Die ordentliche Kündigung

1. Ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages<br />
Ein unbefristeter Mietvertrag liegt vor, wenn im Vertrag selbst keine Laufzeit festgelegt wurde. Der Vertrag muss dann durch Kündigung des Mieters oder Vermieters beendet werden.<br />
Der Mieter kann ohne Angabe von Gründen kündigen. Er muss nur die Kündigungsfrist beachten.<br />
<br />
Auf Seiten des Vermieter dagegen muss nach § 573 II BGB zusätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen, das heißt er muss einen Kündigungsgrund haben.<br />
<br />
Kündigungsgründe<br />
Ein Kündigungsgrund liegt vor, wenn:<br />
<br />
der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich schuldhaft verletzt § 573 II Nr.1 BGB. Eine solche Vertragsverletzung liegt immer vor, wenn ein besonderer Grund gegeben ist, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen würde, er diese aber nicht ausspricht. Für die ordentliche Kündigung genügen jedoch auch weniger schwerwiegende Vertragsverletzungen, z.B. Zahlungsverzug. <br />
der Vermieter die Wohnung selbst benötigt, also Eigenbedarf geltend machen kann. Anhand der Checkliste zur Überprüfung einer Eigenbedarfskündigung kann jeder sich einen ersten Überblick darüber verschaffen, ob eine Eigenbedarfskündigung möglicherweise rechtswidrig ist. <br />
der Vermieter durch die Weitervermietung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. <br />
Sozialklausel<br />
Die Kündigung ist begründet, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt. Auf die Situation des Mieters kommt es zunächst also nicht an. Um die Interessen des Mieters dennoch zu berücksichtigen wird ihm nach § 574 a BGB die Möglichkeit eingeräumt, einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages zu widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.<br />
<br />
Voraussetzung ist, dass die Kündigung für den Mieter oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde; ob eine solche Härte vorliegt, muß unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen beurteilt werden. Eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Mieter kann z.B. vorliegen, wenn:<br />
<br />
kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann <br />
wenn der Mieter zwar ausziehen kann, aber erst nach mehr als einem Jahr (z.B. wegen Versetzung, Bau eines eigenen Hauses, Zusage einer Ersatzwohnung; dann kann ihm nicht zugemutet werden, in der kurzen Zeit zweimal umzuziehen bzw. wird hier berücksichtigt, dass für eine kurze Zwischenzeit keine Ersatzwohnung zu finden ist. <br />
hohes Alter<br />
1. Beispiel, Urteil BVerfG<br />
2. Beispiel Urteil LG Zwickau <br />
Armut das Finden einer neuen Wohnung verhindert <br />
kinderreiche Familien keine neue Wohnung finden.<br />
<br />
Das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung, also der Härtegrund, ist nun gegen das Interesse des Vermieters am Bestehen der Kündigung abzuwägen. Daraus ergibt sich im Einzelfall, ob ein Anspruch des Mieters auf Fortbestehen des Mietverhältnisses besteht oder nicht.<br />
<br />
2. Kündigung eines befristeten Mietvertrages<br />
Die Kündigung eines zeitlich befristeten Mietvertrages ist durch die ordentliche Kündigung nicht möglich. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter sind an die Laufzeit des Vertrages gebunden. Dies bedeutet für den Mieter, dass er die Miete bis zum Vertragsende weiterzahlen muss, auch wenn er vor Ablauf des Vertrages auszieht. Dies gilt auch, wenn er vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist auszieht. Der Vermieter ist in der Regel nicht verpflichtet, in diesem Fall für eine Weitervermietung zu sorgen.<br />
<br />
Vorzeitige Kündigung durch den Mieter<br />
In bestimmten Fällen muss der Vermieter aber zulassen, dass der Mieter den Mietvertrag vorzeitig beendet. Die Voraussetzungen sind im einzelnen umstritten. Jedenfalls muss das Interesse des Mieters an der Aufhebung des Vertrages dasjenige des Vermieters am Weiterbestehen ganz erheblich übersteigen. Dies soll nach einem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe beispielsweise bei schwerer Krankheit, beruflich bedingtem Ortswechsel oder bei wesentlicher Vergrößerung der Familie gegeben sein.<br />
<br />
Außerdem muss der Mieter dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter besorgen. Es ist nicht richtig, dass der Mieter drei Nachmieter zur Auswahl stellen muss, genausowenig ist es richtig, dass der Vorschlag dreier Nachmieter immer eine vorzeitige Beendigung des Vertrages ermöglichen. Dies ergibt sich aus der Rechtsprechung zum Nachmieter.<br />
<br />
3. Kündigungsfristen Neu!<br />
Für den Mieter : <br />
<br />
Für den Mieter gilt ab 1. September 2001 immer eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten, unabhängig von der Wohndauer. <br />
<br />
Für Vermieter:<br />
<br />
Die Fristen für den Vermieter bleiben gestaffelt. In den ersten fünf Jahren drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren Wohndauer muss er eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten. Die bisherige Zwölf-Monatsfrist bei mehr als zehn Wohnjahren entfällt.<br />
<br />
Die neuen Kündigungsfristen für Mieter gelten für alle Verträge, die nach dem 1. September abgeschlossen wurden, aber auch für alte Verträge, es sei denn in einem Vertrag ist ausdrücklich eine andere Frist vereinbart.<br />
Quelle:Rechtbekommen.de