Mietvertragsarten

1. Unbefristete Mietverhältnisse<br />
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Das unbefristete Mietverhältnis wird nicht auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es endet daher erst wenn es vom Mieter oder Vermieter wirksam gekündigt wird. Die Kündigung muß daher schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen erfolgen.<br />
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Im Gegensatz zum Mieter ist eine Kündigung des Vermieters jedoch grundsätzlich nur dann möglich, wenn dieser einen Kündigungsgrund (z.B. Eigenbedarf) hat. Bedeutet die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte (z.B. Alter, Krankheit, keine Ersatzwohnung) kann dieser der Kündigung widersprechen und hierdurch ggf. eine Verlängerung des Mietverhältnisses herbeiführen. Wird der Mieter dennoch auf Räumung der Wohnung verklagt, hat der Mieter darüber hinaus die Möglichkeit bei Gericht eine Räumungsfrist (max. 1 Jahr) zu beantragen. In extremen Ausnahmefällen (z.B. akute Gesundheitsgefährdung durch Umzug) kann daneben bzw. darüber hinaus Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragt werden.<br />
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2. Zeitmietverträge<br />
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Hier vereinbaren die Vertragsparteien, daß das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt (z.B. 31.12.95) enden soll. Allen Zeitmietverträgen ist gemein, daß man grundsätzlich an die vereinbarte Mietzeit gebunden ist. Dies ist insbesondere dann nachhaltig, wenn die Mietpreise stagnieren bzw. rückläufig sind. Es ist daher z.Zt. keine Seltenheit, daß Mieter feststellen müssen, daß im Gebäude freigewordene Wohnungen gleichen Zuschnitts zu einem wesentlich niedrigeren Mietzins angeboten werden, sie jedoch auch weiterhin an den Mietvertrag zu den einst abgeschlossenen Bedingungen gebunden sind.<br />
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Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist nur ausnahmsweise z.B. durch Nachmietergestellung, durch Aufhebungsvertrag oder nach einer Mieterhöhung möglich.<br />
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Das Recht auf Nachmietergestellung besteht bei langfristiger Vertragsdauer lediglich in besonderen Ausnahmesituationen, z.B.: bei Arbeitsplatzwechsel in eine andere Stadt, Zuweisung eines Pflegeplatzes o.ä.<br />
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Zum Abschluß eines Aufhebungsvertrages ist der Mieter auf das Entgegenkommen des Vermieters angewiesen.<br />
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Im wesentlichen unterscheidet man folgende Vertragsgestaltungen:<br />
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1. mit Kündigungsschutz<br />
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a) ohne Verlängerungsklausel<br />
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Das Mietverhältnis endet hier automatisch, d.h. ohne das es einer Kündigung bedarf, mit Ablauf des vereinbarten Beendigungszeitpunktes (z.B. 3l.12.95). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter spätestens 2 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit schriftlich die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt (§ 564 c Abs. 1 BGB). Für diesen Fall setzt sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fort. Will der Vermieter den Mieter loswerden, so muß er diesem wirksam kündigen. Für diesen Fall genießt der Mieter jedoch den gleichen Schutz wie bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (s.o.).<br />
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b) mit Verlängerungsklausel<br />
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Hier wird vereinbart, daß sich das Mietverhältnis nach Ablauf des vereinbarten Beendigungszeitpunktes um (jeweils) einen bestimmten Zeitraum (z.B. 1 Jahr) verlängert, sofern es nicht vorher unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wirksam gekündigt wird; das Mietverhältnis endet somit gerade nicht automatisch mit Zeitablauf. Bezüglich Kündigung und Kündigungsschutz gelten die Ausführungen zu 1) entsprechend. Es sei jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, daß das Mietverhältnis nur zu dem vereinbarten Termin gekündigt werden kann: z.B. das Mietverhältnis endet zum 31.12.95. Es verlängert sich jedoch jeweils um 1 Jahr, sofern es nicht vorher wirksam gekündigt wird. Eine Kündigung ist hier jeweils nur zum 31.12. eines jeden Jahres, nicht jedoch auch zu einem anderen Termin möglich.<br />
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2. ohne Kündigungsschutz<br />
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Der Mietvertrag enthält hier neben der Angabe des Beendigungszeitpunktes zusätzlich konkrete Angaben, weshalb die Wohnung zu dem angegebenen Termin zu räumen ist (z.B. Eigenbedarf, Abriß, Umbau).<br />
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Ein derartiger Vertrag ist jedoch nur wirksam, sofern das Mietverhältnis für nicht mehr als 5 Jahre eingegangen ist. Bei Verträgen dieser Art ist besondere Vorsicht geboten, da der Mieter keinen Kündigungsschutz genießt. Selbst die Einräumung einer Räumungsfrist sieht das Gesetz nicht vor, so daß der Mieter selbst dann die Wohnung räumen muß, wenn dieser noch keine neue Wohnung gefunden hat. Voraussetzung ist allerdings, daß der Vermieter dem Mieter 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mitteilt, daß die im Mietvertrag angegebene Verwendungsabsicht noch besteht .<br />
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Quelle: Mieterschutzbund