Schimmel und Co.

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Auch wenn einem (noch) nicht das sprichwörtliche Dach über dem Kopf zusammenfällt oder das gesamte Haus zur Ruine verkommt (vgl. Reportage) – Wohnungsmängel sind leider an der Tagesordnung und auch Neubauwohnungen sind keineswegs immer in Topzustand. Ob undichte Fenster, verstopfte Abflüsse, feuchte Wände, kaputte Heizkörper oder wackelige Treppengeländer - viele Vermieter nehmen es leider nicht allzu ernst mit der gesetzlich festgeschriebenen Pflicht zur Instandhaltung und ggf. Instandsetzung ihres Anwesens. Manche lassen sich Monate lang Zeit, bevor endlich die Handwerker anrücken, andere stellen sich gar völlig taub, wenn es darum geht, Schäden in den Wohnungen oder am Haus zu beheben. Dem Gesetz nach ist aber grundsätzlich jeder Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Treten also im Laufe der Mietzeit Mängel oder Fehler an der Wohnung auf, muss der Vermieter sie sofort beseitigen! 
 
In der Regel sind Mieter von Altbauten natürlich häufiger von Mängeln betroffen, als die von Neubauwohnungen und manchmal wird dem schlechten Zustand eines Gebäudes bzw. einer Wohnung bereits durch eine entsprechend niedrigere Miete Rechnung getragen. Dennoch: Auch ein deutlich günstigerer Mietpreis zwingt den Mieter keineswegs, dem Verfall seiner Wohnung oder des gesamten Anwesens wehr- und tatenlos zuzusehen. Das heißt, auch Mieter von Altbauten müssen nicht akzeptieren, dass womöglich ein beim Einzug akzeptierter Fehler sich im Laufe der Mietzeit weiter verschärft oder dass laufend neue Mängel hinzukommen. 
Was man bei Wohnungsmängeln tun kann oder sogar tun muss, um nicht womöglich selbst schadensersatzpflichtig zu werden, weil man z.B. eine undichte Stelle im Dach nicht rechtzeitig gemeldet hat, soll im folgenden Artikel beschrieben werden. 
 
Mangel oder Bagatellschaden? 
Aber welche Schäden gelten eigentlich als „Wohnungsmangel“ im mietrechtlichen Sinne und welche nicht? Berechtigt herabblätternder Putz im Treppenhaus, ein schimmeliges Kellerabteil oder ein total verschmierter Aufzug bereits zur Mietminderung? Kann man sich wehren gegen verwahrloste Innenhöfe, kaputte Spielgeräte und funktionsuntüchtige Klingelanlagen oder sind es lediglich „schwere“ Schäden in der eigenen Wohnung, die das Gesetz als Mangel bzw. Fehler anerkennt? 
 
Nach der Rechtsprechung handelt es sich um einen Mangel, wenn der Ist-Zustand, also der tatsächliche Zustand einer Mietsache vom Soll-Zustand (gemäß Mietvertrag und Gesetz) negativ abweicht. Anders ausgedrückt liegt ein Fehler dann vor, wenn der Mieter die Mietsache nicht so nutzen kann, wie er will bzw. wie er es dem Vertrag nach erwarten darf! Demzufolge müssen sich nicht nur sämtliche Räume der Wohnung einschließlich aller technischen Anlagen wie Heizung, Durchlauferhitzer oder Einbaugeräte in vertragsgemäßem und/oder gesetzlich vorgeschriebenen Zustand befinden, sondern auch die zur Mietsache gehörenden Nebenflächen wie Keller, Speicher und Garage. Ferner müssen sämtliche Gemeinschaftsbereiche wie z.B. Flure, Treppenhäuser, Innenhöfe oder Gärten so erhalten werden, wie dies bei Unterzeichnung des Mietvertrages der Fall war. Dabei spielt es dem Gesetz zu Folge überhaupt keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Schäden trifft oder nicht oder ob er überhaupt darauf Einfluss nehmen kann bzw. konnte (z.B. Baufehler, Ausfall der Heizung usw. ). Entscheidend ist nur, dass ein Mangel vorliegt, und dass nicht der Mieter selbst den Mangel verursacht hat. Und sogar wenn der Vermieter notwendige Reparaturen nicht auf die lange Bank schiebt, sondern beispielsweise umfangreiche Modernisierungsarbeiten im Haus und in der Wohnung durchführen lässt, um bestimmte Schäden zu beheben (z.B. Einbau neuer Fenster, neue Heizungsanlage, verbesserte Wärmedämmung usw.), können wiederum die Baumaßnahmen selbst derartige Lärm-, Schmutz- oder sonstige Beeinträchtigungen mit sich bringen, dass dies – zumindest vorübergehend - als Mangel eingestuft werden kann, auch dann wenn man der Modernisierung zugestimmt hat. Die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters darf vertraglich auch keinesfalls auf den Mieter abgewälzt werden, wie dies in vielen Formularmietverträgen versucht wird. Entsprechende Bestimmungen wären null und nichtig. Eine Ausnahme stellen lediglich so genannte Bagatellschäden dar, also Schäden bis etwa 60 Euro (was mehr kostet, ist keine Bagatelle!). Solche Kleinreparaturen z.B. eines tropfenden Wasserhahns, einer abgebrochenen Duschstange oder eines kaputten Lichtschalters dürfen per Mietvertrag dem Mieter übertragen werden, allerdings auch nur in gewissen Grenzen, die ebenfalls im Mietvertrag fixiert sein müssen (max. 150 € im Jahr oder 8 % der Jahresmiete). Und selbst wenn eine gültige Klausel im Mietvertrag enthalten ist, muss der Mieter nur für solche Teile zahlen, die er häufig nutzt und die leicht zugänglich sind (und nicht etwa für unter Putz liegende Leitungen). Abgesehen von solchen Bagatellschäden ist und bleibt jedoch der Vermieter für Reparaturen zuständig, sofern nicht der Mieter selbst den Schaden verursacht hat. 
 
 
Störungen von außen 
 
Nicht nur Fehler, die die Wohnung oder das Mietshaus selber betreffen, gelten laut Gesetz als Mangel. Auch Störungen von außen, wie z.B. Lärm von einer Diskothek, Gestank aus einem Gewerbebetrieb oder Schmutz von einer benachbarten Baustelle können den vertragsgemäßen Zustand bzw. Gebrauch der Wohnung so einschränken, dass ein gesetzlich anerkannter Mangel vorliegt 
 
 
Welche Möglichkeiten hat man nun, wenn tatsächlich ein Schaden bzw. ein Mangel vorliegt, der mehr als nur eine Bagatelle ist? Der Mieter kann möglicherweise die Miete kürzen, um die Beeinträchtigungen zumindest finanziell auszugleichen und dem Vermieter mehr Druck zu machen (Mietminderung). Er kann u.U. auch auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes klagen (Instandsetzungsanspruch), die Mietzahlung vorübergehend ganz einstellen (Zurückbehaltungsrecht) und/oder sogar Schadensersatz fordern. Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Mieter auch selbst die Handwerker holen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen (sog. Ersatzvornahme) und im Extremfall kann er natürlich kündigen. Allerdings müssen für all diese Maßnahmen bestimmte Bedingungen erfüllt sein, weshalb dringend zu empfehlen ist, sich bei Wohnungsmängeln vorher eingehend vom Mieterverein beraten zu lassen. 
 
Mietminderung 
 
In vielen Fällen hat der Mieter die Möglichkeit, für den Zeitraum, in dem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, die Miete zu kürzen. Voraussetzung ist allerdings, dass durch den Mangel eine spürbare und nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung vorliegt! Und: der Mieter muss den Mangel beweisen können, ebenso die Tatsache, dass er den Mangel nicht selbst verursacht hat (z.B. feuchte Wände durch unsachgemäßes Heizen und Lüften). Genau diese Einschränkungen werden in der Praxis oft zur „Falle“. Denn ob nun tatsächlich ein Mangel vorliegt (sind die Fenster undicht oder nicht) und ob die daraus resultierende Beeinträchtigung im Einzelfall erheblich ist oder nicht, musste und muss - wie zu erwarten - immer wieder von Gerichten entschieden werden. Entsprechenden Urteilen zufolge stellt z.B. die Stilllegung eines Müllschluckers eine nur unerhebliche Beeinträchtigung dar, ebenso wie ein Haarriss an der Zimmerdecke einer Altbauwohnung. Auch ein Wasserfleck an der Badezimmerdecke, eine gebrochene Fliese oder ein Sprung in einer Fensterscheibe sind nach Auffassung der Richter nicht gravierend genug, um eine Minderung der Miete zu rechtfertigen. In diese Kategorie fallen auch in großen Wohnanlagen häufig auftretende Mängel wie verschmierte und zerkratzte Aufzüge, Graffitis im Treppenhaus oder abgenutzte Spielgeräte im Hof: unschön und ärgerlich, aber in der Praxis meist nicht „erheblich“ genug, um eine Mietminderung durchzusetzen (es sei denn die Spielgeräte gefährden die Sicherheit der Kinder). Eine Kürzung der Miete kommt in der Regel auch dann nicht in Frage, wenn der Mieter den Mangel schon beim Abschluss des Mietvertrages kannte oder zumindest hätte erkennen müssen (z.B. morsche Fenster). Nur dann, wenn der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft der Mietsache oder die Beseitigung eines bekannten Mangels ausdrücklich zugesichert hat, muss er seine Zusage auf jeden Fall einhalten. Wenn nicht, darf die Miete gemindert werden, egal ob die aus dem Mangel resultierende Beeinträchtigung erheblich oder unerheblich ist. Ferner hat das Amtsgericht Münster festgestellt, dass u.U. auch kleine Mängel – wie z.B. oben erwähnter Haarriss in der Zimmerdecke - zur Mietminderung berechtigen, wenn der Mietpreis einer Wohnung sehr hoch ist. Anders ausgedrückt: Je teurer die Wohnung ist, desto pingeliger kann man auch auf ihren vertragsgemäßen Zustand pochen. 
 
Voraussetzung für eine Kürzung der Miete ist natürlich auch, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel überhaupt gemeldet hat (am besten sofort und schriftlich!). Schließlich muss der Vermieter Gelegenheit erhalten, den Fehler zu beheben bzw. den Schaden zu begrenzen. Wer die Mängelanzeige unterlässt, verliert nicht nur das Recht auf Mietminderung, sondern läuft sogar Gefahr, sich schadensersatzpflichtig zu machen, wenn dadurch Folgeschäden entstehen, z.B. wegen einer undichten Stelle im Dach oder einem Fehler in der Elektrik (nur in bestimmten Ausnahmefällen kann die Mängelanzeige unterbleiben, beispielsweise weil der Vermieter selbst im Haus wohnt und den Schaden – z.B. einen kaputten Aufzug - kennt bzw. kennen muss). Vor der Mietrechtsreform konnte auch zu viel Geduld mit dem Vermieter ins Auge gehen: Wer einen Mangel beanstandete, aber darauf vertraute, dass der Vermieter den Mangel in nächster Zeit schon beseitigen würde und deshalb die volle Miete weiterbezahlte, konnte dadurch unter Umständen sein Recht auf Minderung verwirken! Seit dem 1.9.2001 reicht es aus, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen. Die Mietminderung kann dann zu einem späteren Zeitpunkt beansprucht und durchgeführt werden. 
 
Sind sämtliche Voraussetzungen erfüllt, kann der Mieter die Mietminderung einseitig, d.h. ohne vorherige Zustimmung des Vermieters geltend machen. Die Höhe muss sich dabei grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung richten und „angemessen“ sein. Das heißt, je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf die Miete gekürzt werden und umgekehrt. Im Detail ist die Berechnung der Minderungsquote aber derart kompliziert – und wird noch dazu von unterschiedlichen Gerichten höchst unterschiedlich bewertet - dass vor einer Kürzung auf jeden Fall der Mieterverein konsultiert werden sollte. Insgesamt fällt jedoch auf, dass die von den Gerichten zugestandene Mietminderung in der Praxis oft nicht gerade üppig ausfällt, verglichen mit den Belästigungen und Beeinträchtigungen, denen die Mieter ausgesetzt sind. 
 
Beispiele für Mietminderung 
 
(Achtung, es sind immer Einzelfallentscheidungen, die Quoten können nicht ohne weiteres auf andere Fälle übertragen werden!) 
 
 
Mäuse und Kakerlaken über Monate in einer Wohnung - 10% Mietminderung 
 
Fäkalienrückfluss in der Toilette - 5% Mietminderung 
 
Fenster sind infolge ihres schlechten Zustandes luftdurchlässig und nur schlecht 
zu schließen - 5% Mietminderung im Sommer, 10% im Winter 
 
Fenster sind so verrottet, dass sie nicht mehr verschließbar sind und deshalb ein 
ungehindertes Eindringen möglich ist - 10% Mietminderung 
 
Feuchtigkeitsfleck an der Küchendecke - 5% Mietminderung 
 
Alle Fenster der Wohnung sind undicht und die Küchenwand schon 
schwarz vor Feuchtigkeit - 20% Mietminderung 
 
Mitgemieteter Garten dient als Ablagerungsstätte für Baumaterialien - 
10% Mietminderung 
 
Gegensprechanlage defekt - 1 % bis 6% Mietminderung (je nach Gericht) 
 
Wird dem Mieter der Keller entzogen - 10 % Mietminderung, der Balkon 
abgerissen 5% Mietminderung 
 
Defekter Badewannenabfluss - 3% Mietminderung 
 
Funktioniert die einzig vorhandene Dusche nicht - 33% Mietminderung 
 
Sind Küche und Toilette unbenutzbar - 50 % Mietminderung 
 
Ausfall der Heizung - im Sommer bis zu 50 % Mietminderung, im Winter bis zu 100% 
 
 
 
Instandsetzungsanspruch 
 
Weil es den meisten Mietern viel mehr darauf ankommt, eine ordentliche und fehlerfreie Wohnung zu haben, als einige Euro Miete zu sparen, ist die Mietminderung meist nur ein “Trostpflaster“. Weigert sich der Vermieter beharrlich einen angezeigten Mangel zu beheben oder rührt er sich womöglich gar nicht mehr, kann der Mieter –evt. zusätzlich zur Mietminderung - auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes klagen. Das Gericht kann den Vermieter dazu verurteilen, den Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen, bzw. dauerhaft abzustellen. Nur wenn der Instandsetzungsaufwand in einem krassen Missverhältnis zum Nutzen für den Mieter stünde bzw. eine Sanierung nachweislich vollkommen unwirtschaftlich wäre, kann der Vermieter davon Abstand nehmen. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn das Anwesen durch Brand weitgehend zerstört wurde. 
 
Zurückbehaltungsrecht 
 
Hat der Mieter den Vermieter vergeblich aufgefordert, einen bestimmten Mangel zu beseitigen, kann der Mieter die Mietzahlung vorläufig auch ganz einstellen, um den Vermieter zur Reparatur zu zwingen. Allerdings dient das so genannte Zurückbehaltungsrecht ausschließlich als Druckmittel, d.h. der zurückbehaltene Betrag muss – anders als bei der Mietminderung – auf jeden Fall nachgezahlt werden, wenn der Vermieter die Mängel abgestellt hat. Ferner muss die Maßnahme verhältnismäßig sein, d.h. sie kommt nur dann in Frage, wenn der Wohnungsmangel bzw. die Beeinträchtigung entsprechend groß ist. Wegen eines Wasserflecks an der Küchendecke die Monatsmiete von 1000 Euro vollständig zurückzubehalten, wäre sicherlich nicht verhältnismäßig. Nach derzeitiger Rechtsprechung geht man davon aus, dass der zurückbehaltene Betrag das drei- bis fünffache der jeweils zulässigen Minderungsquote nicht überschreiten darf. Beispiel: Ist ein Balkon wegen Reparaturbedürftigkeit nicht betretbar, kann die Miete um drei Prozent gekürzt werden. Bei einer Monatsmiete von 1000 Euro entspricht das 30 Euro. Darüber hinaus dürfte der Mieter nur noch maximal 150 Euro (5 x 30 EUR) zurückbehalten, um die Reparatur des Balkons zu forcieren, keinesfalls jedoch die ganze Miete. 
 
Sog. Ersatzvornahme 
 
Alternativ kann der Mieter auch selbst die Handwerker bestellen und dem Vermieter anschließend die Rechnung vorlegen, wenn dieser trotz Mängelanzeige und klarer Aufforderung zur Beseitigung des Mangels nichts unternimmt (d.h. wenn er in Verzug ist). Allerdings muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist setzen, um den Schaden in Ordnung bringen, bevor er selbst die Initiative ergreift und eine Reparatur in Auftrag gibt. Nur in dringenden Notfällen – z.B. wenn im Winter die Heizung ausfällt und weder Vermieter noch Hausverwalter erreichbar sind – darf der Mieter auch kurzfristig eine Reparatur veranlassen. Der Vermieter muss anschließend alle Kosten ersetzen und die Ausgaben des Mieters ggf. sogar verzinsen. Dies gilt allerdings nur für Aufwendungen, die tatsächlich erforderlich waren: Kann ein undichtes Fenster abgedichtet oder ein kaputter Warmwasserboiler fachgerecht repariert werden, darf der Mieter nicht einfach auf Kosten des Vermieters ein neues Gerät oder Fenster einbauen lassen. 
 
Schadensersatz 
 
Zusätzlich zu o.g. Maßnahmen kann der Mieter u.U. auch Schadensersatz oder Schmerzensgeld fordern, wenn z.B. seine Möbel, Fußböden oder Tapeten aufgrund undichter Fenster Feuchtigkeitsschäden aufweisen oder wenn er auf einer kaputten Treppe stürzt und sich ein Bein bricht. Für den Anspruch auf Schadensersatz müssen jedoch wiederum einige Voraussetzungen erfüllt sein. So haftet der Vermieter aufgrund der sogenannten Garantiehaftung immer, wenn die Wohnung schon beim Einzug Mängel hat. Denn bei Vertragsschluss „garantiert“ der Vermieter praktisch, dass die Mietsache fehlerfrei ist. Treten Mängel erst nachträglich auf, haftet er dann, wenn er den Mangel entweder direkt oder indirekt verschuldet hat (z.B. weil er den Zustand der Mietsache nicht regelmäßig überprüfen ließ) oder wenn er den Mangel trotz Mahnung des Mieters nicht behoben hat. In der Regel ist der Vermieter auch dann schadensersatzpflichtig, wenn Handwerker oder Beschäftigte des Vermieters, z.B. der Hausmeister, Mängel verursachen, die wiederum zu Schäden am Eigentum oder der Gesundheit des Mieters führen. Umgekehrt muss er dem Mieter den Schaden nicht ersetzen, wenn der Schaden trotz regelmäßiger Wartung und Kontrolle der Mietsache und trotz ausreichender Schutzvorrichtungen (z.B. gegen Hochwasser) eingetreten ist und vorher auch kein Mangel angezeigt worden war. 
 
Kündigungsrecht 
 
Im Extremfall, d.h. wenn der Vermieter seiner Mängelbeseitigungspflicht auch nach angemessener Frist einfach nicht nachkommt oder der Mangel so erheblich ist, dass er schlicht nicht mehr behoben werden kann (Nichtgewährung des Gebrauchs), bleibt dem Mieter oft nur noch die Möglichkeit (fristlos) zu kündigen. Eine fristlose Kündigung kommt vor allem auch dann in Frage, wenn die Gesundheit der Bewohner beeinträchtigt oder zumindest gefährdet ist, z.B. durch Schimmel, Kälte oder Umweltgifte. In der schriftlichen Kündigung müssen dabei nicht nur der Kündigungsgrund „Gesundheitsgefahr“, sondern auch die Umstände genannt werden, von denen die Gefahr ausgeht. Ferner muss die Gesundheitsgefährdung beweisbar sein. Ist eine fristlose Kündigung aus oben genannten Gründen wirksam, hat der Mieter jedoch u.U. auch Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihm durch die Kündigung und den erzwungenen Umzug entsteht. 
Quelle:Mieterverein München e.V.

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