mieterhoehung

Hallo mein VM hat ein Mietehoehungsverlangen geschrieben. Meine Wohnung ist eine 67qm 2-zimmer EG mit Terrasse Wohnung. Bei den Vergleichwohnungen beruft er sich auf folgendes:
wohnung 1) 1-zimmer EG ( +Blakon) 30,8qm
( hat aber tasaechlich 35 qm)

Wohnung 2) 2- Zimmer DG Wohnung + Balkon 38 qm ( hat aber tasaechlich 42 qm )
Wohnung 3)2-Zimmer 1. Etage baugleich wie Mieter aber 2 Balkone 63 qm ( tatsaechlich aber 67 qm)

Wohnung 3 liegt Baugleich ueber der Wohnung des Mieters. Warum da VM einmal Warm-qm Flaeche als Vergleichwohnung nimmt , und beim Mieter mit der Erhoehung die richtige Mietvertrags qm Flaeche nimmt ist unklar.

Ausser das die vergleichswohung bei 2 Wohnungen um mehr als 40-50 % von der Groesse abweichen als vergleich, handelt es sich wie oben beschriben auch um DG Wohungen bzw 1.OG. Ist somit nicht schon dieses Mieterhoehungsverlangen gescheitert? Weiterhin stimmen ja die qm Flaechen im Erhoehungsverlangen nicht mit der tasaechlichen Mietflaeche ueberein. Ist auch dort die Unwirksamkeit des Verlangens gegeben?

Danke
M