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Betriebskosten: Kein Schadenersatz bei nicht kostendeckenden Vorauszahlungen
Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreitet, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände zu bejahen, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen.
Mit dieser Begründung verurteilte der Bundesgerichtshof (BGH) einen gewerblichen Mieter zur Nachzahlung von Betriebskosten. Der Mieter hatte eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 2.500 EUR zzgl. Mehrwertsteuer gezahlt. Der Vermieter verlangte in seinen Betriebskostenabrechnungen Nachforderungen für drei Jahre in Höhe von ca. 400.000 EUR. Der Mieter macht geltend, er hätte den Vertrag nicht geschlossen, wäre ihm bekannt gewesen, dass die tatsächlichen Betriebskosten die voraussichtlichen um das Vier bis Sechsfache übersteigen. Der Vermieter hätte ihn vorher hierüber informieren müssen.
Dieser Argumentation folgte der BGH nicht. Der Mieter könne vom Vermieter weder ganz noch teilweise Befreiung von der Klageforderung aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss verlangen. Den Nachforderungen steht auch nicht der Einwand von Treu und Glauben entgegen. Zwar obliege dem Vermieter eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter. Er müsse alle Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache offenbaren, die - erkennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrags seien. Der Umfang der Aufklärungspflicht richte sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Person des Mieters und dessen für den Vermieter erkennbarer Geschäftserfahrenheit. Allerdings sei der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter müsse selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil sei. Es sei seine Sache, sich umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten Fragen zu stellen. Unterlasse er dies, habe er keinen Anspruch auf Schadenersatz. Stelle der Mieter allerdings Fragen oder mache der Vermieter von sich aus Aussagen in Bezug auf das Mietobjekt, müssten dessen Angaben richtig und vollständig sein (BGH, XII ZR 21/02).
