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Gast
Gestritten wird in erster Linie um Fragen,
· ob und in welchem Umfang einzelne Kostenpositionen als Nebenkosten umgelegt werden dürfen,
· ob Verwaltungs- oder Reparaturkosten in der Nebenkostenabrechnung versteckt sind,
· wie die Kosten auf die einzelnen Mieterhaushalte verteilt werden, insbesondere bei Wohnungsleerständen im Haus,
· welche Prüfrechte Mieter haben,
· bis wann Vermieter die Nebenkostenabrechnung vorlegen müssen und
· was Mieter tun können, wenn der Vermieter nicht abrechnet.
Die häufigsten Streitpunkte
· Welche Nebenkosten müssen Mieter zahlen? Zusätzlich zur Miete müssen nur dann Nebenkosten gezahlt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Eine Ausnahme gibt es für Heizkosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Aber nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist wirksam und darf als Nebenkosten umgelegt werden. Die II. Berechnungsverordnung bzw. die Betriebskostenverordnung legen abschließend fest, was überhaupt Nebenkosten sind. Neben den Kosten für Heizung und Warmwasser sind das: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung, Hausversicherungen, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss, Gemeinschaftswascheinrichtungen und Sonstiges, zum Beispiel Kosten für Sauna oder Schwimmbad.
· Verwaltungs- und Reparaturkosten? Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für eine Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind keine umlagefähigen Nebenkosten. Auch Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen, genauso wenig wie Instandhaltungskosten oder -rücklagen in vermieteten Eigentumswohnungen. Verwaltungs- und Reparaturkosten dürfen auch nicht in umlagefähigen Nebenkostenpositionen "versteckt" werden. Führt der Hausmeister kleinere Reparaturen durch oder übernimmt er Verwaltungsaufgaben, kann der Mieter von den zu zahlenden Hausmeisterkosten entsprechende Abzüge machen. Das gleiche gilt, wenn im Rahmen von Wartungsarbeiten für Fahrstuhl oder Heizungsanlage, die der Mieter zahlen muss, Reparaturen durchgeführt werden, zum Beispiel bei so genannten Vollwartungsverträgen.
· Wie werden die Nebenkosten auf die Mieter verteilt? Versorgt die Heizungsanlage im Haus mehr als zwei Wohnungen, müssen die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Das bedeutet, dass mindestens 50 Prozent - höchstens 70 Prozent - der Kosten nach dem Messergebnis von Heizkostenverteilern auf die Mieterhaushalte verteilt werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Heizkosten werden normalerweise nach der Wohnfläche verteilt. Bei den übrigen "kalten" Nebenkosten müssen die Wasserkosten ebenfalls verbrauchsabhängig abgerechnet werden, soweit Wasserzähler in den Wohnungen installiert sind. Ansonsten werden diese Kosten, wie auch die übrigen Nebenkostenarten, entweder nach "Kopfzahl" auf die Mieter im Haus verteilt oder nach der Wohnfläche. Werden die Kosten nach der Wohnfläche verteilt, ist die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend, nicht unbedingt die im Mietvertrag genannte Fläche. Für leerstehende Wohnungen zahlt der Vermieter. Rechnet der Vermieter nach der "bewohnten" oder "vermieteten Wohnfläche" ab, ist das fehlerhaft. Fehlt eine derartige Vereinbarung, muss im Zweifel nach der Wohnfläche abgerechnet werden.
· Prüfrechte der Mieter Der Vermieter darf nur Kosten in der Höhe abrechnen, wie sie ihm selbst entstanden sind. Um dies zu überprüfen, können Mieter Einsicht in die entsprechenden Belege des Vermieters verlangen. Der Vermieter muss dann die Originalunterlagen und Originalrechnungen vorzeigen. Mieter haben auch das Recht, sich die Originalbelege in Fotokopie gegen Kostenerstattung zusenden zu lassen.
Wichtig: Nach dem Gesetz, Paragraph 556 Bürgerliches Gesetzbuch, muss der Vermieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben. Hält er diese Frist nicht ein, kann er für diesen Abrechnungszeitraum keine Nachforderungen mehr stellen.
Beispiel: Läuft der Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2002, muss die Vermieterabrechnung bis Silvester 2003 beim Mieter sein. Kommt die Abrechnung erst im neuen Jahr, muss der Mieter keine Nachzahlung leisten.
Gast
vbv