Umlage der Betriebskosten

1. Voraussetzungen für die Umlage<br />
Vereinbarung im Mietvertrag<br />
Welche zulässigen Betriebskostenarten abgerechnet werden dürfen kommt auf den Mietvertrag an.<br />
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Wichtig!!<br />
Abgerechnet werden kann nur was im Mietvertrag steht.<br />
Geht aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervor welche Kosten umgelegt werden sollen, weil die Regelung zu allgemein gehalten ist, so ist die gesamte Umlagenvereinbarung unwirksam.<br />
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Unwirksame Klauseln:<br />
- wenn im Vertrag nur von "Hausgebühren" die Rede ist.<br />
Ob der Begriff "Nebenkosten" genau genug bestimmt ist, darüber gibt es unterschiedliche Ansichten in der Rechtsprechung.<br />
Sind im Mietvertrag einzelne Betriebskostenarten aufgezählt, so sind auch nur diese umzulegen. Im Vertrag kann auch der Verteilungsschlüssel festgelegt werden, nach dem die Umlage vorgenommen wird, muss jedoch nicht. Fehlt er, ist die Umlagenvereinbarung trotzdem wirksam.<br />
Ebenfalls kann die Vorauszahlung auf Betriebskosten im Vertrag festgelegt werden. Die Vorauszahlungen müssen angemessen sein. Die Vereinbarung über Vorauszahlungen kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn der Mieter z.B. längere Zeit Vorauszahlungen für bestimmte Nebenkosten geleistet und dadurch zu erkennen gegeben hat, dass er mit einer Vorauszahlung einverstanden ist.<br />
Ist keine Vereinbarung getroffen, dann müssen auch keine Vorauszahlungen geleistet werden.<br />
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Pauschale<br />
Im Mietvertrag kann eine pauschaler Geldbetrag für eine bestimmte Betriebskostenart oder auch für die gesamten Betriebskosten festgelegt sein.<br />
Bei einer Pauschale gibt es keine jährliche Abrechnung. Der Betrag muss bezahlt werden unabhängig davon, ob der tatsächliche Verbrauch höher oder niedriger liegt. Das geht dann je nach dem zu Lasten des Mieters oder Vermieters.<br />
Eine Pauschale kann der Vermieter nicht ohne weiteres erhöhen. Voraussetzung ist, dass die Kosten der Leistung auf einen längeren Zeitraum nicht nur geringfügig die Pauschale überschreitet.<br />
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2. Umlageschlüssel<br />
Der Umlageschlüssel für Heizungs- und Warmwasserkosten wird durch die Heizkostenverordnung geregelt. Danach müssen diese Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.<br />
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Wie bisher kann bei der Abrechnung zwischen verschiedenen Möglichkeiten der Umlage gewählt werden. Die Wahl muß sachlichen Erwägungen entsprechen und die Verteilung der Kosten muss zu einem billigen Ergebnis führen.<br />
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Seit dem 1.9.2001 schreibt der Gesetzgeber in § 556a BGB allerdings die Abrechnung nach Wohnungsgröße verbindlich vor, falls keine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen wurde.<br />
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Verbrauchsabhängige Kosten müssen, wenn diese einzeln erfasst werden, auch so abgerechnet werden. Wenn beispielsweise Wasserzähler für einzelne Mietparteien vorhanden sind, dann ist auch entsprechend dem Verbrauch abzurechnen. Der Vermieter wird durch die Regelung aber nicht verpflichtet, die Voraussetzungen für eine Erfassung des Verbrauchs erst zu schaffen.<br />
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Bei allen Umlageschlüsseln ist zu beachten, dass sie sachlich gerechtfertigt sein müssen und kein unbilliges Ergebnis erzielt wird.<br />
Bei gemischt genutzten Gebäuden sind die Kosten, die nicht für den Wohnraum anfallen, vorher abzuziehen.<br />