Hilfe, wie verhalte ich mich ...Schimmel

neuer

Hi,

wenn die Wohnung für Ihrem Einzug frisch Renoviert war, kann es natürlich sein, das die Vermieterin versucht hat die Schimmel Mängel zu überdecken/verstecken ...

Soweit ich weiß, ist es Sache der Vermieterin zu Beweisen, das die Schimmelflecken nicht durch fehlende/falsche Dämmung der Aussenfassade, sondern durch falsches Lüften entstanden sind.

Wenn Sie den Mangel schon schriftlich angezeigt haben und eine entsprechende Frist zum beheben der Mängel gewährt haben und nichts geschehen ist, so bleibt wohl nur noch eine Mietminderung (was auch Ihr Recht ist), spätestens dann wird sich die Vermieterin bei Ihnen melden.

Auf jedenfall auf Ihr Recht bestehen bleiben, die Miete mindern und die Vermieterin daraufhinweisen, das diese bitte Beweisen soll, das der Schimmel nicht durch falsche Dämmung oder sonstige Mängel am Bauwerk, sondern durch falsches Lüften entstanden ist, ich würde auch mitteilen, das der Vormieter die gleichen Probleme hatte ...

Gruß

neuer

Gericht: LG OSNABRÜCK 11. Zivilkammer
Datum: 2. Dezember 1988
Az: 11 S 277/88

Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnung
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Orientierungssatz (aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM 1989, 370-371)

1. Ist offen, ob Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung auf die Bausubstanz
oder auf das Wohnverhalten des Mieters zurückzuführen sind, so trägt der
Vermieter die Beweislast dafür, daß Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen sind.[/b:0c86c]

2. Jede Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts am Mietzins im Formularvertrag ist
verboten.

3. Der Instandsetzungsanspruch und damit korrespondierend das Zurückbehaltungsrecht
des Mieters am Mietzins richten sich nach den Umständen des Einzelfalles, wenn
die Ursache für Schimmelpilzbefall der Wohnung nicht eindeutig feststeht.

4. Jede formularvertragliche Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
ist unwirksam.

5. Grundsätzlich ist ein Mieter berechtigt, neben der Mietminderung hinsichtlich des
von der Mietminderung nicht erfaßten Teils des Mietzinses ein Zurückbehaltungsrecht
nach BGB § 320 auszuüben, um seinem Erfüllungsanspruch Nachdruck zu verleihen
(vergleiche BGH, 1982-05-07, V ZR 90/81, NJW 1982, 2242).

4. Für die Instandhaltungspflicht des Vermieters kommt es auf die Umstände des
Einzelfalls an, ob nach den Grundsätzen von Treu und Glauben dem Vermieter eine
Instandsetzung der Mietsache zuzumuten ist, die einer Neuherstellung der Mietsache
oder aber jedenfalls einer umfassenden Modernisierung gleichkommt. Bei der danach
erforderlichen Abwägung ist die Nichterweislichkeit zu berücksichtigen, daß der
Schimmelpilzbefall auf bauliche Schwachstellen zurückzuführen ist.


Tatbestand

Die Beklagten haben geltend gemacht, die Wohnung weise erhebliche Feuchtigkeitser-
scheinungen auf, die eine Mietminderung rechtfertigten. Im übrigen seien sie berechtigt,
ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen.

Entscheidungsgründe

Die Beklagten sind berechtigt, in den Monaten Juni bis August 1987 die Kaltmiete um
jeweils 20% zu mindern. Weitergehende Gewährleistungsansprüche der Beklagten bestehen
jedoch nicht.
Anhand des Gutachtens des Sachverständigen läßt sich feststellen, daß im Wohnzimmer,
im Schlafzimmer und im Bad der von den Beklagten angemieteten Wohnung in erheblichem
Umfange Schimmelpilzbefall vorhanden ist. Die vom Sachverständigen gefertigten Fotos
geben davon ein eindrucksvolles Bild. Schimmelpilzbefall an den Wänden einer
Mietwohnung bilden einen Fehler im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB (vgl. OLG Celle WM 1985, 11).

Der Streit der Parteien geht darum, welche Seite die Verantwortung für den festgestellten
Zustand der Mieträume trägt. Gewährleistungsansprüche des Mieters sind ausgeschlossen,
wenn er selbst den Mangel allein oder jedenfalls überwiegend zu vertreten hat (vgl.
Emmerich-Sonnenschein Handkommentar Miete § 537 Rz. 1 . Zu dieser Frage hat die Kammer
eine Beweisaufnahme durchgeführt und den Sachverständigen angehört.

Der Sachverständige hat ausgeführt, daß er nicht nachweisen könne, daß falsches
Lüftungsverhalten der Beklagten oder unzureichende Beheizung der Wohnräume zu den
Erscheinungen geführt haben. Es sei also durchaus möglich, daß der Schimmelpilzbefall
auf bauseitige Schwachstellen zurückzuführen ist. Nach dem Gutachten des Sachverständigen
steht auch fest, daß die Feuchtigkeitserscheinungen in der rechten oberen Ecke der
Außenwand des Wohnzimmers auf von außen eindringende Feuchtigkeit zurückgehen.

Überhaupt hatte der Sachverständige in den Außenwänden viele Stellen mit Rissen vorgefunden.
Im Badezimmer hat der Sachverständige oberhalb des Rolladenkastens leichte Zugerscheinungen
festgestellt, die zu einer Unterkühlung der Deckenoberfläche führten. Schließlich ist
zwischen den Parteien unstreitig, daß das Haus im Jahre 1979 neue Fenster erhalten hat.
Demgegenüber sind die Außenwände des aus den 60er Jahren stammenden Baues nicht verändert
worden. Es ist anerkannt, daß nach dem Einbau dichter Fenster eine ungenügende Wärmedämmung
bei alten Bauten immer ein Problem ist (vgl. dazu Heitgreß WM 1985, 10 .
Das hat der Sachverständige bestätigt.

Es gibt also mehrere Anhaltspunkte, die auf bauseitige Schwachstellen hindeuten.
Von daher folgt die Kammer ohne Einschränkung der Meinung des Gutachters, daß nach dem
derzeitigen Untersuchungsstand die Verantwortlichkeit für den Schimmelpilzbefall weder
der Vermieterin noch den Mietern zweifelsfrei zugeordnet werden kann.
Die Nichterweislichkeit geht zu Lasten der Klägerin. Die Kammer vertritt in
Übereinstimmung mit der wohl überwiegenden Meinung die Ansicht, daß der Vermieter die
Beweislast dafür trägt, daß Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen sind
(vgl. Heitgreß WM 1985, 107; LG Darmstadt WM 1985, 22; LG Augsburg WM 1985, 25;
LG Kiel NJW-RR 1986, 314; LG Nürnberg- Fürth WM 1988, 155).

Folglich waren bei der Berechnung der Mietminderung nicht nur das Wohnzimmer, sondern
auch Bad und Schlafzimmer zu berücksichtigen. Die Kammer hält deshalb eine Mietminderung
von 20% der Kaltmiete für angemessen. Die Beklagten durften in den Monaten Juni bis August
1987 die Miete um jeweils 100,- DM kürzen, so daß sich für den Monat Juni 1987 ein
Rückstand in Höhe von 548,- DM, für die Monate Juli und August 1987 ein Mietrückstand von
je 94,40 DM ergibt, insgesamt 736,80 DM.

Hinsichtlich dieses Betrages steht den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nicht zu.
Zwar ist grundsätzlich anerkannt, daß der Mieter berechtigt ist, neben der Mietminderung
hinsichtlich des von der Mietminderung nicht erfaßten Teils des Mietzinses ein
Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB auszuüben, um seinem Erfüllungsanspruch Nachdruck
zu verleihen (vgl. Emmerich-Sonnenschein a.a.O. § 537 Rz. 17; BGH NJW 1982, 2242). Die
Klägerin kann sich auch nicht auf § 8.1 des Mietvertrages der Parteien berufen, weil
die Beklagten die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nicht mindestens einen Monat vor
Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angekündigt haben.
Diese Klausel des Formular-Mietvertrages verstößt gegen § 11 Nr. 2a AGBG; jede
Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts in allgemeinen Geschäftsbedingungen ist
danach verboten (vgl. Palandt BGB 47. Aufl. § 11 AGBG Anm. 2a).

Der Anspruch des Mieters auf Instandhaltung der Mietwohnung (§ 536 BGB) gilt jedoch
nicht uneingeschränkt.
Es ist anerkannt, daß die Pflicht zur Instandhaltung nicht die Modernisierung oder die
Wiederherstellung der völlig zerstörten Mietsache umfaßt. Es kommt auf die Umstände des
Einzelfalles an, ob nach den Grundsätzen von Treu und Glauben dem Vermieter eine
Instandsetzung der Mietsache zuzumuten ist, die einer Neuherstellung der Mietsache
oder aber jedenfalls einer umfassenden Modernisierung gleichkommt
(vgl. Münchener Kommentar-Voelskow BGB 2. Aufl. §§ 535, 536 Rz. 65, 66;
RGRK-Gelhaar BGB 12. Aufl. §§ 535, 536 Rz. 31).

Bei der Abwägung hatte die Kammer zu berücksichtigen, daß zunächst nicht zweifelsfrei
feststeht, daß der Schimmelpilzbefall auf bauseitige Schwachstellen zurückzuführen ist.
Wenn das der Fall sein sollte, wären allerdings erhebliche Arbeiten an dem Wohnhaus
erforderlich. Die Mängel in den Wohnräumen werden nicht dadurch beseitigt, daß die
befallenen Stellen überstrichen und überklebt werden. Vielmehr müßte eine umfassende
Sanierung des Außenmauerwerks durchgeführt werden. Nach den derzeitigen Erkenntnissen
müßte die Klägerin eine Wärmedämmung einbringen, die den heutigen Ansprüchen gerecht
wird. Dies hält die Kammer auch unter Berücksichtigung der Interessen der Mieter an
störungsfreiem Wohnen nicht für zumutbar. Möglicherweise müssen in den Räumen der
Beklagten häufiger Schönheitsreparaturen ausgeführt werden als gewöhnlich.
Das Problem, wer dafür aufzukommen hat, stellt sich im vorliegenden Fall jedoch nicht.