Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

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<!-- s --><!-- s --> Modernisierung und Mieterhöhung durch neuen Eigentümer

Der neue Eigentümer eines Grundstücks kann die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten noch vom alten Eigentümer veranlasst wurden, mit der Ausführung noch vor dem Eigentümerwechsel begonnen wurde und die Arbeiten erst nach Eintritt des Eigentümerwechsels abgeschlossen wurden. (KG Berlin, Az. 8 RE-Miet 2505/00, aus: WM 6/00, S. 300)

Wurden die Modernisierungsarbeiten noch unter dem alten Eigentümer abgeschlossen, kann der neue Eigentümer ebenfalls wegen Modernisierung die Miete erhöhen. (KG Berlin, Az. 8 Re-Miet 4110/00, aus: MM 10/2000, S. 33)

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Modernisierung und Mieterhöhung

In einer Mieterhöhungserklärung nach erfolgter Modernisierung einer Wohnung müssen die Wertverbesserungsmaßnahmen detailliert und verständlich erläutert werden, so dass der Mieter nachprüfen kann, was von den Maßnahmen Modernisierung und was nur Instandhaltung gewesen ist. Die nicht in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten dürfen mit einer Quote benannt sein. Allerdings muss die Quote ausreichend spezifiziert sein. Ist sie willkürlich festgesetzt, wird die Mieterhöhungserklärung unwirksam. (LG Stralsund, Az. 1 S 189/96, aus: WM 5/97, S. 271)

Um die umlagefähigen Modernisierungskosten feststellen zu können, müssen von den Gesamtkosten der Rechnung die eingesparten Instandhaltungskosten ("fiktive Instandhaltungskosten" abgezogen werden. Die Positionen müssen detailliert angeben und für den Mieter nachrechenbar sein. Nur einen Gesamtbetrag anzugeben ohne Erläuterung, wie hoch die abgezogenen fiktiven Instandhaltungskosten waren, macht das Mieterhöhungsbegehren unwirksam. (LG Berlin, Az. 64 S 170/02, aus: GE 2003, S. 123)


Nach erfolgter Modernisierung darf die zulässige Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 20 % übersteigen. (KG Berlin, Az. 2 Ss 59/91 - 5 Ws(B) 100/91, aus: WM 1992, S. 140)

Nach der Modernisierung hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er eine Mietenerhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornimmt (gemäß Mietspiegel), oder ob er die Miete um die Kosten der Modernisierung (jährlich 11 % der Modernisierungskosten) erhöht. Wählt er die zweite Variante, ist eine anschließende Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Bei der ersten Variante nicht. (AG Berlin Lichtenberg, Az. 8 C 60/02, aus: MM 12/02, S. 47)

Hat der Vermieter versäumt die Modernisierung ordnungsgemäß anzukündigen und der Mieter den Modernisierungsmaßnahmen eindeutig widersprochen, kann die Miete wegen Modernisierung nicht erhöht werden. Das hat nichts mit der Fristverlängerung auf sechs Monate nach § 559b BGB zu tun, wo es um die Folgen eines falsch berechneten Erhöhungsbetrages im Ankündigungsschreiben der Modernisierung nach § 544 Absatz 2 BGB geht. (LG Berlin, Az. 61 S 466/01, aus: MM 12/02, S. 43)
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Eine Modernisierung ist für den Mieter zumutbar, wenn infolge der Modernisierungsmaßnahme die Miete einschließlich Betriebskosten 29 % des Einkommens des Mieters ausmacht. (LG Berlin, Az. 62 S 197/96, aus: GE 24/96, S. 1555)

Mieterhöhung/Allgemeines:


Eine Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau ist an bestimmte rechtliche und formale Voraussetzungen gebunden, die der Eigentümer in seinem eigenen Interesse peinlich genau einhalten sollte. Rechtsgrundlage war bis zum 31.08.2001 das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MietHöReglG), seit dem 1.09.2001 sind hierfür die §§ 557 - 561 BGB zuständig.

Gesetzlich zulässige Formen der Mieterhöhung
Die Eigentümer freifinanzierter Wohnungen haben eine Reihe von Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Nachfolgend die wichtigsten Varianten:


Staffelmiete
Im Mietvertrag wird ausdrücklich eine Staffelmiete gem. § 557a BGB vereinbart. In der Praxis erweist sich diese Form der Mietpreisangleichung als die unproblematischste. Die Erhöhung erfolgt automatisch, und der Mieter hat die Anhebungen quasi im Voraus mit Unterzeichnung des Mietvertrags akzeptiert. Dennoch muss der Vermieter auch hierbei einige Formalitäten beachten, damit die Vereinbarung rechtskräftig wird.

Indexmiete
Wird eine Indexmiete entsprechend § 557b BGB vereinbart, dann wird die Miethöhe an die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten gebunden. Im Gegensatz zur Staffelmiete erfolgt die Anpassung nicht automatisch, vielmehr muss das Erhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dann angebracht, wenn der Mietzins unter dem Preisniveau vergleichbarer Wohnungen in der Gemeinde liegt, also nicht "ortsüblich" ist.

§ 558 Absatz 2 BGB definiert nunmehr einheitlich, was unter dem Begriff ortsübliche Vergleichsmiete zu verstehen ist:


Übliche Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden


für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage,


in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.



Mieterhöhung/ortsübliche Vergleichsmiete

Mieterhöhung auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, kann er 11 % seiner Aufwendungen für bauliche Maßnahmen auf die Mieter umlegen (s. a. Modernisierung).


Mieterhöhung/Modernisierung

Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten
Sofern die Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet werden, ist der Vermieter berechtigt, eine Betriebskostenerhöhung anteilig auf die Mieter umzulegen - soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist.


Mieterhöhung/Betriebskosten

Mieterhöhung auf Grund gestiegener Kapitalkosten
Eine Erhöhung der Miete auf Grund gestiegener Kapitalkosten ist seit dem 01.09.2001 nicht mehr möglich.

Welcher Wohnraum ist ausgeschlossen?
Die Regelungen über die Miethöhe gelten nicht für möblierte Vermietungen, sofern der betreffende Raum Teil der Vermieterwohnung ist, auch nicht für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, und Wohnraum, den einer juristischen Person des öffentlichen Rechts unter besonderen Umständen angemietet hat sowie nicht für Jugend- und Studentenwohnheime (§ 549 BGB).

Zur Durchsetzung einer Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung bleibt immer eine heikle Angelegenheit, denn wer zahlt schon gern freiwillig mehr? Viele Mieter nutzen deshalb alle Möglichkeiten, um das Mieterhöhungsverlangen zurückzuweisen oder zumindest hinauszuzögern. Das gelingt sehr häufig, denn oftmals sind die Vermieter nicht über die juristischen Fallstricke informiert, die langwierige Auseinandersetzungen nach sich ziehen können. Es empfiehlt sich daher, die nachfolgenden Hinweise genau zu beachten.


Mieterhöhungsverlangen müssen schriftlich mitgeteilt werden.

Vorsicht:
Kommt eine schriftliche Einigung nach einem persönlichen Gespräch zum Beispiel in der Wohnung des Mieters zu Stande, so hat der Mieter das Recht, diese Absprache innerhalb von einer Woche gegenüber dem Vermieter schriftlich zu widerrufen. Mehr noch: Der Vermieter muss in der Vereinbarung über die geplante Erhöhung den Mieter ausdrücklich vom sonstigen Vertragstext abgehoben und gegen eine zusätzliche Unterschrift auf dieses Widerrufsrecht hinweisen (gemäß den Grundsätzen des ehemaligen Haustürwiderrufsgesetzes, jetzt wörtlich in § 312 BGB). Ansonsten verlängert sich die Widerrufsfrist bis zu einem Monat nach beiderseits vollständig erbrachter Leistung.



Fristen einhalten: Bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss beachtet werden, dass der Gesetzgeber dem Mieter eine recht großzügige Bedenkzeit einräumt. Diese Frist beginnt mit dem Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des auf den Zugang folgenden zweiten Kalendermonats. Erst dann muss sich der Mieter äußern. Ein Beispiel: Angenommen, das Erhöhungsverlangen geht dem Mieter am 5. Juli zu. Er hätte dann Bedenkzeit bis zum 30. September.


Die letzte Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen. Nach Abschluss des Mietvertrags müssen 15 Monate vergehen, bis erstmals eine Mieterhöhung verlangt werden kann.


Das Erhöhungsverlangen muss von allen Vermietern unterschrieben werden. Gehört die vermietete Wohnung also zum Beispiel einem Ehepaar, so müssen beide Partner unterschreiben. Die Unterschrift des Mannes oder der Frau allein reicht nicht aus.


Erfolgt das Erhöhungsverlangen durch einen Dritten (zum Beispiel durch den Hausverwalter), muss eine Originalvollmacht des Vermieters beigefügt werden. Vorsicht: Eine fotokopierte Vollmacht reicht nicht aus und führt zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.


Bei einem Erhöhungsverlangen darf sich der Vermieter nicht allein auf "allgemein steigende Lebenshaltungskosten" berufen. Er muss - wie an anderer Stelle bereits erwähnt - entweder drei Vergleichswohnungen benennen, sich auf den aktuellen Mietspiegel beziehen oder ein Sachverständigen-Gutachten beifügen.


Wird der aktuelle Mietspiegel beigelegt, so muss in dem Erhöhungsverlangen klar angegeben sein, in welchem Raster des Mietspiegels die betreffende Wohnung einzugruppieren ist.


Nicht in jedem Fall darf der Vermieter bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Vielmehr muss er die so genannte "Kappungsgrenze" beachten. Wurde dieses Limit nicht bedacht, ist die Mieterhöhung zwar wirksam, der Mieter braucht den über die Kappungsgrenze hinausgehenden Betrag jedoch nicht zu zahlen. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 % Mietsteigerung innerhalb von zwei Jahren.


Lehnt der Mieter die Erhöhung ab oder reagiert er überhaupt nicht auf das Verlangen, hat der Vermieter die Möglichkeit, innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der dem Mieter eingeräumten Bedenkzeit Klage auf Zustimmung beim Amtsgericht zu erheben. Lehnt der Mieter hingegen die Erhöhung schon früher ab, kann der Vermieter bereits vor Ablauf der Bedenkzeit klagen.


Versäumt es der Vermieter, innerhalb der genannten Frist von drei Monaten Klage zu erheben, wird die Mieterhöhung automatisch unwirksam. In diesem Fall muss er den gesamten Vorgang des Mieterhöhungsverlangens unter Einhaltung der genannten Bedenkzeit des Mieters wiederholen.


Wann muss die erhöhte Miete erstmals gezahlt werden?
Angenommen, die Mieterhöhung verläuft reibungslos. In diesem Fall muss die höhere Miete ab Beginn des 3. Kalendermonats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens erstmals gezahlt werden.

Beispiel:
Mieter X. erhält das Mieterhöhungsverlangen am 10. August. Er erklärt sich mit der Anhebung der Miete einverstanden. Somit muss er ab 1. November die höhere Miete überweisen.