Betriebskostenabr.

Befinden sich in einem Anwesen neben Wohnungen auch Geschäftsräume (z.B. Läden im Erdgeschoss), wird von der Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt, in welchen Fällen eine gemeinsame Abrechnung über einen einheitlichen Verteilerschlüssel (z.B. nach qm Wohn- bzw. Nutzfläche) zulässig ist bzw. wann ein sog. Vorwegabzug der allein auf die Geschäftsräume entfallenden Kosten vorzunehmen ist.<br />
Grundsätzlich ist es zulässig, Gewerbe- und Wohnräume gemeinsam abzurechnen, da die gewerbliche Mitbenutzung eines Hauses nicht zwangsläufig zur Entstehung höherer Betriebskosten führen muss; maßgeblich sind Art und Umfang der Benutzung. Ein Vorwegabzug für Betriebskosten der Gewerberäume ist insbesondere dann veranlasst, wenn in den Gewerberäumen ein weit überhöhter Verbrauch entsteht. Dies kann z.B. bezüglich der Wasserkosten in einem Friseur- oder Waschsalon oder bezüglich der Müllgebühren bei einem Schnellimbiss der Fall sein; nicht aber bei einem Büro (vgl. z.B. AG Hamburg, Urteil v. 15.8.2001, 45 C 35/01, WuM 2002, 265). Daher kann auch in einem gemischt genutzten Anwesen (hier: Mietwohnungen, 4 Läden, 8 Büros) die Nutzung eines gemeinsamen Müllcontainers und die Kostenumlage nach der Mietfläche sachgerecht sein (LG München I, Urteil v. 30.11.2001, 20 S 6719/01, NZM 2002, 286). <br />
Bei Verteilung der Grundsteuer muss nach Auffassung des LG Hamburg (Urteil v. 27.6.2000, 316 S 15/00, NZM 2001, 8106) der auf die gewerblichen Flächen entfallende Betrag vorab in Abzug gebracht werden, wenn dieser rechnerisch ermittelt werden kann z.B. aufgrund der Angaben im Einheitswertbescheid (vgl. auch Sternel Mietrecht III 358; LG Frankurt/M., WuM 1997, 630).<br />
Dies gilt jedoch nach einem neueren Urteil des AG Hamburg v. 15.8.2001 (45 C 35/01, WuM 2002, 265) nicht, wenn der Anteil der gewerblich genutzten Fläche lediglich ca. 15 % der Gesamtfläche beträgt, da dann die Mehrbelastung der Wohnungsmieter kaum ins Gewicht fällt und dem Vermieter daher der mit einer Kostentrennung verbundene zusätzliche Aufwand nicht zugemutet werden kann. <br />
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Hat der Vermieter Wohn- und Geschäftsräume einheitlich abgerechnet, muss der Mieter, der die Billigkeit bestreitet, plausibel darlegen, dass die Gewerberäume erhöhte Kosten verursachen und er hierdurch benachteiligt wird (vgl. z.B. LG Düsseldorf, DWW 1990, 240).<br />