Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel (Mietkautionszahlung durch den Mieter)
(22.8.2003) Wohnraummieter können auch seit Inkrafttreten des neuen Mietrechts vom 1. September 2001 zur Zahlung von Mietkautionen verpflichtet werden und haben auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel - so ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes vom 25.6.2003 (VIII ZR 344/02).
Auch die Mietrechtsreform hatte die alte Frage nicht geklärt, ob ein Mieter bei unwirksamer Fälligkeitsklausel im Mietvertrag die an den Vermieter gezahlte Mietsicherheit zurückfordern darf. Der § 550b, Abs. 1, Satz a.F. und der durch die Mietrechtsreform eingeführte § 551, Abs. sehen für den Mieter die Möglichkeit vor, die geforderte Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind nach der alten und der neuen Gesetzesfassung unwirksam.
Dennoch werden in der Praxis in Mietverträgen häufig weiterhin Formularklauseln verwendet, die dem Mieter die Zahlung der Mietkaution "bei Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe" aufgeben. Diese Klauseln sind nach altem und neuem Recht, so die einhellige Meinung der Instanzengerichte, unwirksam. "Heftig umstritten war jedoch die Frage, ob die Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung die Kautionsvereinbarung insgesamt hat nichtig werden lassen oder ob der Mieter dennoch dem Grunde nach zur Zahlung der Kaution verpflichtet bleibt", so Rechtsanwalt Wolf-Bodo Friers von Haus & Grund Deutschland. In der Konsequenz wurde damit über das Schicksal der Kaution insgesamt entschieden. Je nachdem welcher Auffassung das Gericht folgte, konnte der Mieter die gezahlte Kaution insgesamt zurückfordern oder nicht.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, nach der die Sicherheitsleistung "mit Abschluss des Mietvertrags" zu erbringen war. An anderer Stelle regelte der Mietvertrag die Verpflichtung, eine Kaution in Höhe von 2.790 DM zu leisten. Der Mieter zahlte und forderte dann die gesamte Kaution zurück. Die Kautionsabrede sei, so der Mieter, insgesamt unwirksam, die Kaution ohne Rechtsgrund geleistet.
Das sieht der BGH anders: Zwar sei eine Fälligkeitsregelung, die den Mieter entgegen § 550b, Abs. 1, Satz a.F. (jetzt: § 551, Abs. ) verpflichte, die gesamte Mietsicherheit bei Abschluss des Vertrags zu erbringen, unwirksam. Die Kautionsabrede sei aber nur teilunwirksam. Auch bei Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung enthalte die restliche Bestimmung in ihrer verbleibenden Fassung noch eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung, die dem Vertragszweck diene. Der Mieter könne daher die Kaution nicht als ungerechtfertigte Bereicherung vom Vermieter zurückfordern. Die Zahlung des Mieters sei mit Rechtsgrund erfolgt.
Der Mieter sei dadurch auch nicht schutzlos. Er sei nicht verpflichtet, nur berechtigt, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Der Vermieter habe keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung vor Fälligkeit zu erzwingen. Der Mieter verliere bei Nichtzahlung nicht seinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung.
Wofür wird eine Kaution gezahlt? nach dem neuen Mietrecht
Diese Mietsicherheit ist für den Fall gedacht, dass Mieter Ihren Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommen. Wird z. B. die Miete nicht gezahlt, werden die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, oder verursacht der Mieter Schäden in der Wohnung, kann sich der Vermieter aus der Kaution bedienen.
Wie hoch ist die Kaution?
Die Höhe der Kaution ist gesetzlich auf höchstens 3 Monatsmieten - Netto- oder Kaltmiete, zzgl. der Nebenkosten die durch den Vermieter am Jahresende pauschal (ohne Abrechnung) erhoben werden, begrenzt.
Ausnahmen: Der Vermieter kann bei baulichen Veränderungen (Barrierefreiheit), die auf Verlangen des Mieters durchgeführt wurden, oder wenn bei Tod des Mieters Haushaltsangehörige neu in den Mietvertrag eintreten, eine zusätzliche Kaution verlangen.
Wann wird die Kaution fällig?
Die Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig – nicht schon wie vielfach angenommen, bei Mietvertragsabschluss!
Der Gesamtbetrag kann in einer Summe, jedoch auch in 3 gleichen mtl. Teilbeträgen geleistet werden.
Wie wird die Kaution angelegt?
Vermieter müssen die Kaution bei einer Sparkasse oder Bank (z. B. als Sparbuch), von ihrem sonstigen Vermögen getrennt, mit den zu Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblicher Verzinsung anzulegen. Mieter und Vermieter können sich jedoch auch auf eine andere Anlageform, die Zinsen oder Dividenden verspricht, einigen. Hier muß jedoch das Spekulationsrisiko bedacht werden. Die nach Ablauf des Mietverhältnisses angefallenen Zinsen gehören dem Mieter.
Wann kann der Vermieter sich aus der Kaution bedienen?
Der Vermieter kann auf die Kaution zugreifen, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten z. B. aus Miet- oder Nebenkostenzahlungen nicht erfüllt. Sind Ansprüche vorhanden, kann sich der Vermieter aus der Kaution bedienen oder die geschuldeten Zahlungen einklagen. Bedient sich der Vermieter aus der Kaution ist der Mieter verpflichtet, den bis zur Gesamthöhe fehlenden Betrag wieder aufzufüllen.
Achtung: Bei öfftl. geförderten Wohnungen darf die Kaution nicht für rückständige Mieten verwendet werden, da hier in der Miete ber. der Posten Mietausfallwagnis enthalten ist.
Wann muß die Kaution an den Mieter zurückgezahlt werden?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und wenn keine Ansprüche des Vermieters vorliegen, ist die Mietkaution innerhalb eines angemessenen Zeitraumes zurück zu zahlen, das sind üblicherweise 3 Monate. Gerichte haben jedoch zu diesem Punkt unterschiedlich entschieden (zwischen 2 und 6 Monaten)
Wer haftet beim Hausverkauf?
Wird das Haus verkauft, haftet der Erwerber für die Rückzahlung, ganz gleich, ob er sie vom früheren Eigentümer erhalten hat oder nicht. Wenn dort nichts zu holen ist, kann sich der Mieter an den alten Eigentümer halten - der Alteigentümer bleibt in der Pflicht. Der Mieter hat also im Gegensatz zum alten Mietrecht 2 Parteien, von denen er sich seine Kaution zurückholen kann.
Was steht im Gesetz?
Die gesetzlichen Regelungen zur Kaution finden Sie im BGB:
§ 551, BGB sagt wie folgt:
Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten.
(1) Hat der Mieter dem VM für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheiten zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Abs 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
(3) Der VM hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinalgen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des VM getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.
Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den VM keine Pflicht, die Sicherheitsleistungen (Kaution) zu verzinsen.
Eine zum Nachteil des Mieter abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
So könnte ein Schreiben des Mieters an seinen ehemaligen Vermieter zwecks Rückgabe der Kaution formuliert sein.
Hinweis: Ob Sie wirklich eine Kaution verlangen (können) hängt davon ab, ob Sie einen Mieter finden der bereit ist, eine Mietsicherheit zu leisten. Immerhin beläuft sich die Summe schnell auf EURO 1.000 und mehr. In erster Linie institutionelle Vermieter gehen mittlerweile dazu über, in Bereichen mit hohen Leerstandsquoten auf die Forderung der Kaution im Hinblick auf eine bessere Vermietbarkeit gänzlich zu verzichten.
Absender Datum:
Einschreiben
(Herrn/Frau/Firma)
(Straße/Postfach....................)
(PLZ/Stadt.......... ...................)
Betr.: Mietkaution/ Rückzahlung für das/die Haus/Wohnung
Sehr geehrte(r) .............................................
für o.g. Haus/Wohnung endete das Mietverhältnis zum ..................
Bei Mietvertragsabschluß wurde die Zahlung einer Kaution vereinbart. Diese Kaution hatte(n) ich/wir am ............. auf Ihr Bankkonto überwiesen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache sind Sie verpflichtet diese Kaution an mich/uns zurück zu zahlen. Bisher sind Sie dieser Verpflichtung nicht nachgekommen.
Ich/wir fordern Sie auf, die von mir/uns gezahlte Mietkaution einschließlich aller bisher angefallenen Zinsen bis zum ....................... auf mein/unser Konto-Nr. .............................., ............................Bank, BLZ....................., zu überweisen.
Mit freundlichen Grüßen
(Unterschrift)
Mietkaution
Eine Vertragsklausel, nach der die Kaution in Höhe von drei Monatsmieten mit
Vertragsschluss in einer Summe zu leisten ist, ist unwirksam (LG Potsdam 11 S 177/02 WM 2003,237).
Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution
Die Nichtleistung der vereinbarten Kaution rechtfertigt bei gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen die fristlose Kündigung jedenfalls dann, wenn die Erbringung der Sicherheit mehrfach angemahnt wurde (OLG München, Beschluss vom 17.04.2000, ZMR 2000, 52
. Das OLG München betont in dieser Entscheidung nochmals, daß die Kaution der Absicherung des Vermieters gegenüber künftigen Ereignisse dient. Es ist deshalb anerkannt, daß der Mieter nicht berechtigt ist, gegen den Anspruch des Vermieters wegen behaupteter Mängel der Mietsache oder wegen behaupteter Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben (Landgericht Hamburg WUM 1991, 586). Weigert sich der Mieter in solchen Situationen hartnäckig, insbesondere trotz Abmahnung, riskiert er die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung dürfte auch auf Wohnraummietverhältnisse übertragbar sein. Die Nichtleistung der Kaution rechtfertigt Zweifel an der Vertragstreue und Bonität des Mieters und beeinträchtigt das Sicherungsinteresse des Vermieters. Wenn im gewerblichen Mietverhältnis mehrere Aufforderungen zur Zahlung der Kaution reichen, wird man im Wohnraummietverhältnis jedenfalls aber eine qualifizierte Abmahnung – mit Hinweis auf die ansonsten folgende Kündigung – erwarten müssen.
Kaution
Ist die Kaution nur der Höhe nach bestimmt, nicht aber in der Art der Sicherheitsleistung, kann der Mieter die Kaution auch in Form von mündelsicheren Wertpapieren hinterlegen. Mündelsicher sind Wertpapiere, die von der Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates für geeignet erklärt wurden. Den Beweis über die Mündelsicherheit hat der Mieter zu leisten. (LG Berlin, Az. 64 S 454/96)
Kaution und Aufbewahrung
Die Kaution muß getrennt vom Vermögen des Vermieters auf einem Treuhandkonto aufbewahrt werden. Das gilt bei Wohnungsmietern und bei Gewerbemietern. (KG Berlin, Az. 20 W 6592/9
Neben dem Vermieter haftet auch der Verwalter, wenn er die Mietkaution nicht getrennt vom Vermögen des Vermieters insolvenzsicher aufbewahrt. Das gilt auch bei Mietende, wenn er die Kaution zurück auf ein Girokonto des Vermieters überweist. (LG Kiel, Az. 1 S 256/97, aus: WM 10/99, S. 571)
Ist keine Barkaution vereinbart, kann der Mieter die Kaution auch in Form von mündelsicheren Wertpapieren erbringen, die zugunsten des Vermieters hinterlegt werden. Die Beweislast über die Mündelsicherheit liegt beim Mieter. (LG Berlin, Az. 64 S 454/96)
Ist eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet worden, kann der Vermieter für genehmigte Ein- und Umbauten des Mieters an der Mietsache keine weitere Kaution verlangen und davon auch nicht die Zustimmung zur Modernisierung abhängig machen. (LG Berlin, Az. 65 S 77/98, aus: MM 12/99,
S. 37)
Fall: Der Mieter bat den Vermieter um Zustimmung zum Einbau einer Gas-Etagenheizung. Der Vermieter wollte nur zustimmen, wenn der Mieter eine Kaution in Höhe der später zu erwartenden Rückbaukosten entrichtet. Das Gericht gab dem klagenden Mieter recht und verurteilte den Vermieter zur Zustimmung; denn eine Zustimmung zur Mietermodernisierung darf nicht willkürlich verweigert werden. Und eine Kaution darf nicht verlangt werden, wenn bereits bei Mietbeginn eine allgemeine Sicherheit in Höhe von drei Monatsmieten als Kaution geleistet wurde. (LG Berlin, Az. 65 S 77/98, aus: MM 12/99, S. 37)
Kaution und Aufrechnung
Hat der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter, muß er binnen drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen und seine Forderungen gegen die Kaution aufrechnen. Eine spätere Aufrechnung ist unzulässig. (AG Potsdam, Az. 24 C 513/99, aus: GE 7/00, S. 475)
Hat der Vermieter statt der Barkaution eine Bürgschaftserklärung, kann gegen die Bürgschaft nicht aufgerechnet werden, weil sich gemäß § nicht zwei gleichartige Ansprüche gegenüberstehen. Die Bürgschaftserklärung spätestens nach Ablauf von 6 Monaten zurückzugeben. (LG Kiel, Az. 10 S 5/00, aus: WM 2001, S. 23
siehe auch: Kaution und Bürgschaft
Kaution und Bürgschaft
Der Vermieter kann drei Monatsmieten als Barkaution vereinbaren. Die Betriebskosten zählen bei der Berechnung der Kautionssumme nicht mit. Eine zusätzliche Bürgschaft Dritter kann nur verlangt werden, wenn die durch Barkaution gewährte Sicherheitsleistung nicht der Summe von drei Monatsmieten entspricht. Eine darüber hinausgehende Bürgschaft ist ungültig. (AG Berlin Tiergarten, Az. 6 C 571/97, aus: MM 10/99, S. 47)
Wurde neben der Barkaution von drei Monatsmieten auch eine Bürgschaft abgegeben, so liegt eine unzulässige Übersicherung vor, die gegen § (§ ) verstößt. Der Bürge kann vom Vermieter nicht in Anspruch genommen werden. Stattdessen kann der Bürge die Herausgabe der Bürgschaftserklärung verlangen. (LG Berlin, Az. 20 O 613/97, aus: MM 04/01, S. 151)
siehe auch: Bürgschaft
Kaution und Regressanspruch
Ist das Haus verkauft worden und der neue Eigentümer außerstande, die Kaution an einen Mieter zurückzuzahlen, so kann der Mieter sich an den ehemaligen Eigentümer halten und von ihm Rückzahlung verlangen. (BGH, Az. XII ZR 124/97, aus: ZMR 1999, S. 537)
Hat der Eigentümer die Kaution einem Zwangsverwalter überlassen müssen, so haftet weiterhin der Eigentümer gegenüber dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution. Er kann nicht die Rückzahlung verweigern mit dem Hinweis, die Kaution an den Zwangsverwalter ausgehändigt zu haben. (LG Berlin, Az. 67 S 275/00, aus: MM 6/01, S. 3
Kaution und Rückzahlung
Der Vermieter muß über die Kaution innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen. (OLG Düsseldorf, aus: ZMR 2000, S. 602; LG Berlin, Az. 63 S 150/98, aus: NZM 1999, S. 960)
siehe: Kaution und Aufrechnung
siehe: Verwirkung
Kaution und Verzinsung
Wurde in alten Mietverträgen eine unverzinsliche Mietkaution vereinbart, muß sie trotzdem verzinslich angelegt werden. (LG München, At. 31 S844/99, aus: WM 1999, S. 515)
Die Kaution für Gewerberäume ist genauso wie die Kaution für Mietwohnungen verzinslich anzulegen, und zwar zum Zinssatz für Sparkonten mit gesetzlicher Kündigungsfrist von drei Monaten. Nur einzelvertraglich kann bei Gewerberaum die Verzinsung ausgeschlossen werden. (BGH, Az. XII ZR 77/93, aus: Tsp 18.03.2000)
Kaution und Zinsabschlagsteuer
Weil die Kaution bei Fälligkeit mit Zinsen an den Mieter zurückgezahlt wird, trägt der Mieter auch die Steuerlast, die gegebenenfalls auf die Zinsen angerechnet, vom Kreditinstitut einbehalten und an die zuständige Steuerbehörde abgeführt werden. (LG Berlin, Az. 62 S 107/99, aus: MM 12/99, S. 36)
Rückzahlung von Sicherheiten
•
• BGH, Urteil vom 24.3.1999 (Rückzahlung von Sicherheiten) - XII ZR 124/97 = NZM 1999 496
Händigt der Veräußerer eines Grundstücks die ihm vom Mieter geleistete Sicherheit auf Verlangen des Erwerbers an diesen aus, bleibt er auch unter den Voraussetzungen des § neben dem Erwerber zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet.
Nach § tritt der Erwerber, falls der Mieter dem Vermieter eine Sicherheit geleistet hat, in die dadurch begründeten Rechte ein. Nach § ist er zur Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt.
In Literatur und Rechtsprechung ist umstritten, ob und unter welchen Voraussetzungen der Veräußerer weiterhin neben dem Erwerber dem Mieter gegenüber haftet. Verschiedentlich wird die Auffassung vertreten, mit Aushändigung der Kaution an den Erwerber werde der Veräußerer von seiner Rückgabepflicht frei (Wolf/Eckert, aaO, Rz 1434; Scheuer in: Bub/Treier, aaO, V Rz 307; Peters JR 1997, 353, 356). Weitgehende Einigkeit besteht nur darüber, daß eine Forthaftung des Veräußerers jedenfalls nicht mehr in Betracht kommt, wenn er die Kaution auf Verlangen oder mit Zustimmung des Mieters weitergegeben oder dieser auf sonstige Weise zu erkennen gegeben hat, daß er nunmehr allein den Erwerber als Rückzahlungsverpflichteten ansieht (OLG Karlsruhe NJW-RR 1989, 287, 288; Palandt/Putzo, aaO, § 572 Rz 2; von Martius in: Bub/Treier, aaO, III Rz 783).
In allen Fällen, in denen der Veräußerer die Kaution auf alleiniges Verlangen des Erwerbers an diesen ausgezahlt hat, geht ein Teil der Rechtsprechung und Literatur hingegen in unmittelbarer oder entsprechender Anwendung des § von einer zeitlich befristeten Forthaftung des Veräußerers aus (LG Berlin GE 1986, 237; Derleder PiG 37  1993 S. 75, 85). Nach überwiegender, wenn auch zum Teil unterschiedlich begründeter Auffassung, haftet der Veräußerer indes auch in dem vorstehend genannten Fall – neben dem Erwerber – ohne zeitliche Beschränkung für die Rückzahlung der Kaution weiter (RG JZ 1905, 80 Nr. 18; Sternel, aaO, III Rz 337; Rödding, BB 1968, 934, 937; Blank PiG 28  1988 131, 142).
Der BGH schließt sich der zuletzt genannten Auffassung aus gesetzessystematischen Erwägungen an, die auch im Hinblick auf die Interessenlage der Beteiligten keiner Korrektur bedürfen. Der Wortlaut des § läßt offen, welche Auswirkungen der angeordnete Eintritt des Erwerbers in die Rechte aus der Sicherheitsleistung auf die sich aus der Sicherheitsleistung ergebenden Verpflichtungen des ursprünglichen Vermieters haben. Auszugehen ist hierbei von dem Grundsatz, daß ein Wechsel in der Person des Schuldners der Zustimmung des Gläubigers bedarf, § . Von diesem Grundsatz bildet § eine Ausnahme, indem er den Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen anstelle des veräußernden Vermieters eintreten läßt. Diese Systemwidrigkeit bedurfte zum Schutz des Mieters, der sich hinsichtlich seiner Rechte aus dem Mietverhältnis ohne sein Zutun einem neuen, möglicherweise weniger solventen Schuldner gegenüber sieht, eines Korrektivs (BGH NJW 1969, 417, 419). Deshalb bestimmt § , daß der ursprüngliche, aus dem Mietverhältnis ausscheidende Vermieter dem Mieter für einen vom Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein selbstschuldnerischer Bürge haftet, und zwar solange, wie der Mieter aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen gehindert ist, sich seinem neuen Vermieter gegenüber durch ordentliche Kündigung aus dem Mietverhältnis zu lösen (§ ).
Nach Sinn und Zweck des § tritt der Erwerber jedoch nur hinsichtlich solcher Verpflichtungen an die Stelle des Veräußerers, die sich auf das Grundstück beziehen und deshalb regelmäßig auch nur von dessen jeweiligem Eigentümer erfüllt werden können, namentlich hinsichtlich der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung und Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands. Hierzu zählt die Verpflichtung zur Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheiten nicht, da diese nicht aus dem Mietverhältnis selbst, sondern aus der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede folgt, mit der Gewährung des Gebrauchs des Grundstücks in keinem inneren Zusammenhang steht und keine Gegenleistung für den Mietzins darstellt, sondern allein durch die Hingabe der Sicherheit bedingt ist (Gölz, ZIP 1981, 127, 129; Stückmann ZMR 1972, 328, 330; LG Frankfurt/Main WuM 1990, 427, 42
. Für die Frage, welche Rechte und Pflichten sich "aus dem Mietverhältnis" ergeben und damit dem § unterfallen, kommt es insbesondere nicht darauf an, welche Nebenabreden in den Mietvertrag aufgenommen wurden, sondern allein auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmungen (BGHZ 48, 244, 24
.
§ , der den Eintritt des Erwerbers in die durch die Sicherheitsleistung begründeten Rechte an Stelle des ursprünglichen Vermieters vorsieht, ist vor diesem Hintergrund als selbständige Regelung anzusehen und nicht etwa als Einschränkung des im übrig anwendbar bleibenden § . Wenn nämlich die Rechte aus der Sicherungsabrede und der ihr zufolge geleisteten Kaution bereits nach § auf den Erwerber übergingen, hätte es der Regelung des § nicht bedurft. § läßt den Grundsatz des § unberührt, da der Erwerber lediglich unter den Voraussetzungen des § zur Rückgewähr der Sicherheit (mit-)verpflichtet wird, ohne an Stelle des Veräußerers in dessen Pflichten aus der Sicherheitsleistung einzutreten, so daß dieser von seiner vertraglichen Verpflichtung nicht frei wird und insoweit Schuldner des Mieters bleibt.
Damit verbietet sich auch eine entsprechende Anwendung des § , denn diese Vorschrift mildert eine Haftung des Veräußerers, die ihm § zum Schutz des Mieters und zum Ausgleich des diesem kraft Gesetzes zugemuteten Schuldnerwechsels auferlegt. § ordnet demgegenüber keinen Austausch der Vertragsparteien an, der durch eine gesetzliche Bürgenhaftung des Veräußerers kompensiert werden müßte, sondern belässt es bei der von diesem vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Rückgabe der Sicherheit. Es besteht daher keine Veranlassung diese vertraglich begründete Haftung im Fall der Veräußerung des Grundstücks einzuschränken und damit wiederum zu Lasten des Mieters den Grundsatz des § zu durchbrechen. Denn eine solche Systemwidrigkeit hat der Gesetzgeber im Rahmen des § nur in Kauf genommen, weil er keine andere praktikable Möglichkeit sah, seine im Interesse des Mieterschutzes getroffene Entscheidung zugunsten des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" zu verwirklichen. Dies gilt umso mehr, als die Vorschriften des §§ durchgängig als ausgesprochene Mieterschutzbestimmungen anzusehen und deshalb ausnahmslos in diesem Licht zu interpretieren sind.
Diese uneingeschränkte Forthaftung des Veräußerers entspricht auch der Interessenlage. Der Mieter, der keinen Einfluss auf die Veräußerung des Grundstücks hat, bedarf des Schutzes vor der Gefahr, seinen ursprünglichen Vertragspartner, dem er insbesondere bei der Hingabe einer Baukaution zur freien Verwendung persönliches Vertrauen geschenkt hatte, zu verlieren und statt dessen an einen nicht zahlungskräftigen oder zahlungsunwilligen Schuldner zu geraten. Es erscheint auch nicht gerechtfertigt, das Einverständnis des Mieters mit der alleinigen Haftung des Erwerbers zu unterstellen, wenn er davon absieht, allein zur möglicherweise besseren Sicherung seiner Rechte aus einer Nebenabrede das gesamte Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt ordentlich zu kündigen.
Auf der anderen Seite erscheint es nicht unbillig, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Erwerbers beim Veräußerer zu belassen, der allein Einfluss auf die Veräußerung des Grundstücks und damit auf die Auswahl eines solventen Erwerbers hatte. Im Übrigen bleibt es dem Veräußerer unbenommen, das mit einer späteren Inanspruchnahme durch den Mieter verbundene Risiko bereits im Veräußerungsvertrag durch entsprechende Abreden abzusichern (OLG Karlsruhe NJW-RR 1989, 267, 26
, z. B. durch eine Bankbürgschaft des Erwerbers.
Die Argumentation des Berufungsgerichts, der Mieter habe es in der Hand, durch entsprechende Verhandlungen mit dem Vermieter eine konkurssichere Anlage seiner Kaution zu erreichen, vermag demgegenüber nicht zu überzeugen. Denn dem Vermieter steht es, sofern er nicht bereits wegen Vermietung von Wohnraum der Verpflichtung aus § 550 b Abs. unterliegt, ebenfalls frei, die Anlage der Kaution insolvenzfest zu gestalten und damit der Gefahr zu begegnen, im Falle der Insolvenz des Erwerbers trotz Weitergabe der Kaution vom Mieter in Anspruch genommen zu werden, ohne erfolgreich Rückgriff beim Erwerber nehmen zu können.
Das vorstehend dargelegte Verständnis des § vermeidet zudem das wenig überzeugende Ergebnis einer möglicherweise unterschiedlichen Haftung des Veräußerers, je nachdem, ob ihm der Mieter selbst oder aber für diesen ein Dritter Sicherheit geleistet hat. Denn auf eine Vereinbarung, die der Vermieter mit Dritten zugunsten des Mieters geschlossen hat, ist jedenfalls § nicht anwendbar (Emmerich/Sonnenschein, aaO, § Rz 15). Damit bleibt der Veräußerer eines Grundstücks, der die vom Mieter geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt hat, neben diesem zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Allerdings wird der Mieter angesichts der getroffenen Sicherungsabrede nach Treu und Glauben grundsätzlich gehalten sein, zunächst den Erwerber als dem gegenwärtigen Sicherungsnehmer und Mietvertragspartner in Anspruch zu nehmen, solange dies nicht aussichtslos erscheint.
Anmerkung:
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Notariatspraxis wird sich auf sie einzustellen haben. Dem Veräußerer ist anzuraten, Sicherheitsleistungen an den Erwerber nur auszuhändigen, wenn der Mieter dem Schuldnerwechsel zustimmt oder der Erwerber den Veräußerer, etwa – vom BGH empfohlen – durch Bankbürgschaft oder durch Anlage auf einem gemeinsamen Treuhandkonto o.ä. sichert.
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