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Mieterhöhung wegen Modernisierung muss vom Vermieter erläutert werden
Die Wirksamkeit einer Mieterhöhung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten weitergehend voraus, dass die Erhöhung nach den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen erläutert wird. Danach muss der Vermieter darlegen, inwieweit die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Ist diese Erklärung nicht ausreichend, kann eine Mieterhöhung nicht verlangt werden.
Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung verdeutlicht, dass der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreiben muss, dass der Mieter allein anhand dieser Beschreibung und ohne Hinzuziehung einer sachkundigen Person entscheiden kann, ob es sich um eine Baumaßnahme handelt, die eine Mieterhöhung rechtfertigt. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie folgt daraus, dass neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme die Tatsachen erläutert werden müssen, die zu einer überschlägigen Beurteilung, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt, erforderlich ist. Ausreichend ist beispielsweise die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außenbauteile. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechung ist nicht erforderlich. (BGH, Urteil vom 10.4.2002).
