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Reparaturen
Mängel in der Mietwohnung oder am Haus, die der Mieter angezeigt hat, muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen lassen. Als Faustregel gilt: Je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung, desto kürzer ist die Frist. Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beheben oder rührt er sich überhaupt nicht, kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen.
In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das "übliche Verfahren" der Mängelanzeige würde dann viel zu lange dauern. Ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung reicht dann aus. Sind Vermieter oder Verwalter in Notfällen nicht zu erreichen, kann der Mieter die Reparatur sofort selber in Auftrag geben. Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen. Aber nur die notwendigen Kosten. Kann zum Beispiel der undichte Heizkörper repariert werden, darf der Mieter nicht den Austausch des Heizkörpers veranlassen.
Auch per Mietvertrag kann die Pflicht des Vermieters, Reparaturen durchzuführen und zu bezahlen nicht ins Gegenteil verkehrt werden. Eine Ausnahme gibt es allenfalls für sogenannte Kleinreparaturen. Der Bundesgerichtshof hat zwischen 1989 und 1992 in drei Grundsatzentscheidungen zu diesem Thema abschließend Stellung genommen: Der Mieter muss nur zahlen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Wirksam ist die Klausel nur, wenn eine Obergrenze für einzelne Kleinreparaturen genannt ist (ca. 75,00 EUR und eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres (150,00 – 200,00 EUR bzw. 8 Prozent der Jahresmiete) und nur Reparaturen an Gegenständen erfasst werden, die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Außerdem darf der Mieter nur zur Bezahlung der Kleinreparatur per Mietvertrag verpflichtet werden - nicht zur Durchführung der Arbeit oder zur Beauftragung der Handwerker. Erfüllt die Kleinreparaturklausel nicht all diese Voraussetzungen, ist sie unwirksam. Dann muss der Vermieter auch für kleinere Reparaturen bezahlen.
Hier ein kleiner Ausschnitt, was Kleinreparaturen lt. Gesetz sind.
Hier handelt es sich zunächst einmal nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Kleinreparaturen nach § (neu) (alt § ).
Unter Kleinreparaturen versteht man, wenn Schäden an:
Rollläden, Licht – u. Klingelanlagen, Schlössern, Wasserhähnen, Klosettspülern, Öfen, Herden, Heizungs- und Kochgeräten, Lichtschaltern, Heizkörpern, Ventilen an Heizköpermessgeräten, Warmasseraufbereitern, Kühlschränken und Elektroherden auftreten.
Wie ist die Rechtslage bei Kleinreparaturen?
Nach § (neu) (alt § ) ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den ordnungsgemäßen Mietgebrauch zu gewährleisten. Zum ordnungsgemäßen Mietgebrauch gehört auch, dass der Vermieter die Kleinreparaturen trägt. Rechtlich zulässig ist es allerdings, die Erledigungen von Kleinreparaturen vertraglich dem Mieter aufzuerlegen. Probleme bereitet in der Praxis die Formulierung, inwieweit man derartige Abwälzungen durch Formularverträge vornehmen kann.
Die generelle Klausel, dass der Mieter sämtliche Kleinreparaturen in der Wohnung oder in den Gewerberäumen zu tragen hat, ist unwirksam, weil sie weder den Betrag nach oben begrenzt noch den Umfang der Kleinreparaturen einschränkt. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen die Rechtslage bezüglich der formularmäßigen Abwälzung der Kleinreparaturen geklärt, dabei wurde folgende Eingrenzung gemacht (BGH, NJW 1989, Seite 2247.
1. Nut für selbstverschuldete Schäden haftet der Mieter bzw. kann eine Haftabwälzung vorgenommen werden.
2. Bei Bagatellschäden bis zu 50 EUR kann durch eine Formularklausel von dem vorgenannten Grundsatz abgewichen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass die Haftabwälzung nur auf die Gegenstände beschränkt ist, die im direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (z. B. Kühlschrank). Weitere Voraussetzung ist, dass der Höchstbetrag der Reparaturkostenklausel im Mietvertrag oder in der Sondervereinbarung festgehalten wird oder war. Die Summenmäßige Begrenzung darf nicht mehr als 8 bis 10 Prozent der Jahresmiete, begrenzt durch eine Größenordnung von 150 bis 200 EUR pro Jahr ausmachen. Für Schäden über 50 EUR gilt allerdings eine umgekehrte Beweislast, wonach der Mieter bei Schäden an Gegenständen, die in seinem ausschließlichen Bereich entstanden sind, das Verschulden anderer Personen nachweisen muss (ev. durch das Übernahmeprotokoll bei Einzug).
Hinweis: Im Einzelfall empfiehlt es sich, wenn man wirklich eine wirksame Regelung reffen will, für jeden einzelnen Mietvertrag eine gesonderte Regelung zu vereinbaren, damit nicht nach dem Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen die Klausel insgesamt unwirksam ist.
Reparaturen schnell melden
Unwetterschäden sollten der Versicherung schnell gemeldet werden. Dazu zählten auch die
Kosten für provisorische Reparaturen, so der Bezirksverband Hannover des Bundesverbands
Deutscher Versicherungskaufleute (BVK). Wer selbst das Dach abdichtet bis die Hand-
werker kommen, könne der Versicherung Material und Zeit in Rechnung stellen.
Not- und Kleinreparaturen
(dmb) Für notwendige Reparaturen und die erforderliche Mängelbeseitigung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) muss der Mieter den Vermieter über auftretende Mängel oder Defekte informieren, der muss sich um die unverzügliche Beseitigung bzw. Reparatur kümmern.
Notreparaturen: In Notfällen, wenn zum Beispiel im Winter die Heizung ausfällt oder der Heizkörper undicht ist, muss sofort gehandelt werden. Das übliche Verfahren der Mängelanzeige, das heißt der Vermieterinformation, würde dann viel zu lange dauern. Ist ein Anruf beim Vermieter, dem Hausmeister oder der Hausverwaltung erfolglos, weil die in der Notsituation nicht erreichbar sind, zum Beispiel am Wochenende oder über die Feiertage, kann der Mieter die Reparatur sofort selber in Auftrag geben. Der Vermieter muss alle Kosten ersetzen, die mit der Reparatur in Verbindung stehen. Ersetzen muss der Vermieter aber nur die notwendigen Kosten, warnt der Deutschen Mieterbund. Kann beispielsweise der undichte Heizkörper repariert werden, muss der Vermieter nicht den Austausch des Heizkörpers bezahlen.
Kleinreparaturen: Nach dem Gesetz ist der Vermieter für alle Reparaturen zuständig, nicht nur für große Reparaturen, sondern auch für Kleinreparaturen. Bei letzterem hat der Vermieter aber die Möglichkeit, per Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter die Kosten für die Beseitigung von so genannten Bagatellschäden selbst zahlen muss. Wirksam ist nach Angaben des Deutschen Mieterbundes eine Kleinreparaturklausel nur, wenn im Mietvertrag eindeutig vereinbart ist, dass der Mieter nur für die Beseitigung von Bagatellschäden zahlt, dass die Schäden an den Teilen der Mietsache entstanden sind, auf die der Mieter unmittelbaren Zugriff hat, dass die Reparatur im Einzelfall höchstens 75 Euro kosten darf und dass alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres höchstens 8 Prozent der Jahresmiete bzw. 200 Euro ausmachen dürfen.
Kleinreparaturen
Wird in den Mietvertrag eine Klausel aufgenommen, wonach der Mieter für Kleinreparaturen in der Wohnung selbst aufzukommen hat, darf die Summe der Reparaturausgaben 6 % der Jahres- Bruttokaltmiete nicht überschreiten und die einzelne Reparatur nicht mehr als 150 DM (entsprechend in EURO) inklusive Umsatzsteuer kosten. (BGH, Az. VIII ZR 129/91, aus: GE 1992, S. 663)
Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter verpflichtet wird, die Kleinreparaturen selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, ist unwirksam. Das gilt auch, wenn die Summe der Reparaturausgaben und die Höhe der Einzelreparaturkosten korrekt begrenzt sind. Der Mieter kann nur zur Kostenübernahme verpflichtet werden. (BGH, Az. VIII ZR 129/91, aus: WM 1992, S. 355; BayOLG, Az. RE-Miet 1/96, aus: WM 1997, S. 362)
Reparaturen: Mieter muß für Verschleiß nicht zahlen
Der Mietvertrag soll regeln, was der Mieter darf und was nicht. Doch längst nicht alle Klauseln, die Wohnungseigentümer in den Vertrag setzen bzw. die in Formularen vorgedruckt sind, sind auch rechtens. So hieß es zum Beispiel im früheren Formularvertrag des Münchner Haus- und Grundbesitzervereins: "Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs- und Kochgeräte, Boiler und dergl. in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen." Das Bayerische Oberste Landesgericht betrachtete den ersten Teil des Satzes, der die Schönheitsreparaturen regelt, als verständlich und daher wirksam. Die Verpflichtung, von der Lichtanlage bis zum Boiler alles zu erhalten bzw. zu ersetzen, sei jedoch eine "unangemessene Benachteiligung des Mieters" und daher unwirksam.
(Bayerisches Oberstes Landesgericht, RE-Miet 1/96)
Licht im Treppenhaus: Vermieter dürfen nicht am falschen Platz sparen
Vermieter dürfen auf keinen Fall mit dem Licht im Treppenhaus geizen: Ist die per Zeitschalter geregelte Beleuchtung zu kurz eingestellt, kann der Hausbesitzer bei Unfällen haftbar gemacht werden. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz reichen 20 Sekunden auf keinen Fall aus, um in "normalem Tempo von einem Geschoß des Hauses in das übernächste zu gelangen". Eine 70jährige Mieterin hatte in dieser Zeit jedenfalls nicht alle Treppenstufen zu ihrer Wohnung geschafft und war in der Dunkelheit gestürzt. Die Richter gaben der Klage der Frau Recht und sprachen ihr Schadenersatz zu.
Oberlandesgericht Koblenz, 5 U 324/95
Sturz auf der Treppe: Vermieter haftet für abgenutzte Stufen
Stolpert ein Mieter über Löcher im Teppichbelag einer Treppe, muß der Eigentümer dafür geradestehen. Vermieter müssen Treppen in einem Zustand erhalten, der den Benutzern nicht mehr als die übliche Sorgfalt abverlangt, urteilte das Oberlandesgericht Köln. Selbst wenn man die Löcher und Risse im Teppich bei genauem Hinsehen erkennen kann und dem Mieter die Abnutzung bekannte ist, haftet der Eigentümer.
OLG Köln, 11 U 212/95)
