Schönheitsreparaturen und Fristen

Schönheitsreparaturen und Fristen

Fallen laut Mietvertrag die Schönheitsreparaturen in den Zuständigkeitsbereich des Mieters, werden sie in einem laufenden Mietverhältnis trotzdem erst fällig, wenn ihre Nichtausführung die Substanz der Wohnung gefährdet. (LG Berlin, Az. 61 S 309/95, aus: GE 5/97, S. 311)
Fall: Der Mieter sollte gemäß Fristenplan die Schönheitsreparaturen durchführen. Dagegen war das Gericht der Ansicht, der Mieter kann selbst wählen, wann er die Schönheitsreparaturen ausführt, solange dadurch nicht die Substanz der Mietsache gefährdet wird. Mit dieser Ansicht wich das Gericht von den Auffassungen anderer Gerichte ab, wonach der Mieter den üblichen Fristenplan einzuhalten hat.

Sind die formularvertraglich vereinbarten Fristen zu kurz, ist die Klausel mit den Fristen insgesamt unwirksam und der Mieter zu keinen Schönheitsreparaturen verpflichtet. (AG Lörrach, Az. 4 C 66/96, aus: WM 10/96, S. 613; LG Berlin, Az. 61 S 63/98, aus: Tsp 15.04.2000; LG Berlin Az. 65 S 11/98, aus: Tsp 07.10.2000; KG Berlin 63 S 420/99, aus: GE 2000, S. 890; LG Berlin, Az. 64 S 58/02, aus: GE 2003, S. 124; LG Berlin, Az. 64 S 278/02, aus: GE 2003, S. 45

Folgende Fristen sind angemessen: für Küche, Bad und Dusche 3 Jahre, für Wohn- und Schlafraum, Diele, Flur und Toilette 5 Jahre, für Nebenräume 7 Jahre. (LG Berlin Az. 65 S 11/98, aus: Tsp 07.10.2000; LG Berlin, Az. 64 S 58/02, aus: GE 2003, S. 124)

Eine Klausel, wonach der Mieter bei Auszug vor Ablauf der Fristen alle Räume komplett zu renovieren hat, ist unwirksam. (LG Hamburg, aus: WM 1991, S. 681)

Laufende Renovierung alle zwei bis drei Jahre kann nicht verlangt werden. (LG Hamburg, aus: WM 1992, S. 476; LG Berlin, aus: 19GE 92, S. 1327) Eine solche Klausel führt zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Schönheitsreparaturen. (LG Berlin, aus: NZM 1999, S. 954)

Eine Klausel, wonach der Mieter unabhängig vom vereinbarten Fristenplan bei Auszug die Wohnung fachgerecht renoviert zu übergeben hat, ist unwirksam. (LG Berlin, Az. 64 S 499/98; BGH, Az. VIII ZR 335/02)

Wurde vom Mieter trotz gültiger Vereinbarung nicht fristgemäß renoviert, so ist spätestens beim Auszug die Renovierung durchzuführen. (LG München I, aus: WM 1997, S. 616; , LG Berlin, aus: WM 2000, S. 301)

Werden mietvertraglich Renovierungsfristen und zusätzlich eine Verpflichtung vereinbart, wonach bei Auszug die Wohnung fachgerecht renoviert zu übergeben sei, so ist die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ungültig. Das ist nicht der Fall, wenn in der zusätzlichen Verpflichtung hinreichend klargestellt ist, dass die Endrenovierung nur vorzunehmen ist, wenn die Fristen seit der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind. (BGH, Az. VIII ZR 335/02) Begründung: das Zusammenwirken einer gültigen und einer ungültigen Vertragsklausel lässt die Gesamtregelung unwirksam werden.

Hat der Vermieter die Abwälzung der Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen auf den Mieter in einer Klausel formuliert, so sind beide Regelungen getrennt zu prüfen und zu behandeln. Und ist die Teilregelung über die Kleinreparaturen unwirksam, wird nicht die gesamte Klausel unwirksam, sondern bleibt eine korrekte Regelung über die Schönheitsreparaturen weiterhin wirksam. (BayOLG, Beschluss vom 12.05.1997, aus: WM 1997, S. 362)

Hat der Mieter trotz unwirksamer Klausel über Schönheitsreparaturen die Wohnung renoviert, kann er vom Vermieter keinen Schadenersatz verlangen. (AG München, Az. 453 C 17448/00, aus: NZM 2001, S. 1030)