht möglich, weil es auf dem örtlichen Wohnungsmarkt keine Alternativangebote gibt, weil bezahlbare Wohnungen Mangelware sind, werden die tatsächlichen Wohnkosten weitergezahlt. 
 
Auch wenn eine Reduzierung der Wohnkosten zur Zeit oder auf Dauer unzumutbar ist, müssen unangemessen hohe Wohnkosten weiter übernommen werden. Gründe können hier sein: Alter, Krankheit, Schwangerschaft des ALG II – Beziehers selbst oder beispielsweise auch eines Familienmitgliedes. 
 
Die Wohnkosten können gesenkt werden durch Vermietung oder Untervermietung eines Teils der Wohnung. Soweit dies möglich ist, besteht keine Verpflichtung zum Umzug. 
 
Die Wohnkosten können gesenkt werden durch Umzug in eine kleinere und / oder preiswertere Wohnung. 
Das Gesetz gibt dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht für seine alte Wohnung und kein Recht zum Vertragsbruch. Das bedeutet, Kündigungsfristen sind einzuhalten, je nach Wohndauer bis zu 12 Monaten. Eine Anpassung der Wohnverhältnisse innerhalb der Regelfrist von 6 Monaten ist hier nicht möglich. 
 
Reduziert der ALG II – Bezieher seine Wohnkosten trotz schriftlicher Verpflichtung durch die Kommune nicht, kürzt diese die Leistungen für die Unterkunft auf das angemessene Maß. Das bedeutet, der Mieter muss die Differenz zwischen den tatsächlichen und den angemessenen Unterkunftskosten selbst finanzieren. 
Aber: Da der Grundsicherungsbetrag hierfür keinen Spielraum eröffnet, drohen Mietrückstände, Kündigung, Wohnungsverlust und Räumung. Die Kommune muss dann für die Unterbringung des Betroffenen sorgen, schlimmstenfalls droht hier Obdachlosigkeit. 
 
Bei der Prüfung, ob die Wohnkosten angemessen sind oder letztlich ein Umzug „angeordnet“ wird, muss der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet werden. Zu bewerten sind die sozialen und wirtschaftlichen Nachteile für die Betroffenen, die tatsächlich zu erwartenden Kostenersparnisse durch den Umzug, auch unter Berücksichtigung der Umzugskosten selbst, und der voraussichtlichen Dauer der Arbeitslosigkeit. 
 
Bevor von Mietern die Reduzierung der Wohnkosten, also Umzug oder Untervermietung, verlangt wird, sollte geprüft werden, ob in vergleichbaren Situationen die Verwertung des selbst genutzten Wohneigentums angeordnet würde. Es darf keine Ungleichbehandlung zwischen Mietern und selbst nutzenden Eigentümern geben. 
 
Genossenschaftsanteile sind wie selbst genutztes Wohneigentum zu behandeln. Eine Verwertung durch Verkauf ist regelmäßig nicht geschuldet. 
 
So genannte Wohnungsbeschaffungskosten, Mietkaution und Umzugskosten übernimmt die Kommune, insbesondere wenn sie den Umzug veranlasst und / oder gefordert hat. ALG II – Bezieher sollten sich die Übernahme dieser Kosten vorab durch die Kommune zusichern lassen. 
 
Schönheitsreparaturen während der Mietzeit gehören zu den Unterkunftskosten. Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes gilt das Gleiche für Schönheitsreparaturkosten bei Auszug. 
 
Mietschulden gehören zwar nicht zu den Wohnkosten, sie können von der Kommune aber als Darlehen übernommen werden, wenn anderenfalls die Räumung der Wohnung und damit letztlich Obdachlosigkeit droht. 
 
Die Wohnkosten werden an den ALG II – Bezieher ausgezahlt. Nur wenn eine „zweckentsprechende Verwendung“, das heißt die Zahlung der Miete an den Vermieter, nicht sichergestellt ist, kann die Kommune ausnahmsweise auch direkt an den Vermieter überweisen. 
 
 
Januar-Zahlung 
 
 
„Überfällig waren die Korrektur und Klarstellung der Bundesregierung, dass ALG II auch im bzw. für Januar 2005 ausgezahlt wird. Für die Unterkunftskosten ergibt sich dies schon zwingend aus den gesetzlichen Regelungen“, erklärte Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips. Ab Januar 2005 haben die Empfänger von Arbeitslosengeld II keinen Anspruch mehr auf Wohngeld. Dieser Anspruch wird ersetzt durch den Anspruch auf Zahlung von angemessenen Unterkunfts- und Heizungskosten. Die letzte Wohngeldzahlung für Dezember 2004 erfolgt Anfang Dezember. Würde im Januar 2005 keine Zahlung an ALG II – Bezieher erfolgen, blieben die betroffenen Mieter auf ihren Wohnungskosten sitzen, sie könnten die Januarmiete nicht zahlen. 
 
 
Ermessensentscheidung 
 
„Die Vorgaben des Gesetzgebers im Zusammenhang mit Hartz IV müssen von den Städten und Gemeinden umgesetzt werden. Ihnen wird ein großer Ermessensspielraum zugebilligt und damit auch eine große Verantwortung zugewiesen. Wir gehen davon aus, dass es vor Ort unterschiedliche Auslegungen der Vorschriften und Anforderungen an die Betroffenen geben wird. Unabhängig hiervon werden viele Haushalte ihre bisherigen Wohnkosten nicht mehr zahlen können, werden Haushalte ihre Wohnkosten nach Vorgaben der Kommunen reduzieren und dann letztlich umziehen müssen“, erklärte Anke Fuchs. 
 
 
Kommunales Wohnungsversorgungskonzept erforderlich 
 
„Wir fordern Städte und Gemeinden auf, ein kommunales Wohnungsversorgungskonzept zu entwickeln und ständig fortzuschreiben. Hier sind Fragen des Wohnungsbedarfs und der Wohnungsressourcen unter sozialen und städteräumlichen Aspekten sinnvoll zusammenzuführen“, so Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips. 
Hartz IV und Arbeitslosengeld II stellen die Kommunen auch aus wohnungspolitischer Sicht vor eine große Herausforderung. Letztlich drohen Umzüge von Tausenden von Mieterhaushalten, Umzugsketten, veränderte Belegungsstrukturen in Stadtteilen und Stadtvierteln, bis hin zu Armutsvierteln. Die kommunalen Wohnungsverkäufe müssen auch deshalb gestoppt werden. Städte und Gemeinden müssen über Wohnungsbestände und Belegungsrechte mit Mietpreisgestaltungsmöglichkeiten verfügen, wenn sie auch künftig durchmischte Belegungsstrukturen sicherstellen und soziale Brennpunkte vermeiden wollen.

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