Eigenbedarf Kündigung

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Sie sind sich schon seit einiger Zeit im Gespräch mit Ihrem Vermieter wie ein "Fremdkörper" vorgekommen? Ihr Gefühl hat Sie nicht getäuscht. Ihr Hauswirt will Ihre Wohnung für sich oder seine Lieben. 
 
Begründeter Eigenbedarf 
Der Vermieter hat ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. 
 
Berechtigte Angehörige 
Beliebig austauschbar gegen jemanden, der irgendwie mit Ihrem Vermieter verwandt ist, sind Sie allerdings nicht. 
 
Möchte er aber Ihr Quartier, um 
 
 
seine Eltern oder Großeltern 
seine Kinder oder Enkel 
seine Geschwister 
seinen Lebenspartner 
 
 
aufzunehmen oder selbst einziehen, wird es Ihnen nicht leicht fallen, sich gegen die Kündigung zu wehren. Kann Ihr Vermieter nachweisen, zu einem entfernten Verwandten eine besonders intensive Beziehung zu pflegen, gestattet ihm auch dies eine Eigenbedarfskündigung. 
 
Auch für Pflegekinder oder Angestellte des Vermieters müssen Sie womöglich die Wohnung räumen. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie vor der Kündigung wegen Eigenbedarfs im Haushalt des Vermieters gewohnt haben. 
 
Überzeugende Begründung 
 
Der Gesetzgeber verlangt von Ihrem Vermieter Überzeugungskraft, wenn er Ihnen Ihre Bleibe entzieht. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen, warum er die Wohnung haben möchte. Er muss die Person angeben, für die er die Räume benötigt, und er muss begründen, warum gerade diese Person Ihre Wohnung braucht. 
 
 
 
Welchen seiner Mieter der Vermieter mit seiner Eigenbedarfskündigung beglückt, kann er selbst wählen. Auch wenn es den betroffenen Mieter härter trifft als seinen Nachbarn mit einer vergleichbaren Wohnung, macht dies die Kündigung nicht per se unwirksam. 
 
Vorbeugung von Missbrauch 
 
Um jedoch zu vermeiden, dass Vermieter sich durch eine Eigenbedarfskündigung von unliebsamen Mietern trennen wollen, haben die Gerichte Grenzen gesetzt. 
 
Werden Sie deshalb hellhörig, wenn 
 
 
 
schon bei Vertragsschluss der Eigenbedarf vorlag bzw. voraussehbar war. In diesem Fall hätte der Vermieter einen befristeten Vertrag abschließen müssen. Die Kündigung kann in diesem Fall "treuwidrig" sein. 
der Vermieter eine 200 qm Wohnung für seine alleinstehende Tochter will. In diesem Fall kann der "Wohnbedarf überhöht" sein. Im Einzelfall kann jedoch auch dieser Wunsch von den Gerichten akzeptiert werden, nämlich dann, wenn der Vermieter nachvollziehbare Gründe dafür hat. 
der Vermieter die Wohnung gar nicht in dem Rahmen nutzen kann, wie er im Kündigungsschreiben angegeben hat. 
in dem von Ihnen bewohnten Haus oder der Wohnanlage eine andere vergleichbare Wohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird. Dann muss Ihnen der Vermieter diese als Ersatz anbieten. 
 
 
Tipp! Schlagen Sie doch beim Amtsgericht im Grundbuch nach, ob der Vermieter weitere Wohnungen besitzt. Vielleicht können Sie ermitteln, ob einige davon unbewohnt sind. 
 
 
Kein "Ersatz-Eigenbedarf" 
Schlägt Ihr Vermieter einen Zick-Zack-Kurs durch die Kündigungsgründe ein, ist dies ebenfalls nicht erlaubt. Sollte sich der Grund für Ihren Hinauswurf zum Beispiel wegen des Ablebens Ihres potenziellen Nachfolgers erledigt haben, darf Ihnen nicht übergangslos eine Ersatzperson präsentiert werden. Ihr Vermieter hat Sie - im Gegenteil - über den Wegfall des Eigenbedarfs zu informieren und Sie müssen nicht ausziehen. 
 
Vorgeschobener Eigenbedarf 
Es steht fest: Ihr Vermieter hat Sie schändlich betrogen! Nicht dessen schwer kranker Vater wohnt jetzt als Nachfolger in Ihrer Wohnung, sondern eine quietschfidele junge Dame von außerhalb. 
 
Der Betrug 
Zumindest liegt der Verdacht nahe, dass Ihr Vermieter den Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht hat, um die Wohnung zu verkaufen oder zumindest mit einem ihm genehmeren Bewohner auszustatten. 
 
Der Schadenersatz 
Können Sie ein solch abgekartetes Spiel zu Ihren Lasten zweifelsfrei nachweisen, muss Ihnen der Vermieter alle Kosten inklusive einer möglichen Mietdifferenz ersetzen, die Ihnen durch den Umzug entstanden sind. Die Liste Ihrer Ausgaben haben Sie sicher noch parat. 
Sie könnten sogar verlangen, in Ihre ehemalige Wohnung zurückzukehren, solange sie noch nicht belegt ist. Aus persönlichen Gründen werden Sie darauf aber sicher verzichten. 
 
 
Tipp! Beeindrucken Sie Ihren Vermieter vor Ihrem Auszug. Lassen Sie ihn wissen, dass Sie Schadenersatz von ihm fordern werden, wenn nicht tatsächlich der vorgesehene Verwandte einzieht. 
Eigenbedarf nach Verkauf einer Eigentumswohnung 
Verkauft Ihr Vermieter Ihre gemietete Eigentumswohnung, kann der neue Eigentümer nach Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarf kündigen. Gegen eine solche Kündigung können Sie nichts einwenden. 
 
Einschränkung bei Wohnungsumwandlung vor Verkauf 
Hat Ihr Vermieter Ihre Wohnung dagegen nach Abschluss des Mietvertrages zunächst in eine Eigentumswohnung umgewandelt und sich nun zum Verkauf der von Ihnen bewohnten Wohnung entschlossen, braucht der neue Eigentümer Geduld. 
 
Zu Ihren Gunsten muss er nämlich mindestens eine Wartefrist von drei Jahren einhalten, bevor er Ihnen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs präsentiert. Diese Frist beginnt mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. 
 
In Gebieten mit Wohnungsnot kann durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung die Sperrfrist bis zu 10 Jahre betragen. 
 
 
Tipp! Ob für Ihr Gebiet eine 10-jährige Sperrfrist gilt, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde. 
Widerspruch wegen besonderer Härte 
Aber selbst wenn eine Vermieterkündigung berechtigt ist, hat der Mieter noch gute Chancen, vorerst wohnen bleiben zu können. Kann er sich auf Härtegründe berufen, kann er der Kündigung widersprechen.

Stichwörter: eigenbedarf + kündigung

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