Berni911
Mieter kann Vermieter zur Abrechnung der Betriebskosten zwingen
Nach der neuen Bestimmung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB kann der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter grundsätzlich keine Nachforderung mehr geltend machen, die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergeben hat (gesetzliche Ausschlussfrist). Unbeschadet dessen kann aber der Mieter auch nach Ablauf dieser nur für den Vermieter geltenden Abrechnungsfrist vom Vermieter eine Abrechnung verlangen und auch durchsetzen. Daran wird der Mieter insbesondere dann interessiert sein, wenn er mit einer Rückzahlung von Betriebskosten rechnet.
Kommt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht trotz Aufforderung durch den Mieter nicht nach, kann der Mieter seinen Anspruch auf Abrechnung der Betriebskosten im Wege der Klage verfolgen. Kommt der Vermieter auch einer entsprechenden Verurteilung zur Abrechnung nicht nach, ist der Mieter berechtigt, die Betriebskosten-abrechnung selbst oder durch einen Dritten auf Kosten des Vermieters vornehmen zu lassen ("Ersatzvornahme" .
Die Festsetzung eines Zwangsgeldes gegen den Vermieter zur Durchsetzung des Anspruchs ist jedoch unzulässig, da eine Betriebskostenabrechnung wegen der Möglichkeit der Ersatzvornahme eine sog. vertretbare Handlung darstellt (§ 887 ZPO; vgl. LG Münster, Beschluss v. 25.11.1999, 5 T 795/99, ZMR 2000, 227).
Dagegen kann ein titulierter Anspruch des Mieters auf Auskunft über bestimmte Betriebskosten bzw. Angabe des Verteilerschlüssels durch Zwangsgeld bzw. Zwangshaft vollstreckt werden, wenn diese Auskunft durch einen Dritten nicht erteilt werden kann (LG Wuppertal, Beschluss v. 22.42002, 6 T 199/02, WuM 2002, 273).
Harte Strafe für abrechnungsfaule Vermieter
Sie haben keine Lust, Ihre Betriebskosten abzurechnen und die paar Cent Nachzahlung tun Ihnen ohnehin nicht weh? Dennoch: So leicht kommen Sie nicht um die Abrechnung herum! Ihr Mieter kann Sie auf Abrechnungserteilung verklagen und gleichzeitig seine laufenden Betriebskosten-Vorauszahlungen zurückbehalten. Mit dem Urteil in der Hand, kann er den Gerichtsvollzieher beauftragen. Wer dann trotz Zwangsgeld immer noch nicht abrechnet, wandert schlimmstenfalls ins Gefängnis. Glauben Sie nicht?
Dann lohnt sich ein Blick auf dieses neue BGH-Urteil
Zur Abrechnung verurteilt: Wie Sie Ihr Mieter jetzt unter Druck setzen kann
Ein Berliner Vermieter hatte 4 Jahre lang keine Betriebskosten-Abrechnung erstellt. Deswegen verklagte ihn sein Mieter.
Heraus kam ein Urteil, wonach der Vermieter verpflichtet wurde, ordnungsgemäße Betriebskosten-Abrechnungen für abgelaufene Abrechnungsperioden zu erstellen.
Die Frage war nur: Wie kann der Mieter so ein Urteil vollstrecken lassen? Diese Frage klärte jetzt der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss v. 11.5.2006 I ZB 94/05).
Vertretbare oder unvertretbare Handlung? Laut Gericht müssen Sie persönlich ran!
Den Richtern blieben 2 Möglichkeiten:
1. Der siegreiche Mieter kann sich nun vom Gericht ermächtigen lassen, die Abrechnung von einem anderen (z.B. Hausverwalter oder Sachverständigen) erstellen zu lassen.
2. Der Mieter kann das Urteil so zwangsvollstrecken, dass der Vermieter die Abrechnung selbst erstellen muss notfalls mittels Androhung von Zwangs¬geld und Zwangshaft.
Das Gericht entschied sich für die 2. Variante: Nur der Vermieter könne aufgrund seiner besonderen Kenntnisse die Abrechnung erstellen. Bei der Betriebskosten-Abrechnung handele es sich nämlich um eine nicht vertretbare Handlung nach § 888 ZPO.
Nur der Vermieter kann abrechnen, nicht jeder beliebige Dritte
Der Mieter war der Ansicht, dass ebenso gut jeder Dritte anstatt des Vermieters die Abrechnung erstellen könne.
Schließlich würden ja auch Hausverwaltungen für viele Vermieter die Abrechnung übernehmen. Deswegen sei die Abrechnungserteilung nur eine vertretbare Handlung nach § 887 ZPO.
Die neuesten Urteile leicht verständlich auf den Punkt gebracht: Das finden Sie im Praxis-Berater für Private Wohnungsvermieter von A-Z. Mit vielen Musterbriefen und Checklisten alles zusätzlich auf CD-ROM.Jetzt 4 Wochen blättern
Schlimmstenfalls wandern Sie für eine unterlassene Abrechnung ins Gefängnis
In den Augen des Gerichts könne jedoch nur der Vermieter abrechnen, da es hier nicht nur um das Zusammenrechnen vorhandener Urkunden ginge. Die Gerichte gehen selbst dann von einer nicht vertretbaren Handlung aus, wenn nur einzelne Teile der ausstehenden Aufgaben von einem Dritten vorgenommen werden könnten.
Fazit für den Vermieter: Er muss sich jetzt doch noch an die Abrechnungen für die vergangenen Jahre setzen. Ansonsten droht ihm ein saftiges Zwangsgeld und wenn das nicht als Ansporn reicht sogar Zwangshaft!
Der Vermieter-Tipp:
Dem Mieter stehen viele Wege offen, Sie zur Abrechnung zu zwingen. Der Verlust der Nachzahlung ist nur ein Grund dafür.
Daneben kann er seine laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten und Sie gleichzeitig auf Abrechnungserteilung verklagen alles Unannehmlichkeiten, die Sie sich mit einer pünktlichen Abrechnung ersparen können!