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Beweislast bei behaupteter unberechtigter Eigenbedarfskündigung
Ein Vermieter ist berechtigt, ein bestehendes Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn er den Wohnraum für sich oder nahe Angehörige benötigt. Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben war, ist er seinem ehemaligen Mieter, der sich der Kündigung gebeugt hat und ausgezogen ist, zum Schadensersatz verpflichtet. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, wer im Streitfall zu beweisen hat, dass der Eigenbedarf vom Vermieter nur vorgetäuscht wurde.
Der Fall: Der Vermieter wollte von seiner Souterrainwohnung in die darüber liegende, hellere und trockenere Erdgeschosswohnung ziehen und kündigte diese wegen Eigenbedarfs. Nachdem der Mieter ausgezogen war, nahm der Vermieter Sanierungsarbeiten an beiden Wohnungen vor, die sich über Jahre hinzogen. Schließlich blieb er doch in der bisherigen Wohnung wohnen, da diese wegen des Umbaus größer geworden war. Er machte geltend, dass die gekündigte Erdgeschosswohnung seinem Platzbedarf nicht mehr genügte, da er mittlerweile geheiratet hatte. Der Mieter behauptete, der Vermieter habe zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt, die Erdgeschosswohnung selbst zu nutzen und verlangte Schadensersatz.
Das Urteil: Grundsätzlich muss der Mieter den mangelnden Selbstnutzungswillen des Vermieters nachweisen. Der Mieter wird dadurch, dass ihm die Beweislast auferlegt wird, nicht in unbilliger Weise belastet. Denn der Vermieter darf sich im Prozess nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, der Kündigung habe kein Selbstnutzungswille des Vermieters zugrunde gelegen, schlicht zu bestreiten. Setzt der Vermieter den mit der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf als Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hatte. Im Streitfall konnte der Vermieter plausibel darlegen, warum er seinen ursprünglichen Selbstnutzungswillen aufgegeben hat. Nunmehr muss daher der Mieter beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Hiergegen spricht allerdings der große zeitliche Abstand zwischen der Kündigung der Wohnung und ihrer Vermietung an Dritte.
Urteil des BGH vom 18.05.2005
VIII ZR 368/03
Pressemitteilung des BGH
