Betriebs- u. Nebenkosten

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Mit der Neuordnung des Mietrechts mit Wirkung ab 01.09.2001 und der neuen Betriebskostenverordnung ab 1. Januar 2004 ist auch die Vereinbarung von Umlageschlüsseln zur Abrechnung der Betriebskosten durch den Mieter neu geregelt worden. Gleichzeitig müssen bei den Nebenkosten Besonderheiten beachtet werden. 
 
Zwar ist nach wie vor erforderlich, dass der Vermieter im Mietvertrag den Mieter verpflichten muss, die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten zu zahlen; gemäß § ist nunmehr aber ausdrücklich gesetzlich geregelt, dass dies möglich und zulässig ist. 
Neu in der Regelung ist, dass gemäß § die Betriebskostenübernahme nicht nur durch monatliche Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung vereinbart werden kann, sondern dass dies auch durch Vereinbarung einer sogenannten Betriebskostenpauschale erfolgen kann, die grundsätzlich nicht abgerechnet wird, die aber jährlich in Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten angepasst werden kann. 
Gemäß § ist nunmehr zwingend geregelt - eine Abänderung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam - dass der Vermieter binnen einer Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen hat und der Mieter binnen einem Jahr nach Zustellung der Abrechnung Einwendungen gegen die Abrechnung erheben kann. Nach Ablauf der Jahresfrist ist der Mieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, gleichermaßen kann der Mieter nach Ablauf dieser Frist keine Einwendungen mehr erheben. 
Vermieterfalle 1 
Auch nach Ablauf der Jahresfrist ist der Vermieter nur mit Nachforderungen ausgeschlossen; auf Verlangen des Mieters hat er nach wie vor abzurechnen, um dem Mieter eine Überprüfung seiner Vorauszahlungen zu ermöglichen; ein Saldo zu Gunsten des Mieters kann jedoch nicht mehr gefordert werden. 
Vermieterfalle 2 
Gemäß § 556 a BGB ist nunmehr gesetzlich geregelt, dass die Vertragsparteien im Vertrag einen Betriebskostenumlageschlüssel vereinbaren können; ist ein Schlüssel nicht oder nicht wirksam vereinbart worden sind die Betriebskosten zwingend nach dem Anteil der Wohnflächen umzulegen; lediglich Betriebskosten die von einem erfassten Verbrauch ausgehen oder von einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen sind auch entsprechend abzurechnen. 
Will also der Vermieter einen bestimmten Umlageschlüssel beibehalten, zum Beispiel Abrechnung nach Personenzahl oder Zimmerzahl oder einer Kombination von beiden, muss er dies bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich und wirksam im Vertrag vereinbaren. Fehlt eine solche Vereinbarung werden die Betriebskosten bis auf die nach Verbrauch erfassten Betriebskosten nach qm-Wohnfläche abgerechnet. Der beliebte Betriebskostenumlageschlüssel „Anzahl der Personen“ kann dann nicht mehr verwendet werden. 
Nebenkosten 
Nach § 2 der ab 1. Januar 2004 geltenden neuen Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes beziehungsweise Grundstückes laufend entstehen. 
„Laufend“ bedeutet hierbei, dass die Kosten mit einer gewissen Regelmäßigkeit auftreten müssen. Nach LG Köln. WM 92, 630 darf es sich um einen mehrjährigen Zeitraum handeln, wobei AG Karlsruhe, WM 92, 139 5 Jahre und länger nicht mehr billigt. Zu beachten ist, dass es sich bei den zitierten Entscheidungen nicht um solche oberster Gerichte handelt. Abweichende Entscheidungen sind also im Einzelfall durchaus denkbar. 
Instandhaltungskosten? 
Nach § 1 BetrKV sind Instandhaltungskosten die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Mietobjektes aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. 
Beispiele hierfür sind: Auswechslung defekter Teile eines Aufzuges, Anbringung einer neuen Regenrinne in Ersatz der durchgerosteten alten, Auswechslung des Bodenbelages im Treppenhaus, da der alte Belag die Trittsicherheit gefährdete etc. Der Vermieter von Wohnraum darf diese nicht als Nebenkosten ansetzen. 
Verwaltungskosten? 
Unter Verwaltungskosten versteht man nach § 1 BetrKV die Kosten, die für die zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen anfallen. Das sind auch die Kosten der Aufsicht und der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, weiterhin die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und für die Geschäftsführung. 
Der Vermieter von Wohnraum darf sie nicht als Nebenkosten ansetzen. Eine derartige Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen verstößt gegen § 3 AGBG und ist damit unwirksam. Für den Vermieter von Gewerberaum gilt das genannte Überwälzungsverbot nicht (OLG Nürnberg, ZMR 95, 30

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Abrechnungszeitraum? 
Bei Mietverhältnissen über Wohnraum muss von Gesetzes wegen jährlich über die Nebenkosten abgerechnet werden, d.h. der Abrechnungszeitraum beträgt ein Jahr, muss sich aber nicht nach dem Kalenderjahr richten. Die Vereinbarung eines längeren Abrechnungszeitraumes ist unwirksam, kürzere Fristen können indes vereinbart werden. Zudem brauchen nicht alle Nebenkosten demselben Abrechnungszeitraum zu unterfallen. So ist der Vermieter z.B. berechtigt, sich bei der Abrechnung der Heizkosten dem Abrechnungszeitraum der Ablesefirma anzupassen, während er die übrigen Nebenkosten gemäß dem Kalenderjahr abrechnet. 
Tipp 
Es empfiehlt sich unter diesen Umständen bereits im Mietvertrag für die Heizkosten und für die sonstigen Nebenkosten separate Vorauszahlungsbeträge zu vereinbaren. 
Im Einzelfall kann der Vermieter berechtigt sein, vor Fristablauf abzurechnen. Das ist dann der Fall, wenn hierfür ein wichtiger Grund besteht, etwa eine Energiequelle umgestellt wird (von Erdöl- auf Gasheizung). Ein Vermieterwechsel stellt keinen wichtigen Grund im o.g. Sinne dar. 
Umlagemaßstab? 
Der Vermieter muss den Umlagemaßstab verwenden, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Grundsätzlich können die Parteien des Mietvertrages den Umlagemaßstab frei bestimmen, soweit dies nicht zu unbilligen Ergebnissen führt (Ausnahme: preisgebundener Wohnraum). Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag so gelten die gesetzlichen Regelungen; hiernach sind mangels anderer Vereinbarungen und anderweitiger gesetzlicher Regelung die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. 
Bei einem erfassten Verbrauch bzw. einer erfassten Verursachung sind sie nach einem Maßstab umzulegen, der dem Rechnung trägt (§ 556 a BGB). Aus den Umständen lässt sich ein bestimmter Maßstab u.a. dann entnehmen, wenn bei Abschluss des Vertrages funktionierende Messeinrichtungen vorhanden sind; es muss in diesem Falle nach Verbrauch abgerechnet werden. 
Bei gemischter gewerblich-privater Nutzung des Mietobjektes müssen die verbrauchsabhängigen Kosten, die auf den gewerblich genutzten Teil entfallen, durch spezielle Messeinrichtungen oder sonstige Vorrichtungen getrennt erfasst und von den Gesamtkosten vorab abgezogen werden. Auf die das Mietobjekt privat nutzenden Mieter dürfen die aus der gewerblichen Nutzung entstandenen Kosten demnach nicht umgelegt werden. Eine Ausnahme hierzu gilt nur, wenn die getrennte Kostenerfassung objektiv unmöglich ist. Dann darf der Vermieter die Gesamtkosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche oder des umbauten Raumes verteilen. 
Der einmal vereinbarte Umlagemaßstab ist für beide Vertragspartner bindend. Eine Abänderung kann nur von Mieter und Vermieter gemeinsam vorgenommen werden. Möglich ist allerdings auch, dass der Mieter dem Vermieter eine Abänderungsbefugnis einräumt. 
Auf eine Abänderung des bislang geltenden Umlagemaßstabes für die Zukunft können sowohl der Mieter als auch der Vermieter einen Anspruch haben, wenn sich herausstellt, dass der bisherige Maßstab grob unbillig ist, der Mieter also beispielsweise nur einen Bruchteil der tatsächlich anfallenden Kosten oder aber auch ein Vielfaches hiervon trägt. 
Abrechnungspflicht? 
Über die Vorauszahlung ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Danach ist eine Nachforderung seitens des Vermieters ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ ). 
Einsichtnahmerecht des Mieters 
Dem Mieter steht ein solches Prüfungsrecht zu. Er kann Einsicht in die Originalbelege verlangen und dieses Recht auch durch Dritte, etwa seinen Anwalt, ausüben. Alternativ hierzu kann er vom Vermieter auch die Überlassung von Kopien der Abrechnungsunterlagen gegen Erstattung der entstehenden Kosten verlangen. Je nach Rechtsprechung des zuständigen Gerichts kann es allerdings sein, dass ein Anspruch des Mieters auf Überlassung der Kopien nicht anerkannt wird, sofern Mieter und Vermieter am selben Ort wohnen. 
Der Mieter ist dann auf sein Recht zur Einsichtnahme beschränkt. Dieses Einsichtnahmerecht ist grundsätzlich beim Vermieter wahrzunehmen. Der Vermieter, der seinen Wohn- oder Geschäftssitz nicht am Ort der Mietwohnung hat, muss allerdings dafür sorgen, dass der Mieter eine angemessene und zeitlich ausreichende Einsichtmöglichkeit am Ort der Mietwohnung hat. 
Einwendungen des Mieters 
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter bis maximal 12 Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter die Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. 
Verjährung 
Die Ansprüche auf Nachzahlung von Betriebskosten oder Auszahlung eines Guthabens erlöschen bei einem bestehenden Mietverhältnis drei Jahre nach Erteilung der Abrechung. 
 
((Kasten)) 
Überblick 
Welche Arten von Nebenkosten darf der Vermieter ansetzen? 
Die neue Betriebskostenverordnung enthält eine Aufzählung der überwälzbaren Nebenkosten: 
 Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks 
 Die Kosten der Wasserversorgung 
 Die Kosten der Entwässerung 
 Die Kosten 
 des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; 
 des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; 
 der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; 
 der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen. 
 Neu in der BetrKV: Kosten der Nacheichung von Wasser- und Wärmemengenzählern sind umlegbar! 
 Die Kosten 
 des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; 
 der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; 
 der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten. 
 Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen 
 Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges, auch für Fernüberwachung und Notrufsysteme 
 Die Kosten der Müllbeseitigung – Müllabfuhr, Kosten des Betriebes von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen, mit Kosten der Berechnung und Aufteilung des durch solche Anlagen ermittelten Müllaufkommens, ohne Eichkosten (z.B. für Waagen) 
 Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung 
 Die Kosten der Gartenpflege 
 Die Kosten der Beleuchtung 
 Die Kosten der Schornsteinreinigung 
 Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung – neu: mit Elementarschädenversicherung (ohne Kostenumlage der Erdbebenversicherung für Objekte, die in nicht-erdbebengefährdeten Gebieten liegen) – die neue Vorschrift nennt hier jetzt die wichtigsten Beispiele der in Betracht kommenden Versicherungsarten 
 Die Kosten für den Hauswart 
 Die Kosten 
 des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage; 
 des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage 
 neu umlegbar hier: die Kosten für Urheberrechtsgebühren, die bei Kabelweitersendung im Sinne von § 20 b Urheberrechtsgesetz anfallen 
 Die Kosten des Betriebs von Einrichtungen für die Wäschepflege, also Betriebskosten von Waschmaschinen und Trockengeräten, z.B. Wäschetrockner, Wäscheschleudern oder Bügelmaschinen (der Zusatz „zum Beispiel“ lässt offen, dass auch noch andere Geräte darunter fallen können) 
 Sonstige Betriebskosten (wie z.B. Wartung von Feuerlöschgeräten oder Dachrinnenreinigung, sofern diese konkret und ausdrücklich im Mietvertrag aufgelistet sind). 
 
Achtung: Auch nach der neuen BetrKV sind Verwaltungskosten, ebenso wie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht auf Mieter umlegbar. 
Das gehört dazu 
- Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen 
- Kosten der Aufsicht 
- Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Arbeit. 
Folgende Ausgaben müssen Vermieter immer selbst tragen: 
- Anwaltsgebühren 
- Büromaterial 
- Fahrtkosten zum Mietobjekt 
- Gerichtskosten 
- Gutachterkosten 
- Inseratkosten 
- Instandhaltungsrücklage 
- Kontoführungsgebühren 
- Kosten für den Hausverwalter 
- Telefonkosten. 
Obwohl Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht umlegbar sind, gibt es nach wie vor Ausnahmen – Beispiel: Formularklauseln, die den Mieter zur Kostenübernahme für Kleinreparaturen verpflichten, sind wirksam. Allerdings ist die Höhe strittig. 
Quelle: Der Vermieter

Stichwörter: betriebs + nebenkosten

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