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hier ist alles beschrieben:
Bundesgerichtshof entschied: Wohnung zu klein – Miete zurück
Mieter haben Rückforderungsansprüche in Millionenhöhe
dmb) „Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes sollten Mieter jetzt ihre tatsächliche Wohnungsgröße überprüfen lassen“, rät Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB). „Es geht um Rückforderungsansprüche in Millionenhöhe.“
Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 133/03) hat entschieden, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße der gemieteten Wohnung mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Der Mieter ist dann berechtigt, die Miete zu kürzen, auch rückwirkend. In dem zu entscheidenden Fall hieß es im Mietvertrag: „Wohnfläche ca. 96 m²“, tatsächlich war die Wohnung nur 85,91 Quadratmeter groß. Für die Zeit von Juni 1998 bis Mai 2002 forderten die Mieter anteilig Miete zurück, insgesamt 2.040,24 Euro.
Zu Recht, wie der BGH jetzt entschied. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete kürzen. Zu berücksichtigen ist lediglich eine so genannte Erheblichkeitsgrenze von 10 Prozent. Eine darüber hinaus gehende Maßtoleranz hält der BGH nicht für not-wendig. Liegt die Flächenabweichung unter dieser Erheblichkeitsgrenze, handelt es sich um eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Wohnung. Größere Differenzen dagegen stellen eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit dar. Die zu viel gezahlte Miete – im vorliegenden Fall von 42,08 Euro pro Monat (4,17 Euro mal 10,09 Quadratmeter) – kann der Mieter zurückfordern.
Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips erklärte, dass die Fläche der Mietwohnung exakt berechnet werden kann. „Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, zählen nicht mit. Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zumindest 2 Meter hoch sind. Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 Meter hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als 1 Meter hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit. Bei der Fläche von Balkon oder Loggia kommt es in erster Linie auf den Wohnwert an. Sie zählen in der Regel zu einem Viertel mit.“
Ab 1. Januar 2004: Betriebskosten- und Wohnflächenverordnung
Zum 1. Januar 2004 treten zwei neue Verordnungen in Kraft: Die Betriebskosten- und die Wohnflächenverordnung. Inhaltlich bleibt allerdings fast alles beim Alten.
Die Betriebskosten-Verordnung tritt an die Stelle der „Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung“. Hier findet sich, wie bisher, eine Definition des Begriffs Betriebskosten: ... Kosten, die dem Eigentümer ... durch das Eigentum ... am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Außerdem bleibt es bei der unveränderten Klarstellung, dass Verwaltungs- und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine Betriebskosten sind.
Der Katalog der umlegbaren Betriebskosten, das heißt der Kosten, die per Mietvertrag auf den Mieter abwälzbar sind, ist nahezu unverändert mit der Betriebskostenverordnung übernommen worden. Neu ist hier:
· Wasserkosten / Heizkosten: Klarstellung, dass eventuell anfallende Eichkosten umlagefähige Betriebskosten sind.
· Heizkosten: Klarstellung, dass nicht nur die Wartungskosten bei Etagenheizungen umlegbar sind, sondern auch die für Gaseinzelfeuerstätten.
· Müllabfuhr: Die Kosten der Müllabfuhr heißen nun Müllbeseitigungskosten. Hierzu gehören jetzt ausdrücklich auch die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie Müllmengen-Erfassungsanlagen, einschließlich der Kosten für eine entsprechende Berechnung und Aufteilung.
· Sach- und Haftpflichtversicherung: Hier werden die Kosten für eine Versicherung gegen Elementarschäden neu aufgeführt.
· Gemeinschaftsantenne / Kabelfernsehen: Zu diesen Kosten gehören jetzt auch die Gebühren, die nach dem Urheberrecht für die Kabelweitersendung entstehen.
· Maschinelle Wascheinrichtungen: Nunmehr Einrichtungen für die Wäschpflege. Damit soll die Klarstellung verbunden sein, dass auch Kosten für gemeinsam zu nutzende Wäschetrockner, Schleudern, Bügelautomaten usw. umlagefähig sind.
Die ebenfalls zum 1. Januar in Kraft tretende Wohnflächenverordnung entspricht inhaltlich weitestgehend den §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung. „Neu“ ist, dass bei der Wohnflächenberechnung der Balkone als Grundsatz ein Viertel der Fläche angesetzt werden muss. Allerdings bleibt es bei der Möglichkeit, den Anteil niedriger und höher (bis maximal zur Hälfte) festzulegen. Voraussetzung ist hier, dass die Balkonfläche eingeschränkt nutzbar bzw. besonders attraktiv ist. Es kommt also nach wie vor auf den konkreten Wohnwert an. Alle weiteren Korrekturen oder Änderungen sind eher technischer Art, so wird bei der Berechnung der Wohnfläche nicht mehr zwischen Rohbaumaßen und Fertigmaßen unterschieden. Gefordert wird die Berechnung nach dem lichten Maß zwischen Bauteilen.