Mietvertrag DDR, Schönheitsreparaturen

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Mängelbeseitigung und Schönheitsreparaturen

Hat der Vermieter den Mietern die Kosten für die Mängelbeseitigung zu ersetzen, dann kann er den Mietern nicht mindernd entgegenhalten, dass sie durch die Mängelbeseitigung einen Teil der später anfallenden Schönheitsreparaturen erspart hätten.
Zwar ist im Schadensersatzrecht anerkannt, dass ein Vorteil, der durch eine Reparatur für den Geschädigten entsteht (neu für alt), mindernd zu berücksichtigen ist, diese Grundsätze lassen sich jedoch nicht auf Erfüllungsansprüche übertragen.

AG Neukölln, Urteil vom 26. März 1996 - 11b C 719/95 -

In der Wohnung der Mieter kam es zu einem Wasserschaden, den der Vermieter trotz Aufforderungsschreiben der Mieter nicht beseitigte. Ausweislich eines Kostenvoranschlages war ein Betrag von 3.723,34 DM zur Beseitigung des Wasserschadens erforderlich. Der Versicherer des Vermieters zahlte lediglich einen Betrag von 2000,00 DM. Die Mieter klagten gegen den Vermieter auf Zahlung eines weiteren Vorschusses in Höhe von 1.723,34 DM zur Mängelbeseitigung. Der Vermieter machte geltend, dass die Mieter durch die Beseitigung des Mangels einen Teil der demnächst fälligen Schönheitsreparaturen einsparen würden. Diesen Betrag wollte er von den Kosten der Mängelbeseitigung abziehen.

Den Mietern steht gem. § das Recht zu, den Mangel selbst zu beseitigen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung im Verzug ist. Er ist daher auch berechtigt, einen Vorschuss auf die anfallenden Kosten zu verlangen. Dem Anspruch kann der Vermieter nicht mindernd entgegenhalten, daß die Wohnung ohnehin renovierungsbedürftig sei. Der Vermieter schuldet gem. § die Beseitigung des Mangels. Die Mängelbeseitigung kann er nicht mit Hinweis auf längst fällige Schönheitsreparaturen verweigern. Es kann daher nichts anderes gelten, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nachkommt und daraufhin die Mieter gem. § die eigentlich vom Vermieter geschuldeten Arbeiten auf dessen Kosten vornehmen lassen. Ein möglicherweise bei den Mietern entstehender Vorteil (neu für alt) kann im Rahmen von Erfüllungsansprüchen keine Berücksichtigung finden.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Willkomm

Umfang der Schönheitsreparaturen

Eine Verpflichtung des Mieters, im Rahmen der von ihm geschuldeten Schönheitsreparaturen auch die Fenster von innen zu streichen, besteht nicht, wenn sich der Außenanstrich der Fenster in einem erheblich renovierungsbedürftigem Zustand befindet.
LG Berlin, Urteil vom 21. Oktober 1997, Az: - 63 S 416/96 -
Der Vermieter verlangte von den Mietern Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen. Die Mieter hatten sich im Mietvertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Beim Auszug der Mieter war der Innenanstrich des Fensters vergilbt und hätte grundsätzlich überstrichen werden müssen. Der Mieter war vom Vermieter gem. § unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung aufgefordert worden, die Fenster von innen zu streichen. Das Gericht wies die Klage des Vermieters teilweise ab, soweit sich der Schadensersatzanspruch auf den unstreitig nicht vorgenommenen Innenanstrich der Fenster bezog. Denn die Malerarbeiten an den Innenfenstern werden nach Ansicht des Gerichts erst nach einer Renovierung der Außenfenster fällig. Es ging in seiner weiteren Begründung davon aus, dass es dem Mieter nicht zuzumuten sei, eine fällige Innenrenovierung der Fenster vorzunehmen, wenn zugleich das Außenfenster stark renovierungsbedürftig ist. Auf die Frage, ob die Renovierung des Innenfensters grundsätzlich möglich war, kam es dabei nach Ansicht des Gerichts nicht an. Ausschlaggebend sei, dass der dauerhafte Erfolg der Arbeiten aufgrund des schlechten Zustand der Außenfenster gänzlich ungewiss wäre.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Wilkomm

Schönheitsreparaturen bei Nachmieter

Wird die Wohnung noch vor der Beendigung des Mietverhältnisses im Einvernehmen mit dem Vermieter an einen Nachmieter übergeben, dann kann der Vermieter vom Vormieter keinen Schadensersatzanspruch wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen verlangen.
AG Pankow - Weißensee, Urteil vom 19. April 1999 - 4 C 211/98
Der Vermieter und der Mieter hatten sich auf die vorzeitige Beendigung eines bis zum Jahre 2003 befristeten Mietvertrages zum 30. September 1997 geeinigt. Am 12. September 1997 forderte der Vermieter den Mieter auf, einen Fleck an der Küchenwand und zwei Dübellöcher zu beseitigen. Diese Mängel wurden vom Mieter sofort beseitigt und die Wohnung bereits am 16. September 1997 im Einverständnis mit dem Vermieter dem Nachmieter übergeben. Mit Schreiben vom 14. September 1997, welches der Mieter am 19. September 1997 erhielt, forderte die Hausverwaltung den Mieter zu weiteren Renovierungsarbeiten auf. Zu diesem Zeitpunkt war der Nachmieter bereits vollständig in die Wohnung eingezogen. Mit Schreiben vom 20. Oktober 1997 lehnte der Vermieter die weitere Durchführung der Schönheitsreparaturen ab und verlangte vom Mieter Schadensersatz. Als der Mieter die Erstattung der Kaution verlangte, rechnete der Vermieter mit dem Mietzins für September 1997 sowie dem oben genannten Schadensersatzanspruch auf und behielt außerdem einen Betrag in Höhe von 600,00 DM als Rückstellung für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung ein. Das Gericht gab der Klage des Mieters auf Auszahlung der Kaution abzüglich der Miete für September 1997 statt. Dem Vermieter stand nach Ansicht des Gerichts weder ein Anspruch auf Rückstellung eines Teils der Kaution wegen der noch abzurechnenden Nebenkosten noch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen zu. Der Vermieter hatte sich mit der Abrechnung der Betriebskosten länger als ein Jahr Zeit gelassen. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist konnte der Vermieter nach Ansicht des Gerichts daher keine weiteren Vorschüsse mehr verlangen und aus diesem Grunde die Kaution auch nicht mehr - teilweise - einbehalten. Das Gericht führte aus, dass der Vermieter zwar nicht mit der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 1997 ausgeschlossen ist, die Rückzahlung der Kaution jedoch nicht durch Hinausschieben der Abrechnung verhindern kann. Dem Vermieter stand auch kein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu. Soweit der Mieter sich im Mietvertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet hatte, waren diese erst mit Beendigung des Mietverhältnisses und damit am 30. September 1997 fällig. Da der Nachmieter jedoch bereits zum 16. September 1997 mit Einverständnis des Vermieters die Wohnung bezogen und somit einen Anspruch auf ungestörte Überlassung der Mietsache erworben hatte, war dem Mieter die Renovierung der Wohnung nach Einzug des Nachmieters nicht mehr möglich, denn ihm stand kein Anspruch gegen den Nachmieter auf Zugang zur Wohnung zu. Die Unmöglichkeit der Leistung trat noch vor Fälligkeit und Verzug der Leistungspflicht ein, so dass ein Anspruch auf Schadensersatz gem. schon aus diesem Grunde nicht bestehen konnte. Da der frühe Einzug des Nachmieters nicht auf eigenmächtiges Handeln des Mieters zurückzuführen, sondern im Einverständnis mit dem Vermieter erfolgt ist, traf den Mieter auch kein Verschulden daran, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen unmöglich geworden war, so dass er nicht zum Ersatz des Nichterfüllungsschadens gem. verpflichtet war. Das Gericht vertrat die Ansicht, dass dem Vermieter auch unabhängig davon überhaupt kein Schaden entstanden sei. Da der Nachmieter die Wohnung in nicht einwandfrei renoviertem Zustand übernommen und vom Vermieter auch nicht die Durchführung einer Anfangsrenovierung gefordert hatte, entstanden dem Vermieter keine Nachteile in dem neu begründeten Mietverhältnis. Aus diesem Grunde wurde der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution - unter Abzug der vom Mieter noch nicht gezahlten Miete für September 1997 - stattgegeben.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan
Anmerkung: Grundsätzlich führt die Tatsache, dass ein Nachmieter auf die Anfangsrenovierung verzichtet, nicht dazu, daß der Vermieter einen einmal entstandenen Schadensersatzanspruch nicht mehr verlangen kann. Die meisten Gerichte gehen in diesen Fällen davon aus, dass es dem Mieter nicht zum Vorteil gereichen darf, wenn ein Nachmieter die Anfangsrenovierung übernimmt oder hierauf verzichtet.

Schönheitsreparaturen bei "DDR-Mietverträgen" (1)

Eine an das ZGB der DDR angelehnte Klausel, nach der der Mieter für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses verantwortlich ist, führt bei Beendigung des Mietverhältnisses nur dann zu einer Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, wenn die Substanz der Wohnung gefährdet ist.
AG Lichtenberg, Urteil vom 30. Juli 1999 - Az : 9 C 272/98 -
Zwischen den Mietvertragsparteien war in dem im Jahre 1983 geschlossenen Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter "...für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses verantwortlich ist..." Darüber hinaus war der Mieter verpflichtet, "...bei Auszug aus der Wohnung diese in einem unter Berücksichtigung des normalen Verschleißes vertragsgemäßen Gebrauchszustand besenrein..." zurückzugeben. Der Vermieter verlangte bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Nach erfolgloser Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erhob der Vermieter Zahlungsklage wegen des aufgrund der unterbliebenen Schönheitsreparaturen entstanden Schadens.
Das Amtsgericht Lichtenberg wies die Klage (insoweit) mit der Begründung ab, der Mieter sei zur Vornahme von Schönheitsreparaturen weder während noch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet gewesen. Da in der Vereinbarung zum Mietvertrag lediglich vorgesehen war, dass der Mieter die Wohnung unter Berücksichtigung des normalen Verschleißes durch vertragsgemäßen Gebrauch besenrein zurückzugeben habe, könne der Vermieter hieraus keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Renovierungsarbeiten beim Auszug ableiten. Nach Ansicht des Gerichts enthielt die Klausel keinen Hinweis auf den malermäßigen Zustand der Wohnung bei Rückgabe.
Das Amtsgericht gelangte weiter zu der Ansicht, dass dem Vermieter auch kein Anspruch wegen der während der Dauer des Mietverhältnisses unterlassenen Schönheitsreparaturen zustand. Zwar enthalte die Klausel, nach der der Mieter für die malermäßige Instandhaltung während der Mietzeit für die Dauer des Mietverhältnisses verantwortlich sei, eine Regelung über die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Die Auslegung der Vereinbarung ergebe jedoch, dass damit nur die Pflicht während der Dauer des Mietverhältnisses, nicht jedoch eine Renovierungspflicht bei dessen Beendigung gemeint sei.
Diese Argumentation wird nach Ansicht des Amtsgerichts durch die Auslegung anhand der bei Vertragsschluss geltenden gesetzlichen Regelung des ZGB der DDR gestützt, nach der dem Mieter die durch vertragsgemäße Nutzung notwendigen Malerarbeiten oblagen. Zwar komme nach dem Wegfall der Geltung des ZGB nicht die gesetzliche Regelung des BGB zum tragen, nach der die Durchführung der Schönheitsreparaturen mangels anderweitiger Vereinbarung vom Vermieter geschuldet sei, denn die Vereinbarung zum Mietvertrag habe durchaus eine eigenständige Bedeutung. Wegen der Anlehnung der Vereinbarung an das ZGB und dessen Auslegung konnte der Mieter jedoch weitgehend selbst bestimmen, wann und in welchen Abständen er die Malerarbeiten in der Wohnung durchführen wollte. Im offiziellen Kommentar zum ZGB wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Mieter nicht verpflichtet sei, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem Zustand zu übergeben, der eine sofortige Weitervermietung an einen Nachmieter ermöglichen würde. Der Mieter könne aufgrund der Vereinbarung vom Vermieter nur nicht die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen und müsse, wenn er die malermäßige Instandsetzung wünsche, diese selbst durchführen. Eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht nach Ansicht des Amtsgerichts daher nur dann, wenn ohne Ausführung der Arbeiten das Mietobjekt in seiner Substanz gefährdet wäre. Aus diesem Grunde kam es für die Frage, ob der Mieter bei Auszug aus der Wohnung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war darauf an, ob aufgrund der unterbliebenen Schönheitsreparaturen die Substanz der Wohnräume gefährdet war. Die pauschalen Behauptungen des Vermieters, die Wände seien sehr fleckig, stark verschmutzt und die Tapete sei stark verschlissen, lässt nach Ansicht des Gerichts nicht auf eine Substanzgefährung schließen. Aus diesem Grunde wurde die Klage abgewiesen.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Andreas Fehlhaber

Schönheitsreparaturen bei 'DDR-Mietverträgen' (2)

Bei so genannten "Ost-Mietverträgen" ist der Mieter beim Auszug nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Für die Behauptung, dass der Mieter die Wohnung während der Mietzeit durch Unterlassen von Schönheitsreparaturen beschädigt haben soll, ist der Vermieter beweispflichtig.

AG Hohenschönhausen, Urteil vom 27. Juni 2001 - 9 C 608/00 -

Der Mieter mietete im Jahre 1990 eine Wohnung im damaligen Ostberlin. In dem Mietvertrag heißt es wörtlich: "Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zu malermäßigen Instandhaltung nicht verpflichtet. Sofern die Wohnung jedoch infolge der Verletzung der Pflicht des Mieters zur malermäßigen Instandhaltung während der Mietzeit einen derartig abgewohnten oder schadhaften Zustand aufweist, dass dessen Beseitigung erhöhte Aufwendungen erfordert, ist der Mieter verpflichtet, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen oder die dem Vermieter entstehenden Mehrkosten zu erstatten."
Nach Beendigung des Mietverhältnisses forderte der Vermieter den Mieter unter Berufung auf ein beigefügtes Gutachten auf, die dort genannten Arbeiten auszuführen. Hierfür setzte er dem Mieter eine Frist, nach deren Ablauf er die Erfüllung ablehnte und Schadensersatzansprüche geltend machte. Mit der Klage macht der Vermieter unter Bezugnahme auf das Gutachten Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend. Er vertrat die Ansicht, ihm stünde wegen des nicht vermietbaren Zustands der Wohnung ein Anspruch auf Ersatz der Instandsetzungskosten zu. So habe der Mieter die Zwischendecke herausgerissen, Wände und Decken beschädigt, Farbe verspritzt und nicht genehmigte Veränderungen an der Elektroanlage vorgenommen. Der Mieter habe darüber hinaus den (genehmigten) Einbau einer Heizungsanlage nicht fachgerecht durchgeführt und die Bausubstanz beschädigt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es vertrat die Ansicht, aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag sei der Mieter beim Auszug grundsätzlich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Formulierung des Mietvertrages habe sich offensichtlich am § 107 des Zivilgesetzbuch der DDR (ZGB) orientiert, so dass die dort enthaltenen Regelungen auch über den Geltungsbereich des ZGB zur Auslegung herangezogen werden müssten. Aus diesem Grunde erstrecke sich der Anspruch des Vermieters zur malermäßigen Instandhaltung der Wohnung nur auf Arbeiten, die zur Bewahrung der Bausubstanz und der eingebauten Anlagen notwendig seien. Das Amtsgericht führt folgerichtig weiter aus, dass somit nur Schäden am Putz, am Mauerwerk, am Fußboden, an den Fenstern oder den Türen ersatzfähig sein können. Die Wohnung war nach Ansicht des Amtsgerichts unzweifelhaft renovierungsbedürftig. Der Vermieter könne jedoch (wie oben dargestellt) nur den Ersatz von Substanzschäden sowie den Ersatz der erhöhten Aufwendungen verlangen, die ihre Ursache in den unterlassenen Malerarbeiten haben. Daher konnte der Vermieter die Klage nicht mit dem beigefügten Privatgutachten begründen, da es sich bei den dort genannten Positionen durchweg um allgemeine Renovierungsarbeiten wie z.B. Malerarbeiten, Tapezierarbeiten, das Entfernen alter Tapete usw. gehandelt habe.
Aufgabe des Vermieters wäre es jedoch gewesen, diejenigen Kosten darzustellen, die entweder durch die Beseitigung der Substanzschäden oder aber durch erhöhte Aufwendungen entstanden seien. Die im Gutachten enthaltene Feststellung, dass die alte Farbe vom Fußboden abgeschliffen und diverse Nagellöcher und Fugen verspachtelt und grundiert werden müssten, führte zu keiner anderen Beurteilung, da es sich auch hier um die üblichen Renovierungsarbeiten, keinesfalls jedoch um erhöhte Aufwendungen handelte. Da die angesetzten Kosten bereits dem Grunde nach nicht schlüssig vorgetragen wurden, kam es auf die Ausführungen des Gutachters zum "Abzug der Kosten für die Schönheitsreparaturen" nicht mehr an. Soweit der Vermieter die Kosten für den Ausbau einer Dusche und anderer Einbauten verlangt hatte, wurde die Klage abgewiesen, weil er nicht nachweisen konnte, dass der Mieter diese Dusche eingebaut hatte. Wegen der ebenfalls vom Vermieter geltend gemachten Kosten für die Überprüfung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen war nach Ansicht des Gerichts nicht ersichtlich, inwieweit diese Arbeiten mit einem vom Mieter verursachten Mangel zusammenhängen sollen. Den pauschalen Hinweis des Vermieters, die Heizungsanlage sei vom Mieter nicht fachgerecht eingebaut worden, ließ das Gericht nicht gelten. Hier hätte es nach Ansicht des Gerichts eines näheren Sachvortrages durch den beweispflichtigen Vermieter bedurft.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Gudrun Zieschang

Schönheitsreparaturen bei 'DDR-Mietverträgen'

Die Klausel "Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich." in einem zum Zeitpunkt der Geltung des ZGB (Zivilgesetzbuch der DDR) geschlossenen Mietvertrags über eine im ehemaligen Ostberlin gelegene Wohnung verpflichtet den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hat der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Schadensersatz nur insoweit verpflichtet, als hierdurch Mängel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden sind oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich werden, wobei sich der Ersatzanspruch des Vermieters nur auf die insoweit notwendigen Mehrkosten erstreckt.

Kammergericht, Beschluss vom 16. Oktober 2000 - 8 RE-Miet 7674/00 -

Abgedruckt in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2000, 590 f.; Das Grundeigentum 2000, 1473 f.; MieterMagazin 2001, 244 (Leitsatz)

Die Mieter hatten im Jahre 1982 für eine im ehemaligen Ostberlin gelegenen Zweizimmerwohnung einen Mietvertrag geschlossen. In dem Mietvertrag war unter anderem vereinbart: "Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich."
Nach Beendigung des Mietverhältnisses machten die Vermieter Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend. In dem nachfolgenden Rechtsstreit ging es um die Frage, wie die oben genannte vertragliche Regelung zu den Schönheitsreparaturen auszulegen sei.
Das Kammergericht hat in seinem Rechtsentscheid (verbindlich) festgestellt, dass der Mieter aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Es vertrat die Ansicht, dass auf die im Geltungsbereich des ZGB geschlossenen Mietverträge seit dem 3. Oktober 1990 das BGB anzuwenden sei. Das Kammergericht stellte in seinem Rechtsentscheid fest, dass mit der Einführung des BGB eine zuvor getroffene vertragliche Regelung nicht ersatzlos entfiele, sondern weiter bestehen bleibe. Für die Frage, wie diese Vereinbarung auszulegen sei, komme es auf die Vorstellungen der Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an. Aus diesem Grunde müsse auch die gesetzliche Regelung der §§ 98 f. ZGB berücksichtigt werden.
Das Kammergericht kam zu dem Ergebnis, dass die vertraglichen Vereinbarungen in dem oben genannten Mietvertrag in etwa dem Inhalt der damaligen gesetzlichen Regelungen entsprächen. Nach der Gesetzeslage des ZGB war ein Mieter zwar zur malermäßigen Instandhaltung der Räume während der Mietzeit verpflichtet, nicht jedoch zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Das ZGB habe die Absicht verfolgt, dass ein Mieter, der der Verpflichtung zur malermäßigen Instandhaltung während des Mietverhältnisses nachgekommen war, die Wohnung beim Auszug nicht noch einmal renovieren müsse. In seiner Begründung wies das Kammergericht darauf hin, dass diese Pflicht gemäß § 104 Abs. 1 ZGB gerade den Vermieter getroffen habe, der verpflichtet gewesen sei, eine Wohnung bei Neuvermietung in einen malermäßig einwandfreien Zustand zu versetzen.
Aus dieser Überlegung ergibt sich für das Kammergericht zugleich, dass ein Verstoß des Mieters gegen die Instandhaltungspflicht als solches nicht geeignet war, einen Schadensersatzanspruch des Vermieters zu begründen. Die Vorschrift des § 104 Abs. 1 Ziff. 3 in Verbindung mit § 107 Abs. 2 ZGB besage vielmehr, dass eine unterbliebene Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann zu einem Ersatzanspruch des Vermieters führen könne, wenn das Unterlassen zu Mängeln an der Substanz der Wohnräume wie zum Beispiel Schäden am Putz, Holz oder Mauerwerk geführt habe oder wenn aus diesem Grunde für die Renovierung ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Material oder Kosten wegen der übermäßigen Abnutzung erforderlich geworden wäre. Nur in diesem Falle sei der Mieter dem Vermieter schadenersatzpflichtig, wobei sich die Erstattungspflicht nur auf die Kosten zur Beseitigung der Mängel bzw. die bei der Renovierung erforderlich gewordenen Mehrkosten beschränke.
Da die einmal wirksam vereinbarte Vertragsklausel auch nach Einführung des BGB Bestandteil des Vertrages geblieben sei, konnte der Vermieter Schadensersatzansprüche nur in dem oben genannten Umfang verlangen.

Anmerkung: An diesen Rechtsentscheid des Kammergerichts sind alle Instanzgerichte gebunden. Für alle Verträge mit der oben genannten Vertragsklausel zur Schönheitsreparatur ist eine abweichende Auslegung und Entscheidung der Instanzgerichte nicht mehr möglich.

Vorenthalten der Mietsache durch nicht erledigte Schönheitsreparaturen

Gibt der Mieter die Mietsache zurück und erhält er später vom Vermieter noch einmal Zutritt zur Wohnung, um ausstehende Schönheitsreparaturen durchzuführen, dann kann der Vermieter keine Ansprüche auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache gem. § geltend machen. Ein auf diesen Sachverhalt gestützter Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Mietausfalls setzt voraus, dass sich der Mieter mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen im Verzug befand und der Mietausfall auf die nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen zurückzuführen ist.
Landgericht Berlin, Urteil vom 5. Oktober 2000 - 62 S 490/99 -
Der Mieter hatte den Mietvertrag zum 30. Juni 1998 gekündigt und dem Vermieter die Wohnung sowie sämtliche Schlüssel am 9. Juli 1998 zurückgegeben. In dem bei Rückgabe der Wohnung gefertigten Übergabeprotokoll wurden vom Vermieter Mängel genannt, die die Mieter für unzutreffend hielten und deshalb das Protokoll nicht unterzeichneten. Nachdem der Vermieter die Mieter durch Anwaltsschreiben vom 18. August 1998 unter Fristsetzung von zwei Wochen und gleichzeitiger Nachfristsetzung von einer Woche zur Beseitigung dieser Mängel aufgefordert hatte, nahmen die Mieter verschiedene Arbeiten in der Wohnung vor und gaben die Wohnung sowie die ihnen vom Vermieter vor Durchführung der Arbeiten ausgehändigten Schlüssel im Oktober 1998 zurück. Mit Anwaltsschreiben vom 23. Oktober 1998 rügte der Vermieter verschiedene Mängel und forderte die Mieter auf, diese zu beseitigen. Die Mieter nahmen keine weiteren Arbeiten in der Wohnung vor.
Der Vermieter verlangte nunmehr von den Mietern die Zahlung des Mietausfallschadens wegen des Vorenthaltens der Mieträume bis zum Abschluss der Schönheitsreparaturen. Die Mieter wiesen die Forderung als unbegründet zurück, worauf der Vermieter Klage auf Zahlung erhob.
Das Landgericht wies die Klage des Vermieters ab.
Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § setzt voraus, dass die Mietsache (Wohnung) dem Vermieter vorenthalten wird. Dies sei jedoch nur dann der Fall, wenn der Mieter die Wohnung gegen den Willen des Vermieters nicht zurückgibt. Das Landgericht betonte, dass das Unterlassen von Schönheitsreparaturen keine Vorenthaltung der Mieträume im Sinne des § darstellt. Lässt der Vermieter den Mieter nach der Rückgabe der Wohnräume wieder in die Wohnung, damit dieser Schönheitsreparaturen ausführen kann, stellt dies ebenfalls keine Vorenthaltung der Mietsache dar. Das Landgericht führte ferner aus, dass dem Vermieter auch kein Anspruch auf Schadensersatz nach § wegen Verzuges der Mieter mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen zusteht. Nach Auffassung des Landgerichts befanden sich die Mieter nicht im Verzug, dieser trat frühestens zwei Wochen nach Zugang des Schreibens vom 18. August 1998, wann dieses Schreiben den Mietern zugegangen war, ließ sich nicht aufklären. Der Anspruch auf Schadensersatz setzt weiter voraus, dass der Vermieter die Ursächlichkeit des behaupteten pflichtwidrigen Verhaltens der Mieter (unterlassene bzw. verspätetet durchgeführte Schönheitsreparaturen) für den Mietausfall darlegt, dies hatte der Vermieter im vorliegenden Fall nicht getan.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Kerstin Gebhardt

Unzulässig verkürzte Frist bei Schönheitsreparaturen

Vereinbart der Vermieter in einem Formularmietvertrag unverhältnismäßig kurze Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen, dann ist diese Vereinbarung gemäß § 9 ABGB unwirksam. Die Unwirksamkeit der vereinbarten Fristen hat die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarungen zur Übernahme der Schönheitsreparaturen zur Folge.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 9. Mai 2001 - 12 C 158/99 -
Der Vermieter verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen. In dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag hatte sich der Mieter verpflichtet, die regelmäßig anfallenden Schönheitsreparaturen
zu übernehmen. In einem gesonderten Fristenplan war vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in den Wohnräumen alle drei bis vier Jahre, im Bad alle zwei Jahre und in den übrigen Nebenräume alle drei Jahre auszuführen habe.
Der Vermieter hatte die Behauptung des Mieters, er habe in den Jahren vor der Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Schönheitsreparaturen durchgeführt, mit Nichtwissen bestritten. Er hatte dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses unter Bezugnahme auf das Kostenangebot eines Malermeisters eine Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung und Nachfristsetzung verbunden mit einer Ablehnungsandrohung übersandt. Nach Ablauf der Frist klagte der Vermieter auf Zahlung des Schadensersatzes wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Frage, ob die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen bei Auszug bereits fällig waren oder ob die letzten Schönheitsreparaturen bereits länger zurücklagen, kam es nach Ansicht des Amtsgerichts nicht entscheidend an. Das Amtsgericht wies in seinem Urteil darauf hin, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag, wonach der Mieter die regelmäßigen Schönheitsreparaturen zu tragen habe, gegen die Vorschrift des § 9 AGBG (Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) verstoße und aus diesem Grunde unwirksam sei. Unstreitig habe es sich bei den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertragsklauseln nicht um eine Individualvereinbarung, sondern um allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt. Das gelte auch für die dem Standardmietvertrag beigefügten besonderen Vereinbarungen (Fristenregelung), da auch diese Zusatzvereinbarung nicht individuell ausgehandelt, sondern vom Vermieter für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert worden sei.
Die in der Zusatzvereinbarung genannten Fristen waren nach Ansicht des Amtsgerichts zu kurz und verstießen damit gegen den wesentlichen Grundgedanken des § . Zwar sei die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich unbedenklich. Das gelte jedoch nur, soweit die Renovierungspflicht im üblichen und angemessenen Umfang auf den Mieter übertragen werde. Anhaltspunkt
für die Angemessenheit könnten die vom Bundesministerium für Justiz im Mustermietvertrag 76 genannten Fristen sein. Unter Zugrundelegung dieses Fristenplanes hielt das Amtsgericht Schönheitsreparaturen in folgenden Abständen für erforderlich:
- Küche, Bad und Duschen alle drei Jahre
- Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- sonstige Nebenräume alle 7 Jahre
Die vom Vermieter in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgegebenen Fristen waren nach Ansicht des Amtsgerichts viel zu kurz bemessen und führten daher zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Grundsätzlich entstehe bei normaler Nutzung der Wohnung ein Renovierungsbedarf nicht innerhalb so kurzer Zeiträume. Da der Zusammenhang zwischen der Abnutzung der Wohnung und der Renovierungspflicht damit aufgehoben werde, handele es sich bei der formularmäßigen Vereinbarung zum Ablauf der Fristen um eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 9 AGBG. Dieser Verstoß gegen § 9 AGBG habe nicht nur die Unwirksamkeit der Fristenregelung, sondern auch die Unwirksamkeit der (im vom Vermieter verwendeten Standardmietvertrag) enthaltenen Vereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen zur Folge. Die teilweise im Standardmietvertrag, teilweise in der Zusatzvereinbarung enthaltenen Regelungen stellen nach Ansicht des Amtsgerichts eine Einheit dar, wonach der allgemeinen Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter eine (an sich nicht erforderliche) nähere Konkretisierung des Umfangs und der Fälligkeit der Verpflichtung folge.

Das Amtsgericht hob in seiner Urteilsbegründung hervor, dass bei der Teilbarkeit verschiedener Klauseln zwar grundsätzlich nur der unwirksame Teil entfällt, die anderen Regelungen aber bestehen bleiben. Dies gilt jedoch uneingeschränkt nur, wenn die einzelnen Regelungen sich gegenseitig nicht berühren, nicht jedoch, wenn die einzelnen Klauseln ein- und denselben Sachverhalt regeln. Im vorliegenden Fall würde die Streichung der Fristenregelung dazu führen, dass die gerade noch zulässigen Fristen als wirksam vereinbart anzusehen seien.
Mit einer solchen Vorgehensweise werde ein Vermieter gerade dann am besten gestellt, wenn er unwirksame Fristen vereinbare, die dann im Wege der geltungserhaltenden Reduktion auf das gerade noch vertretbare Maß verlängert würden. Das Amtsgericht vertritt in seiner Urteilsbegründung die Ansicht, der Sinn und Zweck des AGBG liege gerade darin, den Vertragspartner des Verwenders vor unangemessener Benachteiligung zu schützen. Das Risiko der Wirksamkeit einer Klausel müsse grundsätzlich beim Verwender liegen, da das AGBG die Verwendung von verbotswidrigen Klauseln grundsätzlich als Störung des Rechtsverkehrs ansehe. Da aber anzunehmen sei, dass der rechtsunkundige Vertragspartner es in der Regel nicht auf einen Prozess ankommen lasse und die Vertragsabwicklung nach Maßgabe der unwirksamen Klausel hinnehme, dürfe die Rechtsordnung einen Verstoß des Verwenders gegen die Rechtsordnung nicht dadurch risikolos machen, dass sie eine verbotswidrige Klausel durch Reduktion auf das gerade noch zulässige Maß aufrechterhalte.

Mit anderen Worten: Wenn der Verwender von unzulässigen Klauseln keinerlei Risiko eingehen und im Zweifel besser stehen würde als der rechtstreue Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, dann würde der Sinn und Zweck des zum Schutz des Verbrauchers geschaffenen AGBG gerade in sein Gegenteil verkehrt.
Da die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, konnte der Vermieter den geltend gemachten Ersatzanspruch nicht verlangen. Dem Vermieter stand auch kein Ersatzanspruch wegen dreier beschädigter Fensterscheiben zu. Denn auch in diesem Falle hätte er vortragen müssen, aufgrund welchen pflichtwidrigen Verhaltens des Mieter die Schäden an den Scheiben entstanden seien sollen. Die Klage wurde daher vollständig abgewiesen.
Anmerkung: Das Gericht führte aus, dass der Mieter dann, wenn er die Schönheitsreparaturen nach Erhalt des Aufforderungsschreibens - obwohl er hierzu nicht verpflichtet war - ausgeführt hätte, diese ordnungsgemäß hätte durchführen müssen. Eine Schlechtleistung hätte zu einem Anspruch des Vermieters wegen positiver Vertragsverletzung führen können.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger

Ausführung von Schönheitsreparaturen durch eine Fachfirma

Beauftragt ein Mieter eine Fachfirma mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen, dann kann sich diese Fachfirma schadensersatzpflichtig machen, wenn sie die Arbeiten nicht fachgerecht ausführt und der Vermieter aus diesem Grunde die vom Mieter gezahlte Kaution einbehält.
AG Neukölln, Urteil vom 24. April 2001 - 6 C 368/00 -
Die Mieter waren aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Nach Beendigung des Mietverhältnisses beauftragten die Mieter eine Malerfirma mit der Renovierung des kleinen Zimmers, des kleinen Flures, des großen Zimmers sowie des großen Flures einschließlich der Verfugung von Dübellöchern in Bad und WC zu einem Gesamtpreis von 2.883,17 DM. Die Mieter leisteten auf den Werklohn eine Anzahlung in Höhe von 1.000 DM. Die Vermieterin der Wohnung akzeptierte die Renovierungsarbeiten nicht und verweigerte den Mietern aus diesem Grunde die Herausgabe der Kaution in Höhe von 4.109,79 DM. Darüber hinaus behielt sie ein Guthaben in Höhe von 740,17 DM aus der Heizkostenabrechnung ein.
Die Mieter verklagten daraufhin die Vermieterin auf Herausgabe der Kaution und Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung. Zugleich verkündeten sie der Malerfirma den Streit. Die Malerfirma trat dem Rechtsstreit nicht bei. Die Klage der Mieter gegen den Vermieter auf Herausgabe der Kaution und Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung wurde vom Amtsgericht (rechtskräftig) mit der Begründung abgewiesen, die Schönheitsreparaturen seien nicht fachgerecht durchgeführt worden und die Vermieterin könne deshalb mit Schadensersatzansprüchen wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen aufrechnen. Nunmehr machen die Mieter gegen die Malerfirma Ansprüche auf Schadensersatz wegen der einbehaltenen Kaution und des einbehaltenen Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung geltend. Zugleich haben sie wegen des weitergehenden Werklohns der Malerfirma die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen erklärt.
Die beklagte Malerfirma erhob Widerklage mit dem Antrag, den verbleibenden Werklohn in Höhe von 1.883,17 DM zu zahlen. Die Malerfirma vertrat die Ansicht, die Mieter hätten die Arbeiten vorbehaltlos abgenommen. Auch hätte sie die Streitverkündungsschrift aus dem vorangegangenen Rechtsstreit (zwischen Mieter und Vermieter) nicht erhalten. Im Übrigen hätten die Mieter dadurch, dass sie den Wohnungsschlüssel an die Vermieterin zurückgegeben hätten, gezeigt, dass die Nachbesserungansprüche nicht mehr geltend machen wollen.
Das Amtsgericht hat der Klage der Mieter stattgegeben und die Widerklage der beklagten Malerfirma abgewiesen. Es gelangte zum Ergebnis, dass den Mietern ein Anspruch auf Schadensersatz gegen die Malerfirma zustand, weil die Arbeiten nicht fachgerecht durchgeführt worden waren und die Mieter der Beklagten Malerfirma eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hätten. Das Amtsgericht ging davon aus, dass das Vorliegen des Mangels (bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen) durch das Urteil des Amtsgerichts Neukölln (zwischen Mieter und Vermieter) rechtskräftig festgestellt wurde. In diesem Urteil war ausgeführt worden, dass die Arbeiten nicht einmal fachgerecht gewesen seien, obwohl die beklagte Malerfirma nicht nur fachgerechte, sondern sogar fachmännische Leistung geschuldet habe. Aufgrund der Streitverkündung erstreckte sich die Rechtskraft dieses Urteils auch auf die beklagte Malerfirma. Die Behauptung der Malerfirma, sie habe die Streitverkündungsschrift nicht erhalten, war nach Ansicht des Amtsgerichts offensichtlich unwahr, da der Zugang durch Zustellungsurkunde belegt werden konnte.
Die Mieter konnten von der beklagten Malerfirma nicht nur die Nachbesserung, sondern gemäß § (alte Fassung) Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, da sie die Malerfirma mit zwei Schreiben aufgefordert hatten, die Renovierungsarbeiten nachzubessern. Das Amtsgericht ging ferner davon aus, dass die Malerfirma die Mängel auch zu vertreten hatte, da aufgrund der gesetzlichen Beweislastregel gemäß § den Werkunternehmer (hier der Malerfirma) die Beweislast für fehlendes Verschulden obliege. Die Schadensersatzansprüche der Mieter waren nach Ansicht des Amtsgericht auch nicht gemäß § (alte Fassung) wegen vorbehaltloser Abnahme erloschen. Selbst für den Fall, dass die Mieter das Werk vorbehaltlos abgenommen hätten, hätten sie dies nicht in Kenntnis der Mängel getan. Die Mieter wurden vielmehr erst im Urteil vom 28. Januar 2000 dahingehend belehrt, dass die Tapetenüberlappungen keine fachgerechte Arbeit darstellen.
Auch aus der Tatsache, dass die Mieter die Wohnungsschlüssel alsbald nach Beendigung der Malerarbeiten an die Vermieterin zurückgegeben hatten, ließ sich nach Ansicht des Amtsgerichts nicht schlussfolgern, dass sie damit auf Nachbesserungansprüche verzichten wollten. Es sei im Mietrecht gängige Praxis, dass ein Mieter, der die Wohnung bereits an den Vermieter zurückgegeben habe, die Schlüssel wieder bekomme, wenn er noch Schönheitsreparaturen durchführen wolle.
Bei der Schadensberechnung berücksichtigte das Amtsgericht den Betrag der nicht erstatteten Kaution zuzüglich des nicht gezahlten Guthabens aus der Abrechnung der Nebenkosten. Hinzu kam der von den Mietern an den Vermieter zu zahlende Nutzungsausfall wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen sowie die Anzahlung der Mieter auf den Werklohn. Von diesem Betrag waren die Kosten in Abzug zu bringen, die die Mieter bei ordnungsgemäßer Durchführung der Malerarbeiten in jedem Falle hätten zahlen müssen. Der verbleibende Betrag ergab den von den Mietern klageweise geltend gemachten Schadensersatzanspruch und führte zum Erlöschen der mit der Widerklage geltend gemachten Werklohnforderung.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Peter Werchan

Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Ist in einem Mietvertrag sowohl geregelt, dass der Mieter zur Durchführung der regelmäßigen Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, als auch, dass er bei seinem Auszug die Mieträume in sauberem Zustand zurück zu geben hat, dann sind diese Klauseln dahingehend auszulegen, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, diese Pflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses jedoch nicht mehr besteht.
Eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vermag den Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann in einen Schadensersatzanspruch zu wandeln, wenn die (teilweise) noch nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen genau bezeichnet sind.
AG Schöneberg, Urteil vom 9. April 2002 - 11 C 545/01 -
Im Mietvertrag war unter anderem vereinbart, dass der Mieter verpflichtet sei, die laufenden Schönheitsreparaturen zu übernehmen, deren Umfang und Fälligkeit in § 13 des Mietvertrages im Einzelnen gesondert geregelt waren. Darüber hinaus war in § 20 Nr. 1 des Mietvertrages vereinbart, dass der Mieter bei Auszug die Mieträume in sauberem Zustand mit allen Schlüsseln zurückzugeben hat. Der Mieter hatte das bei der Wohnungsübergabe am 3. Mai 2001 gefertigte Abnahme- und Zustandsprotokoll - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - durch Unterschrift zur Kenntnis genommen. Anläßlich der Beendigung des Mietverhältnisses hatten die Mieter einige Schönheitsreparaturen ausgeführt; welche Schönheitsreparaturen zu welchem Zeitpunkt ausgeführt worden waren, blieb unklar. Der Vermieter forderte den Mieter mit Schreiben vom 8. Mai 2001 unter Bezugnahme auf das Protokoll auf, die dort aufgeführten Arbeiten auszuführen. Das Schreiben enthielt eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, führte die zu leistenden Arbeiten jedoch nicht im Einzelnen auf.
Der Vermieter verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Einen Teil des geforderten Betrages verrechnete er mit der Kaution, den restlichen Betrag machte er klageweise geltend.
Die Mieter wiesen den Anspruch des Vermieters zurück und forderten ihrerseits im Wege der Widerklage die Auszahlung der Kaution.
Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen und auf die Widerklage des Mieters den Vermieter zur Herausgabe der Kaution zuzüglich der Zinsen verurteilt.
Es vertrat die Ansicht, dass der Mieter nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auszuführen. Denn zum einen sei im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, auf der anderen Seite sei aber vereinbart, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung in sauberem Zustand zurückzugeben habe. Die letzte Klausel bedeute, dass die Wohnung lediglich besenrein zurückzugeben sei, nicht jedoch in renoviertem Zustand. Diesen (scheinbaren) Widerspruch löst das Gericht unter Bezugnahme auf das Gesetz zur Regelung der allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG), indem es zugunsten des Mieters diejenige Auslegung wählt, die für den Mieter am günstigsten ist. Eine solche Auslegung führt jedoch dazu, dass der Mieter zwar während der Dauer des Mietverhältnisses zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist aber nicht bei Beendigung des Mietverhältnisses.
Unabhängig davon wies das Amtsgericht in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass auch bei Unterstellung der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsbeendigung im vorliegenden
Fall kein Schadensersatzanspruch gegeben war, weil der Vermieter den Mieter nicht ordnungsgemäß zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen aufgefordert hatte. Die Hauptpflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen könne nur unter den Voraussetzungen des § a.F. in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt werden. Dies setze voraus, dass der Vermieter den Mieter in Verzug gesetzt habe. Hierzu gehöre, dass der Mieter genau wisse, welche Leistungen im Einzelnen von ihm verlangt werden. Diesen Anforderungen habe das Schreiben des Vermieters nicht entsprochen.
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby

Rückgabe der Wohnung und Schönheitsreparaturen

In der Aufforderung des Mieters an den Vermieter, eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung nach Kündigung des Mietverhältnisses durchzuführen, liegt für sich genommen kein Rückgabeangebot. Der Vermieter behält in diesem Falle seine Ansprüche auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe. Eine Quotenhaftungsklausel, die dem Vermieter einen Abgeltungsanspruch von 100 % gibt, wenn die letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen, ist unwirksam.

Die Unwirksamkeit einer solchen Quotenhaftungsklausel erstreckt sich wegen des Verstoßes gegen das Transparenzgebot auch auf die Überwälzung der Schönheitsreparaturen.

LG Berlin, Urteil vom 24. Juli 2002 - 67 S 413/01 -

Der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter bestand seit 1990. In § 10 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde die Pflicht der Mieter zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch eine so genannte Quotenhaftungsklausel ergänzt, in der es unter anderem heißt: "liegen die Schönheitsreparaturen mehr als fünf Jahre zurück, so zahlt der Mieter 100 % der Kosten auf Grund des Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter".
Mit Schreiben vom 26.11.1999 kündigten die Mieter das Mietverhältnis zum 30.11.2000. Mit Schreiben vom 17.11.2000 forderten die Mieter den Vermieter auf, die Schönheitsreparaturen in Augenschein zu nehmen. Mit einem weiteren Schreiben vom 20.11.2000 teilten sie dem Vermieter mit, dass sie sich auf Grund der einzeln aufgeführten Baumängel außer Stande sehen, die weiteren Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen. Mit Schreiben vom 27.11.2000 wiesen die Mieter noch einmal auf die Baumängel hin und baten erneut um Besichtigung der Wohnung. Der Vermieter besichtigte die Wohnung nicht. Am 01.02.2001 händigte der Mieter dem Vermieter den Schlüssel aus.

Der Vermieter klagte auf Zahlung der Kosten für ein Malerfachgeschäft wegen der nicht ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparaturen sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Dezember 2000 und Januar 2001.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesenen, soweit der Vermieter Ansprüche wegen der nicht bzw. der schlecht durchgeführten Schönheitsreparaturen verlangte. Wegen der verspäteten Rückgabe der Wohnungsschlüssel zum 01.02.2001 ist der Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verurteilt worden. Das Landgericht wies in seiner Entscheidung darauf hin, dass Ansprüche des Vermieters wegen der nicht bzw. nur unzulänglich durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht bestehen. Zwar habe sich der Mieter in § 7 Nr. 5 des Mietvertrags zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Vereinbarung über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wurde jedoch durch die Quotenhaftungsklausel in der Zusatzvereinbarung vom Mietvertrag ergänzt, woraus sich in der Klauselkombination auf Grund fehlender Transparenz die vollständige Unwirksamkeit der Klauseln ergebe. Das Landgericht führte weiter aus, dass die Quotenhaftungsklausel wegen Verstoßes gegen Paragraph 9 Absatz 1 AGBG (a. F.) unwirksam sei, weil sie dem Vermieter einen Abgeltungsanspruch von 100 % gebe, wenn die letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen. Auf diese Weise werde der Vermieter vom Erfordernis der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § (a. F.) freigestellt, mit der Folge, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bis zum Ende des Mietverhältnisses und nicht mehr auf Grund der Aufforderung des Vermieters innerhalb einer dem Mieter gesetzten Nachfrist nachholen könne.
Die Unwirksamkeit der Quotenhaftungsklausel erstreckt sich nach Ansicht des Landgerichts auf die gesamte Vereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die vollständige Unwirksamkeit der beiden Klauseln ergebe sich aus dem inneren Sachzusammenhang, da der Mieter nicht wissen könne, ob er bei Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses einem direkten Zahlungsanspruch des Vermieters ausgesetzt sei oder ob das formelle Verfahren nach § (a. F.) eingehalten werden müsse. Auf diese Weise liege durch die Kombination der für sich genommen wirksamen Klausel (Übernahme der Schönheitsreparaturen) und der unwirksamen Klausel (anteilige Zahlung nach der Quotenhaftungsklausel) ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor, mit der Folge, dass beide Klauseln unwirksam sind. Aus diesem Grunde wurden die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters wegen der nicht bzw. schlecht durchgeführten Schönheitsreparaturen abgewiesen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz (Amtsgericht Wedding - AZ 20 C 477/2000) vertrat das Landgericht jedoch die Ansicht, dass die Mieter ihre Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nicht erfüllt hätten. Die Mieter hätten die Schlüssel erst zum 01.02.2001 zurückgegeben. Sie konnten sich nach Ansicht des Landgerichts nicht darauf berufen, dass sich der Vermieter ab dem 01.12.2000 in Annahmeverzug befunden habe.

Das Landgericht wies darauf hin, dass die Mieter die Rückgabe der Wohnung nicht ordnungsgemäß angeboten hätten. In den Schreiben vom 17.11., 20.11. und 27.11.2000 hätten sie den Vermieter lediglich mehrfach aufgefordert, sich zur Durchführung einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung in den gemieteten Räumen einzufinden, ohne jedoch ordnungsgemäß deren gleichzeitige Rückgabe anzubieten. Ein Anspruch der Mieter gegen den Vermieter auf die Durchführung einer gemeinsamen Wohnungsbesichtigung besteht jedoch nicht. Aus diesem Grunde wurden die Mieter zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verurteilt.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Bernd Hintzelmann

Anforderungen an einen Schadensersatzprozess wegen Schönheitsreparaturen

Der Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verjährt nicht, wenn der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist ein selbständiges Beweissicherungsverfahren durchgeführt hat und innerhalb von sechs Monaten nach Zustellung des Gutachtens Klage erhebt. In einem Prozess muss der Vermieter den Umfang und die Höhe des geltend gemachten Schadensersatzes hinreichend nachvollziehbar darlegen. Daran fehlt es, wenn in seiner Kostenaufstellung kein Bezug auf die in seinem Aufforderungsschreiben behaupteten Mängel besteht und die Kostenaufstellung pauschal an Quadratmetern ausgerichtet ist.

Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 03.04.2003 – 10 C 152/02 –

Das zwischen dem Mieter und dem Vermieter bestehende Mietverhältnis endete auf Grund einer mieterseitigen Kündigung zum 31.08.2001. Die Wohnung wurde am 31.08.2001 zurückgegeben.
Bereits mit Schreiben vom 03.05.2001 und mit Schreiben vom 10.08.2001 forderte die Hausverwaltung den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Mit einem weiteren Schreiben vom 14.08.2001 wurde der Mieter unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung aufgefordert, die noch erforderlichen Schönheitsreparaturen bis zum 15.09.2001 auszuführen.
Am 26.11.2001 ließ der Vermieter ein selbständiges Beweissicherungsverfahren zur Feststellung des Zustands der Wohnung durchführen. Am 08.05.2002 wurde das Gutachten des Sachverständigen dem Vermieter zugestellt. In diesem Gutachten wies der Sachverständige darauf hin, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Besichtigung bereits von den Nachmietern renoviert gewesen war.

Mit der dem Mieter am 20.12.2002 zugestellten Klageschrift verlangte der Vermieter Schadensersatz für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen in Höhe von 5492,58 Euro, sowie Nutzungsausfall in Höhe von 2113,05 Euro.

Die Mieter erhoben die Einrede der Verjährung und behaupteten ferner, sie hätten vor der Rückgabe der Wohnung die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt.

Das Amtsgericht hat die Klage des Vermieters abgewiesen. Es wies aber darauf hin, dass der (behauptete) Anspruch des Vermieters nicht verjährt sei. Die Verjährung sei durch die Erhebung des Beweissicherungsverfahrens unterbrochen worden. Mit der Änderung der Verjährungsvorschriften zum 01.01.2002 war die neue Verjährung gemäß § 204 Ziffer in Verbindung mit Art. 229 § 6 Abs. 2 EGBGB sodann bis zu einem Zeitpunkt von sechs Monaten nach Beendigung des Beweissicherungsverfahrens gehemmt. Das Beweissicherungsverfahren endete frühestens mit der Zustellung des Gutachtens am 08.05.2002, so dass die neue sechsmonatige Verjährungsfrist erst sechs Monate später im November 2002 zu laufen begann. Durch die Zustellung der Klageschrift am 20.12.2002 sei die Verjährung anschließend erneut gehemmt worden.

Gleichwohl wies das Gericht darauf hin, dass der vom Vermieter behauptete Schadensersatzanspruch wegen nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht bestehe. Insoweit fehle es an einem hinreichenden Vortrag des Vermieters zum Umfang und zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs. Das oben genannte Beweissicherungsverfahren war zur Darlegung der behaupteten Mängel und der Höhe des Schadens nicht geeignet, weil zum Zeitpunkt der Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen bereits eine Renovierung durch die Nachmieter erfolgt war.

Zwar hatte der Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts im Hauptverfahren die von ihm behaupteten Mängel unter Bezugnahme auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 10.08.2001 hinreichend dargelegt, es fehlte jedoch eine nachvollziehbare Darlegung der auf Grund der behaupteten Mängel entstandenen Kosten. Das Gericht wies darauf hin, dass der Vermieter im Einzelnen hätte darlegen müssen, welche Kosten jeweils für die Arbeiten im Bad, in der Diele, in der Küche usw. entstanden sein sollen. Die vom Vermieter pauschal an den Quadratmetern der Wohnung ausgerichtete Kostenaufstellung genüge den Anforderungen an eine Darlegung der Schäden nicht, zumal ohne jede nähere Erläuterung teilweise Schäden überhaupt nicht mehr und zum anderen Kosten in nicht nachvollziehbar Höhe geltend gemacht wurden. Das Gericht wies darauf hin, dass beispielsweise in dem Schreiben vom 10.08.2001 lediglich die Ausführung der Malerarbeiten an den Fenstern im Bad und im Wohnzimmer bemängelt wurde. In der Kostenaufstellung wurden jedoch Fensterflächen im Umfang von 30 qm zu Grunde gelegt, obgleich Wohnzimmer- und Badezimmerfenster einer Wohnung sicher keine 30 qm ausmachen würden.

Da der Vermieter den Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht ausreichend dargelegt hatte, war nach Ansicht des Gerichts auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Nutzungsausfall nicht gegeben.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Unwirksame Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen

Eine vorformulierte Vereinbarung (Klausel), mit der der Vermieter sich bestätigen lässt, dass die Wohnung vom Mieter ausführlich besichtigt wurde und der Mieter auf etwaige Mängelrügen und Mietminderungsansprüche verzichtet, ist unwirksam.
Ebenfalls unwirksam ist eine vorformulierte Vereinbarung (Klausel), nach der "durch Zufall erforderlich werdende Schönheitsreparaturen"vom Mieter zu tragen sind.
Bilden eine Vielzahl von unwirksamen Klauseln einen engen Sachzusammenhang mit für sich genommen wirksamen Klauseln, dann ist wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion die gesamte Vereinbarung unwirksam.

AG Charlottenburg, Urteil vom 30.04.2003 – 215 C 270/02 –

Die Mieterin verlangte vom Vermieter die Erstattung einer zum Beginn des Mietverhältnisses bezahlten Kaution. Der Vermieter rechnete mit Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf und verweigerte die Zahlung. In dem vorformulierten Mietvertrag heißt es unter anderem:
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13)."
In § 13 des Mietvertrags war unter anderem eine Fristenregelung enthalten, in der festgelegt wurde, wann welche Schönheitsreparaturen in welchem Turnus durchzuführen sind. Darüber hinaus war dem Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung beigefügt, in der es hieß: "Die Vereinbarung gemäß § 4 Nr. 6 des Mietvertrags: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter", wird wie folgt ergänzt: Der Mieter hat die Mietsache vor Abschluss des Vertrags ausführlich besichtigt. Er übernimmt die Räume wie besichtigt ohne Mängelrüge und bestätigt, dass er Mietminderungsansprüche wegen etwaiger Mängel im Zeitpunkt der Überlassung der Räume nicht geltend machen wird. Mängel, wie zerbrochene Scheiben, fehlende Schlüssel usw. behebt der Mieter auf eigene Kosten ohne Verrechnungsmöglichkeit. Der Mieter hat alle während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen turnusgemäß auszuführen, ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der erstmaligen Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen. Der Mieter verpflichtet sich, auch die durch Zufall erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen zu tragen. Bei Modernisierungen werden die dadurch erforderlichen Schönheitsreparaturen entweder nach Wahl der Vermieterin durch diesen oder auf dessen Aufforderung durch den Mieter auf Kosten des Mieters durchgeführt.
Der Mieter hat die Wohnung vor Vertragsabschluss eingehend besichtigt. Er verzichtet wegen dieses Zustands auf einen etwaigen Anspruch gegen die Vermieterin auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § und auf etwaige Mietminderungsansprüche gemäß § . Die Vermieterin nimmt den Verzicht an. Bei Mietvertragsende ist die Wohnung fachgerecht renoviert an die Vermieterin herauszugeben."Die Mieterin hatte bei Übergabe der Wohnung ein Wohnungsübergabeprotokoll unterschrieben, in dem sich folgender Passus befand: "Vermieter und Mieter erkennen an, dass der in diesem Bericht festgestellte der Zustand der Wohnung und des Inventars zum Zeitpunkt der Besichtigung gegeben war."
Der Vermieter forderte die Mieterin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf und setzte ihr eine Frist, nach deren Ablauf er die Erfüllung ablehnte und Schadensersatzansprüche geltend machte. Im Anschluss an eine (daraufhin) erfolgte anwaltliche Beratung lehnte die Mieterin die Durchführung der Schönheitsreparaturen ab. Der Vermieter rechnete seinerseits mit den geltend gemachten Schadensersatzansprüchen gegen die Kaution auf.

Das Amtsgericht hat der Klage der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution stattgegeben. Es wies darauf hin, dass den Rückzahlungsanspruch der Mieterin keine Gegenansprüche des Vermieters gegenüber stehen. Der vom Vermieter geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bestand nicht.

In den Urteilsgründen wies das Amtsgericht darauf hin, dass einige der Regelungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in der Zusatzvereinbarung unwirksam seien, was die Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin zur Folge habe. Im Einzelnen setzte sich das Amtsgericht mit folgenden Klauseln auseinander: Die Klausel in Ziffer 1 Absatz 1 der Zusatzvereinbarung, mit denen die Mieterin bestätigt, dass vor Abschluss des Mietvertrags eine eingehende Wohnungsbesichtigung stattgefunden habe, ist nach Ansicht des Amtsgerichts wegen Verstoßes gegen § 11 Ziffer 15 b AGBG (das AGB hat für das vorliegende Mietverhältnis noch Geltung) unwirksam, weil damit der Vermieter die eigentlich ihm obliegende Beweislast für den Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn zu seinen Gunsten ändern würde. Ebenfalls unwirksam sei in der im Zusammenhang mit dieser Klausel vereinbarte Verzicht auf etwaige Mietminderungsansprüche und die Mängelbeseitigungsansprüche. Insoweit verstoße die Vereinbarung gegen die (zwingende) Regelung des § 537 Abs. 3 (alte Fassung) und damit gegen § 9 AGBG und darüber hinaus wegen der fehlenden Einschränkung hinsichtlich Vorsatz und grober Fahrlässigkeit auch gegen § 11 Ziffer 7 AGBG: Unwirksam ist nach Ansicht des Amtsgerichts auch die Regelung, nach der die Mieterin turnusgemäß zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn und von einer evtl. Erforderlichkeit verpflichtet ist. Selbst wenn die Formulierung "turnusgemäß"zu Gunsten des Vermieters so zu verstehen wäre, dass die in § 13 des Mietvertrags geregelten Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen sollen, so würde der Mieterin durch die Klausel jeglicher Nachweis abgeschnitten, dass die Schönheitsreparaturen (etwa auf Grund einer besonders pfleglichen Behandlung) nicht erforderlich sind.
Die Abwälzung der "durch Zufall erforderlich werdende Schönheitsreparaturen"war nach Ansicht des Amtsgerichts bereits deshalb unwirksam, weil es sich hierbei nicht um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Absatz 4 der Zweiten Berechnungsverordnung handelt. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass Schönheitsreparaturen nur solche Arbeiten sind, die durch die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung trotz vertragsgemäßer Behandlung notwendig werden. Der Begriff "durch Zufall"erfasst jedoch gerade nicht die gewöhnliche Abnutzung, sondern die darüber hinaus gehenden. Eine solche Regelung stelle jedoch eine unangemessene Benachteiligung der Mieterin dar.
Entsprechendes gelte für die Vereinbarung, nach der die im Anschluss an Modernisierungsarbeiten notwendigen Schönheitsreparaturen nach Wahl des Vermieters auf Kosten der Mieterin durchgeführt werden können. Die gesetzliche Regelung sehe vor, dass der Vermieter die auf Grund von Modernisierungsarbeiten erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen gemäß § (neue Fassung) anteilig auf die Mieterin umlegen könne. Durch die vom Vermieter vorformulierte Regelung könne dieser nach Wahl eine unter Umständen für die Mieterin ungünstigere Regelung herbeiführen. Auch hierdurch werde die Mieterin unangemessen benachteiligt.
Schließlich verstoße die Klausel der Zusatzvereinbarung, nach der die Mieterin ohne jegliche Einschränkung die Pflicht zur Herausgabe der Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand auferlegt werde, gegen die Vorschrift des § 9 Abs. 1 AGBG (unangemessene Benachteiligung). Die unwirksame Klausel habe zur Folge, dass die Mieterin die Wohnung bei Mietvertragsende unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung fachgerecht renovieren müsse. Der Mieterin werde damit die Möglichkeit genommen, geltend zu machen, dass die Wohnung in keiner Weise renovierungsbedürftig sei. Im Übrigen würde die Pflicht zur Renovierung unabhängig von den vereinbarten Fristen auch dann bestehen, wenn die Mieterin die Wohnung erst vor kurzer Zeit renoviert hätte. Die darin liegende unangemessene Benachteiligung der Mieterin sei offensichtlich. Angesichts der Unwirksamkeit der oben genannten Einzelregelungen kam das Amtsgericht zu der Ansicht, dass damit die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin insgesamt unwirksam sei. Die Trennung zwischen der grundsätzlichen Verpflichtung und der Art und Weise der Ausführung (in der Zusatzvereinbarung) erscheine nämlich sachfremd. Vielmehr ergebe sich schon aus der einleitenden Formulierung in Ziffer 1 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, dass es sich um zusammengehörige Regelungen handelt, deren Trennung letztlich auch als eine Art geltungserhaltende Reduktion, die nicht zulässig sei, anzusehen wäre.
Dieser Grundgedanke müsse auch bei der Beurteilung von mehreren zusammengehörenden Klauseln herangezogen werden. Ansonsten könne der Vermieter eine Vielzahl von bedenklichen oder auch offensichtlich unwirksamen Regelungen in seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufnehmen, in der Hoffnung, dass schlimmstenfalls – nämlich wenn sich die Mieterin überhaupt wehren würde – (nur) die unwirksamen Regelungen vom Gericht "gekippt"würden.

Nur vorsorglich wies das Amtsgericht darauf hin, dass sich auch aus der Unterschrift auf dem Wohnungsübergabeprotokoll eine Verpflichtung der Mieterin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ergebe. Es stellte klar, dass nach dem ausdrücklichen Wortlaut lediglich der Zustand der Wohnung bestätigt wurde. Von einer Verpflichtung der Mieterin oder gar von einem Schuldanerkenntnis sei nicht die Rede gewesen. Daran ändere sich auch dann nichts, wenn auf der Anlage zum Protokoll die Mieterin zugleich mit Frist und Nachfrist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert werde. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass derart weitreichende Folgen wie die Begründung einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen einer ausdrücklichen Vereinbarung bedürften und nicht schon dann angenommen werden könnten, wenn die Mieterin lediglich eine entsprechende Aufforderung des Vermieters unterschreibe. Da dem Vermieter somit kein aufrechenbarer Gegenanspruch zustand, wurde der Klage der Mieterin auf Rückzahlung der Kaution in vollem Umfang stattgegeben.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde

Anmerkung: Siehe hierzu auch BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02 – (noch nicht veröffentlicht): Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei – und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung – kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGHZ 127, 245, 253 f.).

Stichwörter: ddr + mietvertrag + schönheitsreparaturen

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