Einbauten Übernahme

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dmb) Ein Mieter muss nicht ohne weiteres den Einbau einer neuen, aber nicht gleichwertigen Einbauküche dulden, entschied das Landgericht Hamburg (311 S 101/02). 
Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter die Wohnung ursprünglich mit einer hochwertigen Einbauküche vermietet. Diese Küche war nach fast 20 Jahres Nutzungsdauer noch ohne weiteres funktionsfähig, lediglich einzelne technische Geräte waren erneuerungsbedürftig. 
Das Landgericht Hamburg entschied, der Mieter müsse zwar dulden, dass die nicht funktionsfähigen Geräte ersetzt werden, nicht aber, dass die Küche komplett ausgetauscht werde. 
Der Vermieter könne auch nicht argumentieren, der Kücheneinbau sei eine Modernisierung und müsse deshalb vom Mieter geduldet werden. Die bloße Erneuerung einer schon vorhandenen Einbauküche ist keine Modernisierung, eine Erhöhung des Gebrauchswertes findet nicht statt. 
Der Mieter hatte zwar ursprünglich erklärt, "der angestrebte Küchenaustausch geht in Ordnung". Er hatte nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes aber gleichzeitig klargestellt, dass er sich nicht mit einer minderwertigen Küche zufrieden geben werden, sondern auf den Einbau einer gleichwertigen Küche wie bisher Wert lege. Das Vermieterangebot, die bisherige, von Design, Qualität und Funktionalität besonders hochwertige Küche durch eine zwar ordentliche, aber gleichwohl nur "normale" Gebrauchsküche zu ersetzen, muss der Mieter nicht akzeptieren. Eine Gleichwertigkeit der beiden Küchen ist ausgeschlossen. Die im Vergleich zur bisherigen Küche schlichter angebotene Küche wird auch nicht dadurch gleichwertig, so das Landgericht Hamburg, dass sie neu ist. 
Übernahme: Einbauküche 
(dmb) Ablösevereinbarungen, das heißt Kaufverträge zwischen Vor- und Nachmieter, über bestimmte Einrichtungsgegenstände in der Wohnung sind zulässig. Zum Schutz des Wohnungssuchenden und damit über eine derartige Ablösevereinbarung nicht eine "verbotene" Abstandsforderung für das bloße Freimachen der Wohnung gestellt wird, bestimmt das Wohnungsvermittlungsgesetz aber, dass zwischen Leistung und Gegenleistung kein auffälliges Missverhältnis bestehen darf. 
Nach der Rechtsprechung (BGH VIII ZR 212/96) liegt ein solches Missverhältnis vor, wenn der Preis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert des Kaufgegenstandes liegt. Nur bis zu dieser Höhe bleibt eine Ablösevereinbarung deshalb wirksam. Zahlt ein Wohnungssuchender beispielsweise für Möbel 4.000 DM, die tatsächlich nur noch 1.000 DM wert sind, dann ist die Ablösevereinbarung bis zu 1.500 DM gültig und wirksam. Die restlichen 2.500 DM muss der Wohnungssuchende nicht zahlen. 
Der Zeitwert muss letztlich geschätzt werden. Ausgangspunkt ist der Neupreis, entscheidend sind darüber hinaus Alter und Erhaltungszustand des Kaufgegenstandes. Das Oberlandesgericht Köln (19 U 43/00) entschied jetzt, dass bei einer Einbauküche auf den Wert im eingebauten, den örtlichen Gegebenheiten angepassten Zustand abzustellen ist. Dagegen spiele es keine Rolle, welchen Wert die Einbauküche im ausgebauten Zustand "auf dem Markt", das heißt dem freien Verkauf hätte. 
Einbauküche und eigene Möbel 
Nur ausnahmsweise hat ein Mieter einen Anspruch darauf, eine mitvermietete Einbauküche durch eigene Möbel zu ersetzen. (LG Berlin, Az. 62 S 115/96, aus: GE 4/97, S. 243) 
Einbauten durch den Mieter und Ersatzanspruch 
Hat der Mieter mit Genehmigung des Vermieter Ein- und Umbauten in der Wohnung durchgeführt, kann er bei Beendigung des Mietverhältnisses keinen Ersatz für die Aufwendungen verlangen. (LG Berlin, 67 S. 348/96, aus: GE 7/97, S. 403, 431) 
Fall: Der Mieter hatte mit Genehmigung des Vermieters umfangreiche Arbeiten in der Wohnung vorgenommen, Heizkörper und sanitäre Anlagen ausgetauscht, den Küchenboden gefliest und eine Einbauküche einbauen lassen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wollte der Mieter eine Entschädigung haben, weil die Einbauten nicht entnommen werden konnten und den Wohnungswert erhöhten. Das Gericht lehnte den Anspruch ab. Begründung: Es hat sich nicht um eine Mängelbeseitigung gehandelt, die unter den besonderen Voraussetzungen des § (§ ) einen Ersatzanspruch begründet hätte, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gewesen wäre. Und für nützliche Verwendungen besteht nur dann ein Ersatzanspruch, wenn sie dem Interesse des Vermieters entsprechen. Hierfür bedarf es in der Regel eine Vereinbarung beider Parteien über eine spätere Kostenerstattung. Wurden die Ein- und Umbauten nur genehmigt und der Mieter zudem noch darauf hingewiesen, daß er bei Auszug ein Wegnahmerecht hat, dann entfällt der Ersatzanspruch. 
siehe auch: Modernisierung durch den Mieter 
Einbauten durch den Vormieter 
Hat ein Mieter vom Vormieter Einbauten in der Wohnung übernommen, ist der Mieter bei Auszug aus der Wohnung nur dann zur Entfernung der Einbauten verpflichtet, wenn die Einbauten im Mietvertrag konkret benannt und bezeichnet wurden. Eine allgemeine Klausel im Vertrag, wonach "etwaige vom Vormieter übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen... als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht" gelten, stellt keine konkrete Bezeichnung der übernommenen Einbauten dar. (AG Berlin Schöneberg, Az. 108 C 386/99, aus: GE 12/00, 
S. 814) 
Haftung für übernommene Einbauten 
Hat ein Nachmieter unfachmännisch vorgenommene Einbauten vom Vormieters gegen Abstand übernommen (z. B. nicht fachgerecht angebrachte Fliesen), so haftet der Nachmieter nur bei eigenem Verschulden gegenüber dem Vermieter auf Schadenersatz. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 13 C 44/98, aus: GE 23/98, S. 1403) 
Fall: Der Vormieter hatte ein Bad einbauen lassen und dem Nachmieter gegen eine Abstandszahlung überlassen. Später stellte sich nicht fachgerechte Verfugung an den Fliesen heraus, wodurch die Wand feucht wurde. Der Vermieter wollte den Nachmieter schadenersatzpflichtig machen, was das Gericht zurückwies. Den Nachmieter trifft keine Schuld, weil er den Einbau nicht vorgenommen hatte. 
Hat der Mieter mit Genehmigung des Vermieters Einbauten in der Wohnung durchgeführt, muß er sie beim Auszug wieder entfernen. (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 127/89, aus: ZMR 1990, S. 218; OLG Hamburg, Az. 4 U 118/89, aus: ZMR 1990, S. 341) Zum Beispiel Fußbodenbelag, Teppichboden, Holzregale und -verkleidungen, Küchenspüle, Einbauküche, transportable Duschkabine. 
Handelt es sich um erhebliche bauliche Veränderungen an der Mietsache, so braucht der Mieter bei Auszug und Rückgabe der Mietwohnung den alten Zustand nicht wieder herstellen. Nur wenn der Vermieter bei der Genehmigung einen Entfernungsvorbehalt erklärt hat, muß der alte Zustand wieder hergestellt werden. (LG Münster, Az. 8 S 260/98, aus: WM 9/99, S. 515) Zum Beispiel Einbau eines Isolierglasfensters. 
Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsarbeiten in der Wohnung, wenn er vom Vermieter eine Vereinbarung verlangt, wonach der Vermieter auf sein Recht zum Rückbau bei Auszug des Mieters verzichten soll und bei einem Auszug vor Ablauf von 10 Jahren dem Mieter die Modernisierung zum Zeitwert ersetzen soll. (AG Potsdam, Az. 26 C 354/99, aus: WM 4/00, S. 179) 
Der Einbau einer aus Holzbrettern bestehenden Zwischendecke im Korridor der Wohnung stellt keine bauliche Veränderung der Mietsache dar und bedarf keiner Genehmigung des Vermieters. Allerdings ist sie bei Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache auf Verlangen des Vermieters wieder zu entfernen. (LG Berlin, Az. 65 S 503/00, aus: MM 11/01, S. 33)

Stichwörter: Übernahme + einbauten

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