Mietminderung und Verwirkung

Mietminderung und Verwirkung

Hat ein Mieter seine Miete gemindert und der Vermieter über einen Zeitraum von über drei Jahren der Minderung nicht widersprochen, sondern die Minderung hingenommen, kann er später die Berechtigung zur Minderung nicht mehr bestreiten. Der Vermieter hat den Anspruch auf Begleichung des Mietrückstand verwirkt. (LG Berlin Az. 67 S 442/97)

Reagiert der Vermieter auf die Mietminderung des Mieters sofort mit einer Mängelrüge, unterlässt es aber über einen Zeitraum von über 31/2 Jahren seinen Anspruch auf volle Mietzahlung geltend zu machen und verlangt nach diesem Zeitraum rückwirkend die Zahlung der vollen Miete, ist sein Anspruch aus Zeitmomenten und Umstandsmomenten verwirkt. (AG Saarbrücken, Urteil vom 23.03.1998, Az. 3 C 1146/97)

Hat der Mieter nach Übernahme der Wohnung einen Mangel festgestellt, der zur Minderung berechtigen würde, und danach über einen Zeitraum von sechs Monaten die volle Miete vorbehaltlos gezahlt, verliert er nicht - entgegen frühere Rechtsprechung - sein Minderungsrecht ab dem Zeitpunkt, wo der den Mangel dem Vermieter anzeigt. Eine zukünftige Minderung bleibt zulässig. (BGH, Az. VIII ZR 274/02, aus: MM 10/03, S. 9)

Hat der Mieter einen Mangel sofort angezeigt, monatelang die Miete aber vorbehaltlos weiterzahlt in der Annahme, der reklamierte Mangel werde durch den Vermieter beseitigt, verliert er nicht sein Minderungsrecht und kann rückwirkend auch nach über sechs Monaten die Miete mindern, wenn keine Mangelbeseitigung eintritt. Kein rückwirkendes Minderungsrecht hat der Mieter, wenn er zum Zeitpunkt der Mangelanzeige vom Minderungsrecht wusste, es aber bewusst nicht wahrnahm und bewusst die volle Miete weiterzahlte. (BGH, Az. VIII ZR 274/02, aus: MM 10/03, S. 9)

Nach 14 Monaten vollständiger Mietzahlung kann nicht rückwirkend ein Mangel reklamiert und rückwirkend für die 14 Monate eine Mietminderung geltend gemacht werden. Mit der vollständigen Mietzahlung ist der Minderungsanspruch verwirkt. (LG Berlin, Az. 65 S 275/02, aus: GE 2003, S. 254)

Keine Verwirkung tritt ein, wenn der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung ausgestellt hat und widerspruchslos zulässt, dass trotz der Mängel vom Vermieter monatlich die volle Miete eingezogen wird. (LG Essen, Az. 1 S 696/95, aus: ZMR 1997, S. 2

Ein verwirkter Minderungsanspruch lebt wieder neu auf, wenn der Vermieter später die Miete erhöht. Der Mieter kann aber nur bis zur Höhe des Erhöhungsbetrages mindern. (OLG Köln, Az. 3 U 56/00, aus: ZMR 2001, S. 533) Allerdings muss der Mieter seinen Minderungsanspruch unverzüglich nach der Mieterhöhung erklären. (LG Berlin, Az. 64 S 297/97, aus: ZMR 1997, S. 354)