Mieterhöhung wegen Heizungsaustausch

capo

Mit Urteilen kann ich dir gerne helfen, wenn das noch nötig. Tatsache ist, dass eine Modernisierung eine nachhaltige Einsparung von Energie ist.
Diese Definition is hier gegeben. Der Brennwert von Gas ist besser, wie beim öl, deswegen sind 11% auf die Jahresmiete um zu legen.
Hintergrund dieses Gesetzes: Der Mieter spart auf Dauer Heizkosten.

Als Modernisierungskosten dürfen nur die reinen Baukosten und Baunebenkosten angesetzt werden, nicht etwa auch Finanzierungskosten (OLG Hamburg WM 1981,152), oder Mietausfall aufgrund leerstehender Wohnungen

oder noch passender:

Hat der Vermieter in mehreren Wohnungen Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen, so hat er die Gesamtkosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen (LG Berlin GE 1994, 703; AG München WM 1986, 91; LG München WM 1989, 27)

Marion

Hallo, ich klink mich hier mal ein, weil mir eine ähnliche Sache blüht...

Mein Vermieter möchte die Gasetagenheizung meiner Wohnung komplett erneuern lassen (die Anlage ist über 10 Jahre alt und zunehmend marode).

Zum einen nun die Frage: Muß ich mich als Mieterin an diesen Kosten in irgend einer Form beteiligen? Ein Heizungstausch hat ja nichts mit der Kleinreparaturklausel zu tun.

Zum anderen: da es sich ja hier um eine Gasetagenheizung handelt, gehen die Gaskosten ohnehin gleich zu meinen Lasten. Sie werden direkt mit dem Energieversorgungsunternehmen abgerechnet. Der Vermieter hat damit gar nichts zu tun. Inwieweit greift hier das Argument der Energiekostensenkung als Rechtfertigung für eine eventuelle Mieterhöhung?

Die Sache eilt ein bißchen, drum wäre ich für eine rasche Antwort sehr dankbar!

Danke schon einmal im Voraus.

Grüße, Marion

capo

Die nachhaltige einsßparung von Ressourcen ist grundsätzlich eine Modernisierung. Wenn eine Heizungsanlage erneuert wird und dadurch Energie eingespart wird, dann wird das als Modernisierung anerkannt.
Die Kosten sind zu 11% auf die Jahresmiete umlegbar. Weiterführende Arbeiten können nicht eingerechnet werden. zB der austausch von Heizkörpern, weil die schon rosten..Das wäre dann widerrum Instandsetzung ist somit komplett vom Vermieter zu tragen.

Marion

Danke für die schnelle Antwort. Habe ich das nun richtig verstanden:

Der Vermieter kann bis zu 11% der Gesamtkosten für den Austausch der Heizungsanlage (in meinem Fall Brenner und Boiler) auf die Jahresmiete umlegen?

Dann zahle ich ja so oder so drauf? Also entweder jetzt direkt durch meinen Eigenanteil (saftige 250 Euro) und/oder später durch die Mieterhöhung...

Kann ich dem Austausch der kompletten Heizungsanlage widersprechen und darauf plädieren, dass nur das nötigste ausgetauscht wird?

Viele Grüße, Marion

capo

Was du mit dem Eigenanteil meinst versteh ich nicht. Sowas gibt's im Mietbereich nicht.Die Kleinreperaturklausel wirkt hier nicht.
Hat dein Vermieter dir die vorraussichtliche Mieterhöhung nicht bereits angekündigt?
Du kannst der Modernisierung nicht widersprechen, nur wenn du eine immense Beeinträchtigung durch die Maßnahmen nachweisen kannst.

Der Vermieter legt auch nur die Kosten um, die über die Instandsetzung drüber hinaus gehen. Also
Modernisierung = Gesamtkosten-austausch durch eine gleichwertige Anlage

Allgemein ist die Einsparung durch die bessere Anlage höher, als die erhöhten Kosten durch die Mieterhöhung. Das ist aber nur ein Erfahrungswert.

Überleg mal wieviel 11% auf die JAHRESmiete wirklich sind.

Marion

Was du mit dem Eigenanteil meinst versteh ich nicht. Sowas gibt's im Mietbereich nicht.Die Kleinreperaturklausel wirkt hier nicht.[/quote:d2386]

Genau diese Kleinstreparaturenklausel meinte ich aber. So wie ich meinen Vermieter nämlich verstanden habe, möchte er, dass ich mich mit diesen, bereits oben beschriebenen, 250 Euro an dem Austausch beteilige. Meine erste Frage war, ob das rechtens ist. So, wie ich Dich nun verstanden habe, ist der Heizungsaustausch aber etwas, das komplett auf die Kappe des Vermieters geht.

Hat dein Vermieter dir die vorraussichtliche Mieterhöhung nicht bereits angekündigt? [/quote:d2386]
Nein, hat er (noch) nicht. Die Sache ist erst gestern richtig akut geworden, da der Boiler kaputt gegangen ist und jetzt ausgetauscht werden muß. Nun hat sich mein Vermieter nach Rücksprache mit dem Installateur jedoch dazu entschlossen, die Heizung komplett auszutauschen. Wie gesagt, sein erster Vorstoß war in die Richtung, dass ich mich an den Kosten direkt (über die Kleinstreparaturklausel) beteiligen soll. Wenn ich ihm nun sage, dass diese Klausel bei Austausch einer Heizungsanlage nicht greift, wird er dann wahrscheinlich den zweiten Weg der Mieterhöhung gehen. Ich frage mich, in welchem Fall ich dann günstiger wegkäme?

Viele Grüße, Marion

capo

Hier geht es nicht darum wo du besser weg kommst.
Die Kleinreperatur greift hier nicht. Die hättest du nur zu bezahlen, wenn die Rechnung auf maximal 80€ lauten würde. Wenn mehrere solcher Reperaturen im Jahr nötig sind, kann der Vermieter bis zu einer obergrenze von 10% der Jahresmiete diese Kleinrechnungen von die verlangen.
Das ist keine "Selbstbeteiligung".

Die Mieterhöhung wird der Vermieter auch verlangen, wenn du die 250€ bezahlst. Das ist sein Recht und das wird er auch wissen/nutzen. Bei den 250€ freut er sich nur, denn das wäre nicht deine Pflicht gewesen.

Unter Instandsetzung versteht man die Reperatur diverser Dinge. zB. Fenster klemmt, weil das Holz gequollen ist. Den Schreiner, der das Fenster reperatiert, bekommt sein Geld vom Vermieter.
Modernisierung geht über die Instandsetzung hinaus und bewirkt eine nachhaltige Wohnraumverbesserung und Energie/ressourcen einsparung.
zB. Das unisolierte Fenster (es klemmt ebenfalls) wird durch ein doppelverglastes Fenster ausgetauscht.
Der Vermieter erhält jetzt eine Rechnung vom Glaser. Von diesem Betrag zieht er die (nun) geschätzte Reperatur (das Fenster hat ja geklemmt) ab und erhält einen Betrag, von dem er 11% auf die Jahresmiete umlegen kann.
Das sind bei einem solchen Heizungsaustausch vielleicht 50€ im Monat. Dann gibt es aber nur dich als mieter und die Anlage ist die oberste Preislage.

Diese Maßnahme muss aber 3 Monate vorher angekündigt werden.
Da wird auch die vorraussichtliche Mieterhöhung drin. Ansonsten ist auch diese Erhöhung anfechtbar. Also muss sich der Vermieter beeilen, damit die Heizung in der Heizungsperiode wieder läuft...

Marion

Sorry, falls ich nochmal "dumm" frage: Bei einem Austausch der reinen Heizungsanlage (OHNE Austausch von Heizkörpern und anderem "schmückenden Beiwerk" kann mir der Vermieter dann die Gesamtkosten aufs Auge drücken. Also nehmen wir mal der Einfachheit halber an, die Erneuerung kostet all inclusive 1500 Euro (wie gesagt, fiktiver Wert. Was so ein Austausch kostet, weiß ich nicht wirklich). 11% davon wären dann 165 Euro. Diese werden auf die Jahresmiete (in meinem Fall über 7000 Euro) draufgesetzt. Und dieser Betrag durch 12 ergibt dann die neue Nettomonatsmiete. Richtig oder falsch? <!-- s --><!-- s -->

capo

Perfekt. Alles kapiert und Vermieter-Prüfung bestanden <!-- s --><!-- s -->
Andere schaffen das noch nicht mal in 2 Jahren <!-- s --><!-- s -->

Du siehst, alles nicht wirklich heftig und mit der Erhöhung kann man leben. Immerhin spart man und die Heizung fällt auch nicht mehr aus
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Gruß,

Capo

Marion

Super. Vielen Dank, Du hast mir wirklich sehr geholfen!! <!-- s --><!-- s -->

Viele Grüße, Marion

capo

Immer wieder gern.

Tomraid

Hi,

schön das es Leute gibt die es schnell verstehn <!-- s --><!-- s -->

Ich allerdings bin in der Angelegenheit sehr skeptisch gegenüber.

Begründung liegt in der Modernisierung der bereits instalierten Heizungsanlage.

Wo seht ihr denn da eine extreme Ersparnis für den Mieter?

Laut meines Kenntnisstandes muß der Mieter 0,- € für die Umrüstung des Heizkessels bezahlen. Bei Oel auf Gas gibt es andere Rechtsprechungen aber wenn Gas vorher war und jetzt bleibt sage ich..neee nicht möglich.

MfG

Tomraid

Marion

Hallo Tom, Du sagst es! Aus dem Grund bin ich heute auch nochmal hier. Ich habe jetzt nämlich gesagt bekommen, dass der Austausch meiner Heizanlage nicht unter den Punkt der Modernisierung fällt, weil die vorherige Heizanlage definitiv defekt war.

Die alte Heizanlage war aber schon so alt, dass weder Ersatzteile beschafft noch die gleiche Anlage installiert werden konnte. Aus dem Grund hat sich mein Vermieter für das Nachfolgermodell mit den gleichen Parametern entschieden.

Was nun? <!-- s --><!-- s -->

capo

Nach der aktuellen EnEV muss der Vermieter seine alten Anlagen umrüsten, um die Emissionswerte "noch zu schaffen".
Die Ersparnis ist doch offensichtlich: Wenn die Anlage vorher 6 Liter geschluckt hat und jetzt nur noch 3-4 Liter, dann ist das eine Ersparnis von mind 2 Liter, oder? Bei 70 qm sind's 140Liter ...
Wenn die Anlage jedoch defekt war, muss der Vermieter diese instandsetzen. Ist das nicht möglich, kann zwar eine neue einbauen, darf aber nur den Mehrwert als Modernisierung anrechnen.
Am Beispiel Fenster ist das besser zu erklären.
Altes Fenster Holz/Einfachverglasung. k-Wert irgendwas um die 3 <!-- s --><!-- s -->
Neues Fenster Alu/Doppelverglast. k-Wert 1,5
Ersparnis pro Fenster die hälfte.
Altes Fenster kaputt. Ersatz würde 150 &#8364; kosten
Neues Fenster kostet 300&#8364; --&gt; 150&#8364; können in die Modernisierung umgelegt werden.

@Tomraid
Eine Modernisierung spart nicht immer Geld. Es muss eine Wohnwert-verbesserung sein. Eine neue Raumaufteilung ist schon eine Mod.

Bei Heizungsanlagen wird heutzutage immer eingespart, da die anderen sich nicht verkaufen liessen...

Tomraid

@ Capo

wo kann man denn sowas nachlesen, dass die Umrüstung der alten Heizkesseln eine Modernisierung gleich kommen? Oder habe ich da was nicht richtig verstanden?

Wir bauen nähmlich gerade welche ein..so ca. 130 Stck <!-- s --><!-- s -->

Gruß

Tomraid

capo

Ist zwar veraltet, aber meines Wissens nach wird die Definition noch nach diesem Paragraphen ausgelegt.
II. WoBauG §17a

entscheidend ist natürlich BGB §559 (1)

hoffentlich sind alle 130 Stk vorher angekündigt. Da ist die Mieterhöhung ja meistens schon geschätzt.